经适房10年痼疾 痼疾

　　经济适用房走过10年,风云激荡。其间,增加了大量社会财富,提高了居民住房水平。但问题依然不少,由经济适用房、廉租房、限价房所构成的中国多层次住房保障体系背后也存在一系列问题。
　　有专家表示,目前中国住房保障体系还不够健全,十几年来,中国住房保障制度建设走了一些弯路。其原因就是1998年以来住宅产业开始“一条腿”走路,一味强调商品化,几乎把“另一条腿”――住房保障丢于脑后。当然,这其中原因复杂,比如制度改革转弯太猛等。
　　4月26日,住建部关于经适房管理的新规出台,表面上看来是对经济适用房管理的新规定,实际上却是调控房价的“精准制导炸弹”。
　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏表示,住房和城乡建设部出台的《关于加强经济适用房管理有关问题的通知》(以下简称“通知”)是以加强住房保障来稳定房价。
　　“通知”明确了经济适用房功能是解决低收入家庭住房问题,而不是升值、投资。一系列严格控制经济适用房买卖、出租的规定,有利于经济适用房大规模建设之后,能真正供应给城市低收入人群,分流商品房市场需求压力。
　　
　　经适房诟病
　　近年来,申购经济适用房造假一直是被诟病的焦点。在北京,一些经济适用房被业主用来出租的情况也频繁被揭露出来;另外,济南、杭州、昆明、石家庄等城市,经济适用房被弃购的新闻也层出不穷……
　　屡屡曝出的丑闻将经济适用房政策推到了舆论的风口浪尖,主张取消经适房的声音此起彼伏。那么,经济适用房是去是留,它到底符不符合这一政策的设计初衷,能否解决大量夹心层的住房问题,它真的是“经济”又“适用”吗?一系列问题亟待寻求解决的出口。
　　对此,经济学家茅于轼一直以来就反对经济适用房的建设。在他看来,经济适用房本身是最大的贪污腐败,它既不讲效率,更不讲公平,比赌博还要坏。
　　事实上,经济适用房原是惠民之好事,政府只需提供土地,减免开发税收,利用企业融资,建后出售即可回笼资金,并不需要地方政府花多少钱。然而,以低于市场一半的价格,分配中低收入群体以价值高昂、增值空间甚大的私有产权房,无论如何,也难以杜绝富人、官员抢占、偷食――即经济学上所谓的“搭便车”。
　　就在经济适用房上升为国计民生多年之尴尬时,相关专家直言:经济适用房政策的管理体制与运行机制存在问题。目前中国的经济适用房面临四方面问题:其一,责任问题。官员与富人允不允许购买?其二,产权问题,如上海“三七开”,即将产权份额政府和居民所占比例“三七开”:政府占30%的产权,而居民则为70%。其三,退出问题。将来卖掉怎么卖,目前相关法规还未涉及这个问题。其四,经适房比重与市场关系问题。比重大了,容易滋生腐败;比重小了,解决不了问题。
　　
　　济南的“夹心层”
　　2010年,省城济南八里桥和世纪中华城两大经适房项目分别改作了廉租房和安置房,一时之间,引来多方猜测。
　　对于世纪中华城的变身,其实早现端倪。今年4月份,根据京沪高铁建设规划,当地政府已经展开高铁建设及拆迁补偿政策宣传,同时提供了世纪中华城等多处安置房源。更早之前,在今年1月济南两会上,市房管局的有关负责人也介绍说,世纪中华城剩余的部分房源,有可能转化为京沪高铁西客站片区的拆迁安置房。
　　与此同时,八里桥经适房项目变身廉租房。至此,济南的两大经适房项目都有了其他的用处。
　　其实,济南的经适房自面世至今,一直处于尴尬的境地。这一点,从世纪中华城近几年的建设轨迹中可见一斑。
　　世纪中华城于2004年5月正式开工,当时是为了安置槐荫辖区拆迁户,提升省城西部整体居住条件而立项的区重点工程。2005年9月初,被正式批准为属于经济适用房性质。2007年12月,世纪中华城作为济南首个经适房项目正式发售。2009年,规划中的世纪中华城2期又变身安置房。
　　据了解,经适房在选址上为了降低价格一般都比较偏远,开发商因为利润不高,其处境比较尴尬。世纪中华城提供的经适房中,第一批204套房源仅被选中91套。2008年推出的第二批197套房源被选走134套,仍有63套剩余。槐荫区房管局有关负责人说,济南市的房价上涨得太快,经适房的成本也随之上升。“申请经适房的家庭财力有限,如果价格再上涨,肯定承受不起。”
　　“济南从去年开始淡化经适房。”市房管局有关负责人说。而明年,济南也没有经适房项目。
　　今年济南两会期间,市房管有关负责人就说,“现在看来,廉租房实物配租的路子比较可行,能从一定程度上解决低收入困难家庭的住房问题,这也是我们今年工作的重点。”
　　济南市城乡建设委员会主任田庄说,济南市正在研究制定社会租赁房制度,探索解决“夹心层”住房问题的有效途径。定位在商品房之下,廉租房和经济适用房之上,济南市也正在研究制定相关政策。
　　日前,济南市市长张建国在接受媒体访问时表示,目前济南市的住房保障力度主要还是用在廉租住房建设上。对于那些最低收入的住房特别困难的家庭,只有通过政府的保障才能真正解决他们的困难。前几年,济南市建设了一部分经济适用房,但是销售情况不是很好,主要原因有两个:一个是部分低收入家庭觉得经济适用房的位置还是偏了点,另外就是棚户区改造。棚户区改造中回迁房的建设解决了3万户左右的适合购买经济适用房人群的住房困难,所以济南市解决经济适用房的压力就相对小多了。
　　针对收入比低收入家庭多但买商品房又买不起的住房“夹心层”群体,张建国说,现在看公管住房是个办法,政府建一部分出租的房子,面积不一定很大,然后再划定一定的条件,让夹心层来租,租金可以低一些,但要比廉租房的租金高。这事还得政府来办。交给开发商,他们是不会干的。济南市建委搞了一个CSI住宅,我现在还没看过,但我在考虑假如说真有那么好,成本又相对较低的话,我们可以考虑集中成片一个区域一个区域的设计建设好,满足那些刚结婚的、正在打拼创业的住房“夹心层”。
