[现代房地产与《西游记》之超级模仿秀] 超级模仿秀

　　上下够不着的购房者 　　在眼下房地产高热的宏观大势下,老百姓们越来越感觉有点上下够不着了。 　　数不清的政府官员、发展商、房产媒体基于各自利益大嘴无遮、莫衷一是。还没买到房的急,上摸不着房价飙升至几重霄汉,下辨不清楼盘藏着多大猫腻,生怕一辈子填了无底的窟窿。已经买了房的更急,甭管住极品别墅的还是住经济适用房的,都为首付、按揭、税费、房产证、公共区域维修基金、物业管理费而急着、恼着、烦着,甚至“官司”着。买不起房的因贫生骂,骂房价疯涨,骂发展商无德,骂杂税频仍。买了房后赶上涨价的偷着乐,感慨百万之财竟连夜摸进门来,让你一点思想准备都没有。细想又不对,这分明是一种欲念横财,基本游走于你的精神层面,因为只要你不卖掉房到街上睡,就享受不到增值的实惠。相比之下,这两年一直攒钱想买,又一直舍不得出手的可谓绝悔一族,眼看着几十万银钱从自己的指缝中滑落,竟只在半年之间。所有的节衣缩食、克勤克俭都是枉然。咳,钱不是省来的,是买房子买来的!
　　报纸、广播电台、电视台开始大骂房地产发展商为富不仁,说他们是高额利润的占有者,生吞活剥了购房者,发展商则抱屈说,我们只不过是一口给你们做菜的大炒锅,锅砸了,大家都断炊。政府也在批评房地产,但地价却翻跟头。作为一名多年的房地产从业者突有所悟,我们眼前的房地产现状像极了吴承恩笔下的《西游记》,遂写出来以飨购房者,供人们在购房路上喘口气儿、定定神儿、拿捏一下自己的进退。
　　
　　猪八戒的“出恭”和
　　房地产商的机会成本
　　《西游记》里的孙悟空法力无边、一路降妖斩怪无所不胜,但并不具备大智慧。其经常让妖怪们声东击西丢了师父,又被妖精们使离间计,受尽了师父的紧箍咒就是明证。外憨而内黠的猪八戒,特别善于以小博大,创造自己的大实惠。《西游记》第32回,孙悟空和唐僧大战黄袍怪时,猪八戒对两个师哥说:“你们先打着,我出恭后就来”,然后一头扎进草丛里睡觉,只留半边耳朵在外面听梆子响,专等大战结束后出来邀功。出恭就是屙屎,人家打得昏天黑地、你死我活的时候他去屙屎,猪八戒的无德和狡黠可见一斑。
　　在现实生活中,好多房地产发展商都具有猪八戒的狡黠,譬如他们特别擅长的“囤地居奇”。根据中原地产研究中心2009年8月20日发布的一项研究报告显示:国内一些知名开发商自2003年到2009年上半年所获得的住宅用地中,有57%的土地面积尚未形成实际供应,其中27%的土地面积“待开发”,30%的地块“规划在建”,在12个城市中有270块已售土地闲置。
　　政府一再打击“囤地居奇”的开发商,但仍然是盖的好不如“拿”的好,倘若几年前拿到一块地,然后“隐而不发”静听土地升值的梆子声,发展商不用承受拆迁、规划、设计、论证、报批、建设、验收、销售的风险和辛苦,一段时间的等待后,通过一纸文书转手,签下来就是几个甚至几十、上百亿的收入。适时地“出恭”避免了潜在的风险和实际的付出。适时的“囤地”则可赢得超级利润,两者何其相似尔。可怜的购房者们最终要为那不断倒腾的文书“埋下天单”。
　　屙一泡屎的工夫就可以避祸趋利,同样,屙一泡屎的工夫也可能吃了大亏。倘若拿地后开发迟缓,拆迁补偿费用的迅速上涨,会造成发展商利润的严重缩水。于是,猪八戒便具备了大无畏的拼搏精神。这些年,发展商的暴力拆迁频繁发生,为了经营不惜违法,可见利益诱惑之大。当然,外憨而内黠的猪八戒是很少孤军作战的,地方政府对房地产商明里暗里的支持都是公开的秘密,打着政府招牌的拆迁往往成为发展商们的制胜法宝。结合2009年频繁出现的拆迁冲突现象,中国政法大学宪政研究所所长、曾任全国人大常委会秘书组副组长的蔡定剑认为,暴力拆迁日益增多的原因在于地方政府从土地财政所获得的巨大利益,拆迁背后有巨大的利益诱惑。现在根本问题是,我们没有制度去阻挡地方政府的利益诉求。
