[谁玩转了土地“魔方”？]玩转魔方之基本手法

　　土地资源是经济和社会发展中最重要的、有限的战略资源。当前，随着我国工业化、城镇化的迅速发展，用地需求与土地供给之间的矛盾越来越突出，耕地总量逐年减少。近几年来国家出台了一系列严格保护耕地、从严管理土地的政策措施。如前些年叫停了高尔夫球场的建设用地，去年5月又规定对别墅项目的土地申请停止审批。这些措施无疑是符合我国经济可持续发展的需要和子孙后代的长远利益的。
　　上世纪90年代，在对外开放、招商引资的热潮中，各地竞相仿效，兴起了一股建设“开发区”热，各级政府画地为牢，财政出钱搞三通一平，“筑巢引风”，吸引外来投资，结果是不少地方的开发区“养在深闺人未识”，造成大量土地闲置。
　　时下，与过去形成鲜明对比的是，我国火爆的楼市、股市，无不与土地有关，迅速攀升的房地产价格的背后，是日益膨胀的固定资产投资需求造成的可供利用土地资源的紧缺和土地升值的巨大空间。
　　
　　谁掌握了土地资源尤其是优良的土地资源，谁就掌握了经济发展的主动权、获利权。土地在成为政府财政“聚宝盆”的同时，也变成了房地产开发商的“摇钱树”。于是，一场争夺土地资源和开发权的竞争由此展开。
　　在这种形势下，政府及有关部门管好用好土地的责任就越来越重。然而遗憾的是，一些地方政府片面地追求GDP数字的增长，热衷于搞“面子工程”，在引进大项目、大品牌，资源“有水快流”的思想驱动下，不惜牺牲生态环境和公共利益，用土地换投资，只要对方肯来投资，土地可以贱卖甚至白送，契税可以减免。
　　个别政府部门与房地产商结成利益共同体，在土地使用权出让过程中违背公开公平公正的原则，名为“招拍挂”，实为暗箱操作。如事先内定拍卖竞得者，向投标方泄露出让底价，更有甚者，与投资方私下商定土地出让价，以保证对方获得最大利益。有的地方违反用地和审批程序的法规，祭起“变通”的法宝，国家不准建别墅，有人就搞产权式酒店出售；法律规定征收土地超过多少亩要报国务院批，有人就化整为零或用限额接近数申报来规避；土地应先批后用，有人就默许边批边用。有的部门放弃土地监管职责，土地一卖了之，对开发商土地开发的期数、规模和竣工期限等均不作任何约束，悉听尊便。
　　可见，社会主义市场经济发展到今天，在政府仍然充当土地资源配置的主体和地方投资活动组织者角色的情况下，它的管理职能行使的好坏直接影响到市场机制作用能否有效正常发挥，直接关系到国家土地调控政策能否落实并实现土地资源配置的科学化、集约化和效益最大化。
　　如果说我国实行市场经济之初，遍地开花的经济开发区是当地政府直接运用行政手段进行土地储备的产物，那么在国家建设可用土地越来越少的今天，一些大的房地产商表面上凭借实力获得发展，实地里则是利用行政权力之手在大量圈地。
　　2007年4月才在香港挂牌上市的碧桂园公司，到8月短短的几个月时间，就新增土地储备3500万平方米，共圈地4500万平米，成为目前中国房地产业最大的地主之一。持有碧桂园七成股份的杨惠妍，10月以个人160亿美元的净资产，一跃登上福布斯亚洲版2007年中国(内地)富豪榜首。
　　低成本、大规模的圈地运动造就了一代新富豪，可谓“点地成金”。土地――资本(市值)――土地形成的资金增值循环流，让房地产大鳄们的财富如滚雪球般迅速变大。有限的土地资源大量聚集在少数地产商手中被用于商业开发，加剧了土地市场供求关系趋紧和供地结构失衡的矛盾，造成公共建设用地和经济适用房、廉租房用地的紧张，同时推动了商品房价格的急剧恶性上涨，并形成房价垄断的趋势。难怪近年来楼市开盘越多，房价反而越贵。
　　目前，印度农民人数已超过中国。这一消息令人欣喜之余，又不免产生忧虑。因为随着我国城镇化的推进，农村土地大量征用，失地农民已达4000多万，他们因失去土地可以失去“农民”的身份，但这些失去了生产资料又缺乏知识技术的农村人口成为了新的弱势群体，他们中的大多数人涌进大中城市谋生，就业、居住、生活等问题都需要解决，给城市容纳带来很大压力。政府应提供和保障土地供应以建设更多的廉租房、经济适用房，满足农民工和其他低收入阶层的基本居住条件。因此，农民数量的减少，城市人口的增加又带来新的社会问题，加大了对城市土地供应的需求。
　　现在是到了警惕新的“圈地运动”的时候了!

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