　　2010年,济南市廉租房用地共有三块,分别位于槐荫区、历城区、市中区。这三块用地总计228.3亩,约15.2万平方米。业内人士表示,三处地块的位置都很优越,将来居民在这里生活会非常方便,建成后将为济南市提供大量的廉租房源。
　　
　　The economically affordable housing system has been carried out for ten years amidst up-surging winds and clouds. During this period, it helped to increase a lot of social wealth and improve residents’ accommodation situation. However, many problems still exist. A series of problems stand behind the national multilayer housing guarantee system which depends on economically affordable housing, low-rent housing, and price-limited housing.
　　Experts say that China’s current housing guarantee system is not sound and perfect. For more than ten years, the construction of China’s housing guarantee system failed to find its right way for the reason that the housing industry has walked on “one leg” since 1998, which paid too much attention to commercialization, but totally neglected “the other leg”, the housing guarantee. Certainly, the reasons for this are intricate. e.g. the systematic reformation of the housing guarantee is too drastic.
　　On April 26, the Ministry of Housing and Urban-Rural Development announced the new policy on the management of economically affordable housing. Superficially, it is the new policy about the management of economically affordable housing. But in fact, it is a “precision guided bomb” to regulate house prices.
　　Liao Yingmin, researcher from the Market Economy Research Institution of the Development Research Center of the State Council, points out that the purpose of the Notice on the Issues of Reinforcing the Management of the Economically Affordable Housing (hereafter Notice) is to stabilize house prices by way of reinforcing housing guarantee.
　　The Notice makes it clear that the function of economically affordable housing is to solve the accommodation problems of low income families, rather than for appreciation and investment. A series of regulations for strictly controlling the purchasing and renting of the economically affordable housing is designed to provide houses for low income urban citizens and release the high market demands for commercial buildings after the finishing of the large scale construction of the economically affordable houses.

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