　　
　　谁吃掉了“地产唐僧肉”
　　《西游记》中的许多打斗情节都是围绕着“唐僧肉”展开的。而眼下许多相关企业对于房地产的角逐也是奔着高昂的房地产利益,以上利益渐渐成为许多地方政府的“第二财政”,房地产成为他们迫切得到的“地产唐僧肉”。
　　《西游记》里一应妖怪都想吃到能让人长生不老的唐僧肉,于是一路与唐僧师徒恶斗不止,结果非但没吃成反丢掉了自己的性命。缠丝怪没吃成、牛魔王没吃成、白骨精更没吃成,最后的唐僧肉让谁吃掉了?非土地爷莫属。相传玄奘法师故里的“唐僧墓”就位于洛阳偃师市缑氏镇陈河村,极尽哀荣也得入土,到头来还不是让土地老爷打了牙祭。前者是群魔乱舞机关算尽终不成,后者是张网坐收得来全不费功夫。
　　正当大众众口一词狂骂房地产发展商哄抬房价,绑架中国经济的时候,北京的一条地产大鳄任志强语出惊人:“现在人们老是觉得房价贵,是因为现在房价有50%是政府的土地出让金”。顿时,舆论哗然。后来政府相关官员出面撇清说没有那么高。
　　现实中,最大的一块唐僧肉确实成了国土资源局嘴里的饕餮大餐,这顿大餐的名字叫做――土地出让金。如果说,房价扣去如上50%的土地出让金以外,余下的50%要用来规划、设计、论证、报批、建设、验收、销售,那么平心而论,房地产发展商的利润并非手到擒来,房地产开发项目仅开工、建设、竣工阶段的相关税费就有:三通一平费、自来水厂建设费、污水处理厂建设费、供热厂建设费、煤气厂建设费、地下水资源养蓄基金、地下热水资源费、城建综合开发项目管理费、建筑行业管理费、公园建设费、绿化补偿费、路灯维护费、环卫设施费、电源建设集资费(用电权费)、外部供电工程贴费(电贴费)等数十种,那就难怪房地产发展商们抱屈叫苦了。当然,他们的抱屈是相对于第一个50%的抱屈,而绝不是相对于社会商品平均利润率的抱屈。他们只不过幻想着也独得50%,凭什么你能我就不能?这是对利润的天然追逐,假如没有监督和约束,对利润追逐必然到极致。近年来,这么多楼脆脆、楼歪歪、楼裂裂如雨后春笋,也许就是他们向那第二个50%要效益的恶果。不可否认的是,近年来,实行的“土地招牌挂制度”将土地价值推向最大化,国土资源部发布的《2008年国土资源公报》显示,全国土地出让总收入9600多亿元人民币,巨大的数字让人瞠目结舌。卖地钱成为第二财政,已成为公开的秘密。
　　住宅小区内的配套建筑、甚至绿地、道路往往都是政府责成发展商来完成的,这包括商场、学校、甚至公共汽车站、派出所和居委会,这样使得50%的土地出让金更具含金量,而发展商则毫不犹豫地将以上公共投入加到房价里,埋单的当然还是老百姓。
　　2009年,是地价最疯狂的一年,北京土地市场迎来“红五月”。北京土地整理储备中心网站数据显示,5月份,北京共有23个地块成交,成交金额达到61.6989亿元,较4月份暴涨481.73%。在5月份成交的23个地块中,广渠门外10号地最具代表性。经过89轮竞价,这块地最终被富力地产以令人咋舌的10.省略

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