楼市不行，买还是不买？|车不开不买保险行不行

　　21世纪的房地产开发商，实际上就是要做房地产品牌的制造和供给者。传统意义的房地产开发经营商提供商品房的使用价值和功能，而现代意义的品牌运营商，不仅要提供使用价值和功能，而且更重要的是提供风格、品位等精神要素为特征的综合价值。对于“好”和“次”，群众的眼睛是雪亮的。只有品质高、价格合理的房子，才有真正的刚性需求。
　　
　　11月中旬，央行发布的报告显示，未来三个月打算买房的居民人数占比分别比上季和上年同期下降1.8％和2.8％，创调查以来的新低。报告分析，住宅交易量下降的原因主要是，前期房价上涨过快，市场有调整的内在需求。
　　面对销售惨淡的近况，各地不少开发商都祭出了打折这面无奈的大旗。低价在不断刷新，但也让不少购房者陷入迷茫――不知道房价究竟什么时候见底?一位在某楼盘看房的28岁公务员向记者表示，“扣”折风似乎愈演愈烈。买，担心房价会继续跌；不买，又怕房价反弹，错过购房时机。”这位购房者的彷徨也是目前绝大多数购房者在“买”与“不买”之间踌躇不定的疑问。
　　
　　市场供应量或需关注
　　
　　“资本总是向利益流动”。销售状况持续恶化，一方面打压了房价中不合理的泡沫部分，另一方面也在客观上抑制了开发商的投资冲动。
　　国土资源部土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》显示，今年上半年，全国土地供应总量比去年同期减少25.27％。据统计，上半年，北京共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3；广州的比例则更低，仅15％；福州则不及计划的三成。
　　在各地今年供地总量不变的情况下，下半年这些城市的供地压力骤升。上海8月份连续发出了10个土地出让公告，其中在8月20日一天就发出2个出让公告，密集程度前所未有。在北京，受资金等因素制约，8月份土地交易依然冷清，住宅用地供应下降明显。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，2008年8月份，北京土地成交共计9宗，成交面积82万平方米，规划建筑面积90.9万平方米，成交总价为18.3亿元。其中住宅及含住宅项目用地2宗，成交面积共计26.8万平方米，规划建筑面积35.2万平方米，成交总价14.3亿元。其他公建用地7宗，成交面积55.2万平方米，规划建筑面积55.7万平方米，成交总价4亿元。出让土地中，仅1宗为招标出让，其余8宗均为挂牌方式出让。
　　与2007年同期土地出让情况相比较可以发现，2008年8月土地交易量大幅下降，尤其是住宅项目用地下降更是相当明显。数据显示，同比2007年8月，住宅项目用地成交宗数下降了71.4％，成交面积下降了70％，规划建筑面积下降了77.4％。各项降幅都非常大。
　　近期有媒体披露，万科、金地、招商、华侨城等多家知名开发商本来计划今年动工、明年推出的多个项目，现在都没有动工的迹象，而有些在之前已经动工的项目，现在多已停工。对此，记者咨询了渤海证券的一位房地产行业研究员。他表示，这是开发商根据市场销售情况，做出的一些策略调整。
　　根据国土资源部《闲置土地处置办法》相关规定，开发商在拿地后2年内必须开工建设，如满1年未动工，开发商将向政府缴纳一笔数目不小的开工滞纳金，满2年未动工的地块将被政府无偿收回。但政府只规定了不开工的项目会被罚款或无偿收回，并没有规定已施工的项目何时建成。因此，开发商只要施工，就不在上述规定的处罚之列。所以，在市场销售黯淡的情况下，开发商采用这种延缓开工或开工后停建的策略就不难理解了。他进一步解释道。
　　
　　房地产或将进入品牌时代
　　
　　11月17日，上海易居房地产研究院综合研究部课题组发布的《2008-2009年中国房地产市场趋势研究报告》称，从今年1月－10月的全国新建商品房的销售情况来看，全年新房销售量将比2007年萎缩三到四成。不过值得注意的是，虽然市场低迷，但知名开发商却借降价成功地扩大了市场份额。报告显示，今年万科的市场占有率已从去年的2.07％上升到今年的2.7％左右。恒大、富力、中海、大华、龙湖等知名企业的部分楼盘的销售也是逆市飘红，市场份额大增。
