房地产商说房地产 房地产商

　　那天,采访了一位北京著名房地产开发公司的资深高管(应强烈请求略去其名),这位从业已近二十年的地产达人,风趣幽默,语出惊人,很有划时代的玩味精神。 　　 　　房地产发展商――是“红顶怪”还是“大户室”
　　近年来,社会舆论有点将地产商妖魔化了。很多人,特别是买不起房的人,出于对高昂房价的义愤,将“强取豪夺”“捂盘居奇”“官商勾结”“为富不仁”甚至搞乱国民经济的大帽子甩给了地产商。又鉴于他们与地方政府的产业关联性,在某些人眼中,他们俨然已经成为一个“红顶大怪物”。
　　房地产的开发建设是一项环节众多、加工程序复杂的系统工程。既有传统的人、财、物、产、供、销的企业属性,更兼有市政、金融、保险、法律甚至社会安定的某种职能。鉴于该行业的大资金运作主要建立在金融信用体系上,他们大多背负着很大的资金负债率,在较为漫长的开发周期之间,任何一个资金链条的断裂,都可能会对全盘引来毁灭性的后果,其光鲜和暴利的后面,自然也有许多不为人知的风险和烦恼。几年前,北京某公司曾斥资60亿在某地“拿地”,成为当时红极一时的“地王”。届时,正是全国招、拍、挂搞得如火如荼的时候,许多北京的开发商在北京买不起地,到外地去竞拍,外地的地方政府趁机大开“土地财政”之口,将地价哄抬得直上九霄。倒霉的是,刚刚拿到高价土地,中央的房地产宏观调控政策的一套“组合拳”呼啸而至,使得该地区的房价迅速跌落到“楼面价”以下,造成项目无法开工的被动局面,项目的搁置带来了惊人的财务费用支出,每天发生的贷款、抵押利息,就要吞掉一套甚至几套准现房的利润。加之,拿地时为了筹得几十亿巨资,该公司已经将北京的资产大部分进行了抵押,形成了京内无力拿地、京外债台高筑的“资产窒息”。而那天价拿地的60亿巨款早就在第一时间进了地方政府的腰包,一家欢喜一家愁。一些“不明真相的群众”看到了“希望”,期待着买进便宜房。殊不知,这是一种空想,一来,发展商宁肯丢弃这块土地也不可能赔着干。二来,地方政府不可能把吃进去的利益直接为老百姓贴补房价。第三,即使房地产商破产倒闭,也是老百姓最先下岗失业,显然不是人们所期待的。
　　去年以来,房价又开始抬头,该开发商紧急开工,期待能赶上二次攀升的“房运”,不料就在成本和销售收入刚刚打个平手的时候,二次“打压”滚滚而来,亏损得以持续。坊间不断传来他们的退地传言,说他们宁赔十个亿,也要退地,否则,这个无底洞将把他们活活拖死。
　　发展商人心慌慌,在房价乱蹿的背景下,时而“攀高”、时而“恐底”,越来越淡经营而重投机。老百姓囿于房价的非理性上涨,无法安居,叫苦连连。倒是地方政府可以从容把握政策调控的节奏,总在土地买卖上占尽先机。而频繁变换的房地产调控,事实上已经把股市的某些特质引向房市,“时空时多”、非理性涨跌在某种意义上更大地刺激着地方政府和房地产发展商的趋利诉求和“冒险精神”。其不同于其他产业的社会公利、福利、保障功能随之弱化甚至消失。倘若房市变成了股市,房地产发展商至多是个“大户室”,政府则成为旱涝保收的券商甚至呼风唤雨、决胜在握的大庄家。而购房者则成为败兴连连的“小散”。无论如何,房市不是股市,任由购房者在充满不确定因素的环境中博弈总不是个事。
　　好在中央逐渐看到了问题的实质,从今年3月28日到4月1日,新华社一连5天发表“新华时评”,矛头直指地方政府,痛批当前房地产市场的根源所在――土地财政以及腐败所酿生的高地价、高房价;居者有其屋,人民严重期待着。
　　
　　房地产的成本
　　――烂在锅里的一堆肉
