房产税最新消息2018 [房产税的中国博弈]

　　关于房产税的传言每天都在上演，但迄今为止依然只是停留在纸面讨论，尚未有任何实质性进展，就连名称也在“房产税”和“物业税”之间徘徊不定其间难度可想而知。 　　房产税在中国并非新税种，早在1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》中就已经有房产税由产权所有人缴纳的规定，缴纳标准为房产原值次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为12％，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。不过，当时的规定对5种情况予以免征，其中包括个人所有非营业用的房产。房产税其实是一直存在的税种只不过是免予征收。
　　房产税属于财产税的种作为则产税，最重要的前提就是产权的明晰而中国房地产市场除了商品房之外还有很多有限产权的住房，比如经济适用房合作建房集资建房房改房等，在产权关系理清之前贸然开征房产税显然会带来更大的混乱。同时，中国房地产是住宅私有而土地国有住宅所有者只对土地拥有70年的使用权，而不是像大多数国家那样的永久产权。而物业税或者房产税属于财产税，前提是对产权所有者征税。
　　世界上其他大部分国家和地区都是住宅和土地私有制，所以物业税的征收理所当然，住宅私有而土地公有的代表为新加坡和中国香港地区，他们虽然也征收物业税或者产业税，但征收办法和西方主要国家明显不同，西方国家是对土地和住宅统一征收，以物业价值作为税基，而新加坡，香港地区则以物业租金作为税基。比如新加坡以年租金的4％和10％作为标准，无论房屋是否出租都必须缴纳，年租金标准其实只是评估机构计算出的虚拟租金。香港地区则分为差饷税(原用于警政开支，后来扩大用于支付街灯供水消防等)和物业税两种，差饷税的征收和新加坡类似，以虚拟年租金为基础，无论是否出租都必须缴纳
　　物业税则以实际出租为准如果实际出租获得了收入，则缴纳物业税。
　　中国居民在购房时已经一次性支付了70年的土地出让金如果再次征收物业税，显然属于重复征收。如果将土地出让金纳入物业税那么已经购买了住房的居民显然不应该再重新支付，在计算房屋价值作为纳税基础时如果不以物业租金为标准，而是以物业价值为准
　　那么也应该扣除土地价值，仅以房屋价值为税基。在70年土地使用年限下，不同年限的住房如何估值?70年到期之后如何征收?这些都是悬而未决的问题。
　　对于物业税推出之后的新售住房，压力在于，是否还应该像从前那样一次性缴纳70年的土地出让金7如果土地出让金转化为物业税，那就意味着一次性收取的70年租金分化为年复一年收取的税金。而没有70年土地出让金的支撑，住房价格理应大幅下跌，与此同时，由于物业税的存在，居民持有住房的成本将会大幅上升。但是，由于物业税开征的初衷并不以打压房价为直接目的，所以，即使将来正式推出
　　对于那些希望房价下跌的人而言，距离他们的期望值也会有很大距离。
　　从中央政府来看，未来将面临较大的财政收入压力，财政压力将在定程度上成为物业税出台的诱因。2007年，中央财政收入增速高达35.6％，但是2008和2009年的增幅分别只有17％和9.8％，今年的预计增长也只有6％，但与此同时，为了应对金融危机，财政支出并未减缓，2009年的中央财政支出同比增长24.1％，2010年预计支出6.3％，中央财政收支相抵，赤字8500亿元，增加1000亿元。