　　房地产品牌化的发展趋势来源于全球经济品牌化的深刻历史背景。国外品牌运营的发展与研究大致可分为标记时期、商标时期、品牌时期和名牌时期四个阶段。中国房地产业经历了20世纪的“短缺”、“膨胀”到“迷惘”，进入21世纪则是一种野性、无序、短缺时代的终结。一种文明、秩序、信息、智慧、以“品牌竞争”为特征的房地产新时代正在孕育。
　　在大量空置、滞销楼盘的堆积中，最耀眼的不是滞销产品，而是畅销的品牌。换句话说，正是在这些耀眼品牌明亮的光芒下，才使人们看清了其他房地产产品的过剩和多余。如今的中国民众在这些年的房产大潮中学会了理性和鉴别。
　　一些富有远见的开发商已经意识到，21世纪的房地产开发商，实际上就是要做房地产品牌的制造和供给者。传统意义的房地产开发经营商提供商品房的使用价值和功能，而现代意义的品牌运营商，不仅要提供使用价值和功能，而且更重要的是提供风格、品位等精神要素为特征的综合价值。对于“好”和“次”，群众的眼睛是雪亮的。只有品质高、价格合理的房子，才有真正的刚性需求。11月中旬，北京西四环附近的某楼盘开盘当日就几乎售完，或可算是一个现成的佐证。
　　房地产品牌竞争，作为一种时代性现象，在中国房地产经济中已经或者正在从一般商品房消费转向品牌商品房消费。
　　
　　“另眼”看待刚性需求
　　
　　房地产商品有别于一般商品，因为它不仅是一种消费品，还是一种投资品。作为投资品，它具有保值增值与虚幻泡沫的双重属性，而房地产价格是房地产市场运行的集中体现。我国从2003年开始进入房地产市场快速发展阶段，房价也随之飞涨，不论是上涨幅度还是平均房价，都达到历史上的最高水平。
　　如今，房价终究开始向理性回归，但回过头来看一看这轮从2003年开始，一直持续到2008年上半年的房价猛涨背后的有力“推手”，想必是有意义也有意思的一个话题。
　　有很多人认为，此轮房价上涨是由真实的刚性需求拉动的。他们认为真实刚性需求比较大的理由，其一是我国城市化水平的不断提高，大批农民进城变为城市居民；其二是我国居民收入水平提高，相应的居住环境需要改善，于是便扩大住宅面积；其三是我国进入新一轮婚育高峰期，从而也会带来对住宅的需求。
　　但从目前来看，真实刚性需求是房价上涨的原因之一，但不是主要原因。本轮房价上涨与投机性需求的关系比较大。投机性需求与房价是相互作用、共同推高的。
　　我国现阶段的刚性需求会有一定程度的扩大，但并不是如市场所体现出来的需求量那么大。因为，真正的刚性需求要求消费者不仅有购买欲望还要有购买能力。我国贫富差距比较大，大多数缺房者是买不起如今的商品房的，购房者有较大一部分是那些已有房子的中高收入人群。他们出于投资、投机的目的，一个人购买几套甚至几十套房产。投机性需求拉动了房价的上涨。房价上涨越快，房地产投机收益越大，这又会加大房地产的投机性需求。因此，房价与房地产投机性需求是相互影响的。
　　此外，人们普遍存在一种观念，认为我国经济的快速增长加快了城市化进程，城市化进程推动了房价的上涨。因此，本轮房价的上涨很大一部分是由城市化推动的。
　　这种观点在西方国家可能成立，而在我国却可能并非如此。我国城市化的特点与其他国家不同。我国城市化是国家的一个产业政策，是政府单方面的行为，是政府的制度安排。因此，国外城市化所带来的现象并不一定会在中国出现。
　　我国的城市化一般是通过两种方式推进的。一种是通过移民建镇的方式，即国家把移民政策和城市化政策结合起来考虑。这种城市化形成的房价和住宅需求纯属政府安排，是一种有价无市的市场，无法有力地推动房价上涨。
　　城市化的另一种方式是政府设立开发区招商引资。在政府政策、资金的引导下，各个城市都大兴土木，开发商在开发区内跑马圈地。原来的开发区内主要是工业厂房及其他配套设施，但是这部分需求有限，在商品房价格不断上涨的情况下，各地开发区纷纷修改开发区的规划，大量投建商品房。因此，这种形式的城市化是由房价的上涨拉动的，而不是由其推动房价的上涨。
　　总的来说，近年我国房价持续上涨的主要原因是：土地制度变迁导致土地成本在房地产开发总成本中的比重陡然上升，土地投机现象严重；地方政府的利益驱动导致宏观调控得不到落实，房价上涨有恃无恐；流动性过剩使房地产购买行为有了坚强的资金后盾；利率过低导致居民储蓄欲望不高、开发商资金成本低廉，房地产市场超速发展；预收房款的制度缺陷加大房地产市场的投机成分；房地产供需结构失衡使房地产市场供求总量失衡。

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