　　“向全社会公布房地产商的成本”,这是前几年曾经热炒过的一个话题,后来无果而终。为什么?公布了,一来看不懂,二来赢利大多甚微。经营房地产不是卖白菜,天一黑就收摊,回家掰手指头一数就知道赔赚。通常,大一点的开发商都是好几个项目同时干着,叫做“滚动开发”。同时干好几个的好处很多,其中一个,就是让你看不明白,你统计吧,一个时点数统计下来,这个盘的收入填进了那个盘的投入里,不赚反亏,盘越多越赔钱,算来算去,就算成了微利企业、亏损企业了,有点逗你玩的意思。
　　房价的非理性暴涨在相关行业中确实起到了很坏的趋利、趋大利的示范效应。“凭什么你能赚,我不能赚?凭什么你赚那么多,我赚那么少?”于是,巨大的仿效、攀比和投机心理在房地产相关产业中蔓延;于是,招投标中的内应外合、暗箱操作、出卖企业利益,施工单位层层转包、层层揩油就大行其道。
　　这些年,房地产的成本确实也与房价比翼齐飞,钢材、水泥等建材的涨价让一些施工单位找到了“洽商”的强烈理由(工程洽商是指发生设计变更后,乙方建造师应找甲方监理工程师认可变更工程量,洽商结算价格,签字都作为变更决算的依据)。“工程洽商”在房地产建设过程中往往成为施工单位“要挟”建设单位提高建设款的重要手段,亦不乏一些施工单位低价位中标,进而通过频繁“洽商”增加建设费用,最终成功扩大决算的事例。
　　如果说,钢材、水泥等建材的涨价还可以与国际、国内接轨,那么,土地的疯狂涨价已经成为许多大型发展商的无力承受之重。迄今,高昂的地价已经使众多的市国企、民企、私企的房地产开发商彻底变成了“围观群众”,进入了“无地可买”“无钱可买”的尴尬境地,只能仰承央企大鳄们的鼻息,觊觎他们巨口中甩落的一点牙慧。而对于那些央企,例行的财务测算、成本分析、企业管理似乎都已经落伍,他们更像是18世纪刚刚发现了美洲新大陆的勇敢开拓者,机会、胆识、冒险甚至押宝精神成了他们赖以“拍板”和“决策”的唯一前提。
　　房地产腐败和建筑质量往往成正比,越腐败质量越低。粗放管理、层层转包下的房地产建设模式如同用劣质水泥筑起的地基。一个工程,众多幕后人伸手,成功中标者往往与利益、与关系、与官职挂钩,那些最大的、最具实力的,最直接管理的,最决定项目成败的,最决定利润大小的,最能卡开发商脖子的官很多成为施工单位的“形象代言人”。严重的,连开发商自己都不能染指施工单位的使用。为了平衡各种利益关系,一个工程往往要挤进若干施工单位同时施工,每一个施工单位都牵连着一个幕后关系。过多的交叉作业、过多的背景关系、过多的利益纠葛往往让监理单位或建设单位的责任工程师们手足无措,他们不敢管、不能管、睁一只眼、闭一只眼,其后果往往以降低施工质量为前提,这就是无论“楼脆脆”还是“央视大火”,为什么一掀尾巴就能掉出腐败臭屎的道理。最近,网上一篇《中国建筑寿命只能达到三十年》的文章似乎有点危言耸听。但如果工程具有了“洗钱”“贿赂”的性质,如果施工队伍“绑架”了房地产发展商,那么,“楼脆脆”就会超越“个案”性质,其可怕的拷贝功能将会荼毒整个产业,最直接的后果,是天价劣房甚至危房充斥。其危害远比现在的高房价来得要命,只不过以上问题的释放具有缓性特质,业外人不太容易发现罢了。
　　另外,拆迁成本的增加也是房地产航母上的一个大窟窿,由于“民进我退”,众多钉子户坚持一年,往往就会让房地产开发商的拆迁费用翻番。当这些获利者暗自庆幸的时候却忘了一个基本常识――房地产开发商不是印钞厂,本期增加的成本会毫不犹豫地加到下期,一定量的支出总要和一定量的收入相抵。于是,这个盘多付出的拆迁费用会让下一个盘的购房者买单,到头来还是老百姓自吃自。
　　不够健康的房地产信用环境就像一个菌团,它会使相关环境受到不同程度的污染,包括政府过度施用强制力帮衬房地产商导致的公信力下降,也包括银行、律师联手向购房者强取的“个人房贷律师费”。以上费用实行八年后遭到购房者的强烈抵制后才改为“谁委托谁付费”,但此前收取的天文数字将成为永不更改的历史。当年,一个律师事务所拿到以上业务就如同拿到了一块免费的大蛋糕,故而演绎了发展商、银行和律师事务所三方的激烈互选,凭什么用你不用他,里面充斥了众多社会学元素。