　　中央财政80％左右的支出主要是对地方的税收返还和转移支付。1 994年分税制之后，地方政府缺乏稳定的税收来源，很大程度依靠中央的税收返还和转移支付。1994～2007年，中央对地方税收返还和转移支付从2389亿元增加到1.8112万亿元，增长了6.6倍，年均增长16.9％。金融危机爆发后，中央对地方的税收返还和转移支付明显增加，2008年中央财政收入增加17.5％，对地方税收返还和转移支付增加26.7％，2009年中央财政收入增加9.8％对地方税收返还和转移支付增长29.8％。不难看出，最近几年地方税收返还和转移支付的增幅显著超过中央财政的收入增幅。如果能够适时开征物业税将给地方政府增加个很重要的税收来源，这将减轻中央政府对地方的税收返还和转移支付压力。另外，由于房地产作为中国经济的支柱性地位在短期内不会有实质性变化，除了考虑到物业税的税收功能，还必须综合考虑物业税对房地产市场的影响，不致对中国经济形成较大冲击。
　　对地方政府而言，对物业税的态度可能既爱又十R。目前中国地方政府的收入来源主要有三块――中央税收返还和转移支付、地方本级财政收入和地方政府性基金收入。以2009年来看，中央税收返还和，转移支付2.86万亿元，地方本级财政收入3.26万亿元，地方政府性基金收入1.59万亿元，最后一项主要是土地转让金收入三者合计7.71万亿元。土地出让金占地方政府的总收入比重超过20％如果物业税的改革涉及土地出让金，比如将一次性收取的土地出让金分摊至70年内，对于应届政府而言意味着收入大减，长期来看虽然可以给地方政府提供稳定收益，但短期收入将会骤减。
　　为了配合金融危机之后的经济刺激计划，各地方政府通过城投公司等融资平台大规模融资贷款形成了极大的债务压力。根据银监会披露的数据截至今年6月底，地方融资平台贷款达7.66万亿元，存在严重偿还风险的贷款
　　占比23％，相当于2009年全国GDP的23％，相当于2009年全国财政收入的112％，相当于地方政府本级财政收入的235％。如果按照中国5年期以上贷款利率5.94％来看，每年的利息支出就高达4550亿元。
　　1994年分税制之后地方政府一直面临较大的财政压力，加之地方政府无法自行发行地方债，所以对土地出让金等预算外资金的依赖程度较强
　　从而在相当程度上刺激了土地价格上涨。将土地出让金转化为物业税一方面能给地方政府带来重要的税种，减轻中央政府对地方的税收返还和转移支付压力，而且还能够使中央和地方政府形成利益一致，在这样的背景下，中央政府的房地产调控政策也将得到最大程度的执行和贯彻。
　　从普通居民来看，已经购房者显然不希望物业税开征，等待购房者则热盼物业税到来能够将高高在上的房价打压下来。不过，从其他国家和地区的经验来看物业税也起不到抑制房价的作用，比如美国、日本和中国香港地区等，这些国家和地区的物业税早已存在多年，但房价并未因此下跌。对于中国房地产而言，物业税如果真的推出，对于房价也只是短期影响，不会影响房价的长期走势。
　　对于大多数普通个人而言，目前承受的最主要税负来自个人所得税，如果房产税对所有有房者普征，按照现在流传较广的方案来计算在北京上海等房价较高的一线城市每年所缴房产税可能会和一个年薪12万元左右的白领所缴个人所得税相近，甚至可能更高，将成为个人承担的第一大税负。对于大多数中产阶级而言，多年来提高个税起征点的期盼尚未实现，而房产税相当于让他们每年多缴一份个税。
　　从国外经验看，征收物业税后，除了部分补充地方政府的财政收入很大程度上为返还至社区提供公共设施建设和公共服务，将来如果中国开征房产税，资金如何使用也应该公开透明为宜。征税的主要目的之一就是为纳税人提供更优质的公共产品，这原本是税收的基本常识，但从中国的税收使用途径来看税收的更多用途还是用于投资拉动经济
　　而不是覆盖社会保障领域。以2009年为例中国的财政收入达到6.85万亿元其中用于医疗教育
　　社保就业等民生的支出占比不足15％，而在很多发达国家，这一比例至少在50％以上。
　　由于房产税的具体方案尚未正式出台，最终会以怎样的面目亮相都是未知，现在评述其得失还为时尚早。

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