　　不可否认的是,近些年地产业的大崛起养活了、养肥了数不清相关派生产业,除了建筑工程公司、监理公司以外,数不清的房地产顾问公司、房地产拆迁公司、房地产经营公司、房地产预算、设计、园林设计、项目策划公司、广告公司、招商公司、物业公司、房产中介公司、会计师事务所、律师事务所、装潢、印刷、银行、电视、广播、杂志、报纸,谁要抓住了房地产这个“大头”,不获大利都难,就看你抓住抓不住。
　　房地产的成本如同烂在锅里的一堆肉,有人只能谗得吧唧吧唧嘴,有人就能吃得满嘴流油。
　　
　　房地产――地方政府的“嫡长子”
　　很多人的传统思维里,政府是管理社会大家庭的“家长”。倘若如此,房地产企业就是地方政府特别偏疼的“嫡长子”。因为事实证明:这个“大儿子”往家拿回来的钱既多又快。
　　先说快:几亿、几十亿的大钱,在房地产招、拍、挂落槌后的30个工作日就可以到账。比之传统生产、科研、外贸企业快得上了天,省略了它们漫长的采购、生产、物流、出口、销售、售后服务等漫长环节和复杂流程,在胡同里赶猪――“直来直去”。怪不得好多地方政府面对越来越不靠谱的房价、中央严厉的宏观调控政策和沸腾的民怨,老是“刘备摔孩子”。“非不能也,是不为也”,在这种巨大的、没有一点监督的快利、超利诱惑下,神仙都会乱形。
　　再说多一点:房地产与地方政府之间有很多别的企业不能比的依附性和联动性,地方政府对房地产的相关税费收得理直气壮。除了著名的土地出让金、契税、印花税以外,仅房地产项目的开工、建设、竣工阶段的相关税费就有:三通一平费、自来水厂建设费、污水处理厂建设费、供热厂建设费、煤气厂建设费、地下水资源养蓄基金、地下热水资源费、公用设施建设费(大市政费)、开发管理费、城建综合开发项目管理费、建筑行业管理费、绿化建设费、公园建设费、绿化补偿费、路灯维护费、环卫设施费、生活服务设施配套建设费(小区配套费)、电源建设集资费(用电权费)、外部供电工程贴费(电贴费)、建安工程费、建设工程招投标管理费、合同预算审查工本费、质量管理监督费、竣工图费、建材发展补充基金、实心黏土砖限制使用费、工程监理费、工程标底编制管理费、机电设备委托招标服务费、超计划用水加价、夜间施工噪声扰民补偿费、固定资产投资方向调节税……你听听,说出来像不像相声的“贯口”?当然,这里面还不包括“物业税”,一旦物业税滚滚而来,其税收效应更具有某种划时代的意义。
　　所以,拍地时候的“价高者得”就成为了一块遴选嫡长子至亲至爱的试金石。为什么房地产的钱来得这么多、这么快?与很多企业不同,房地产的赢利都是来自老百姓,他们通常只有买单权而没有知情权和讨价权。他们会被忽悠得越来越离谱的房市弄得越来越受伤,他们可以为了买到一捆便宜两分钱的菠菜而多走两条街,但他们绝对不可以不接受高房价。不但接受,而且还要回到短缺经济的60年代,连夜排队抢号去买天价房,攒着、攒着、窟窿等着,然后将几代人的积蓄抛出去,享受一种“负翁”的生活。
　　前些年,老百姓只把高房价的愤懑发泄在房地产发展商身上,近两年,许多人才知道地方政府拿了其中的大头。这大头到底占房地产总成本的多少?北京的地产大鳄任志强语出惊人:“现在人们老是觉得房价贵,是因为现在房价有50%是政府的土地出让金”(4月19日《广州日报》)。地方政府始终说没那么多,但到底有怎么多又语焉不详,这样一来,打不起架,也论不清理,就是弄得老百姓始终在房地产泥沼中五迷三道。
　　
　　房地产走进藏品误区
　　有人说,近年来,北京的夫妻间最多的拌嘴和最多的后悔多是因为房子。
　　就是你拦着不让买,要不咱家早就中产阶级了!
　　贷款啊!要是敢多贷几套房的款,咱家何至于现在!
　　咳,我们这两口子都是“老实败家子”!辜负了这美好时代!
　　……
　　河北一带的农民常说:“吃不穷、喝不穷,算计不到就受穷。”这因算计不到而受穷的就是“老实败家子”。
　　老实败家,倘若北京人早一些用一种别样的心态对待房子,如今就能成为一夜暴富的人,那种别样的心态就是收藏的心态。
　　房产逐渐具有了“收藏品”的特质而受到北京人的拥趸和抢购,大概是从房地产的招、拍、挂开始的。“拍卖”是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。而拍卖进入老百姓的视野也大多是从文物开始,所以,很多人都认为,只有文物藏品才适合拍卖,因为它具有私属性。如果是私人物品,拍卖的底价可以由你自己确定(定太高了也不一定会有人来买),你也可以确定一个保留价(即没有达到某一个价位就不卖)。而国有资产的拍卖,也将其定位于“价高者得”似乎不妥。因为这样一来,土地的全民所有有了点被“绑架”、被“巧取”的意思。因为既然全民所有,交易它,必须有充分的民生考量,而土地一经被随意飙高,一味强化其私人藏品的属性,其全民利益的保障功能便被忽略了、抛弃了、置之不理了,所以,越来越多的老百姓买不起房也就在情理之中了。
　　近些年,房地产知识空前普及,人们甚至都熟知了技术含量很高的“楼面价”。楼面价是指:土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下,楼面地价和土地总价的关系如下:
　　楼面地价=土地总价值/总建筑面积=土地单价/容积率
　　现实中,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。于是,老百姓近年来从政府拍地的同时就知晓了房地产涨价的大趋势。从去年以来就经常有这样的短信:“恭喜亚北别墅区楼面价已经达到一万五千元,卖者捂盘待升,买者欲购从速!”
　　国务院国有资产管理委员会副主任邵宁在回应“央企都退出房地产市场”时表示,如果不能解决供给和需求的问题,房价不会有太大变化。邵宁认为,“不能因‘地王’而否认土地交易的招拍挂制度”,他表示,这是个好制度,因为它是透明的,是阳光的,是竞争性的,它可以防止暗箱操作,可以防止腐败(《新京报》3月22日)。其实,他只说了事物的一面,那一面,只有房地产发展商才能看得到:
　　首先,由于政府部门尚未建设完善的土地供应信息发布和披露制度,令房地产开发商对土地市场供应的信息不甚清楚,对未来缺乏预期考量,导致很多开发商盲目竞买。而“价高者得”更造成资金雄厚的开发商哄抢土地的冲动,使得地价非理性提高。
　　其次,一些地方政府和官员依据心目中竞买人的条件为其量身定做用地条件和指标,从而使目标竞买人轻而易举取得土地使用权,于是,国家权力变成了为一方利益占领市场的经济手段。而一些追求短期行为、追求土地储备的国有企业和上市公司为了完成他们的考核指标,往往不惜血本地出价,其实是拿国家的资金、银行的资金、股民的血汗钱进行豪赌,这不仅对国家、股东不负责,而且也是对那些依靠自有资金发展的企业不公。一旦搞垮市场,引发行业危机,会对国民经济造成不可挽回的损失,最终吃亏的是国家和民众。一种失去监督的制度必然成为更多“合法腐败”行为的保护伞。本来要靠制度去打破的垄断,反而靠制度无监督强化了垄断,这显然是我们不想看到的。所以,只有建立严厉的招、拍、挂监督机制,才可以防止腐败的发生,人们渴望这种监督机制的建立。
　　
　　原告不能听被告的!
　　法庭上的博弈双方就是原告和被告。常识告诉我们,原告听谁的都不能听被告的,这是双方相反的利益关系所决定的。但在房地产买卖的现实中,作为买房子的“原告”往往习惯于让卖房子的“被告”牵着鼻子走。
　　在如今的房地产界,王石、潘石屹、任志强可以并称为三巨头,不仅是因为他们是房地产催生的“高净值人士”和著名企业的领导者,更因为他们不甘寂寞喋喋不休的言论,自我营销能力可谓超强。毫不夸张地说,三位如今的高知名度很大程度上源于他们频频抛出充满争议的言论,他们的一言一行,经常会影响相当一部分购房者的心态。网上有一个叫做“任志强语录”的网页,那里边都是任志强雷人的话:
　　“我是商人,不考虑穷人。”
　　“买卖有理、炒房无罪,禁止炒房就是违宪!”
　　“没有巨大的利润支持,无法建设品牌,因此房产品牌就应该是具有暴利。”
　　“我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房。房价降了,房地产开发商有权不盖房。”
　　“房地产业并不是暴利行业,‘房奴’也没有大家想象的那么多,商品房定价无需被监督。”
　　这些话有的自相矛盾,有的以偏概全,但都好像缺乏一种社会责任感,有点故作惊人之语,有点“激”购房者立马掏钱买房,脱离“穷人”序列的意思。那天,在网上看了另一位著名的房地产动向发言人潘石屹先生的文字,突有所悟,原来,他们是这样的啊:
　　有天晚上,宁瀛、查建英、刘索拉、罗大佑等几位朋友在我们家吃饭,张欣和我都在场。吃完饭后,刘索拉斜躺在我们家的沙发上阔谈艺术。她说有位著名的艺术评论家说:艺术就是在天使和魔鬼之间。只是说好话、拍马屁、让人舒服的“艺术作品”不叫艺术,那叫宣传片,叫广告。在场的几位都是艺术家:有搞音乐的、有搞电影的、有搞文学的,我想今晚他们是凑齐了。他们热闹地谈着艺术,我早早地先去睡觉了。据说他们聊到了凌晨三点半才散伙。艺术家的生活是和普通人有点不一样的,普通人睡觉时他们在工作,他们在睡觉时普通人在工作。这让我想起了我们房地产界的任志强,他是什么话不该说他就说什么,什么话难听他就说什么,他不是为了让你舒服。真的是应了刘索拉的那句话:在天使和魔鬼之间。
　　从以上一段有点“小显摆”的文字中,我们读出了两层意思:一个是仁兄已经达到了相当的境界,这么多大腕来访时可以独自去睡。第二个是任志强先生以往关于房地产的宏论是在天使与魔鬼之间的东西――不真实、不靠谱,特行为艺术。
　　经济学家认为,经济基础决定上层建筑。俗话说,屁股决定脑袋。任志强作为发展商,他是代表房地产商说话的,他说的都是房地产商的利益。他反映出某些亿万富翁的心态。他做的是他的开发公司的行为艺术广告,安坐沙龙海阔天空,玩天使、魔鬼效应,你玩的可是不可逆转的“三代倾囊”,你要慎重了!他逗你玩而已,你玩得起吗?
　　假如你是一个准购房者,一边是地产大亨们喋喋不休的语言行为艺术,一边是国家统计局房地产价格仅仅上涨1.省略

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