中国楼市步步惊心:中国楼市

　　潘石屹说：住宅市场的崩塌就在眼前。 　　宋卫平说：若到了实在没办法的地步，就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。 　　谢国忠说：未来国内的房价下跌50%都很正常。一旦货币政策持续收紧，大量的开发商就将面临倒闭潮。
　　股市说：地产版块几乎全线崩溃，“招保万金”跌幅均超过5%，港股地产跌幅均超过8%。
　　媒体说：黑石已从中国撤了，这说明国外投资看空中国楼市。
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　　在中国，楼市一向有“金九银十”的说法，每年的9月和10月都是“招财月”，但是，从目前公布的数据来看，2011年9月和10月的成交量显然让国内诸多地产商失望甚至有点绝望了。这几个月以来，不论是房地产商、专业研究人士还是消费者，几乎都在问同一个问题：中国楼市真的要生变吗？买楼客的春天真的到了吗？
　　
　　降还是不降，这是个问题
　　
　　10月12日早上，潘石屹拨通了一位住宅开发商老板的电话。潘石屹说：“你们降价吧，给大家一个台阶下。我给你们背黑锅。”开发商则称：“不敢降，降了客户就来砸售楼处了。”
　　开发商说的绝不是假话。9月底，总部位于上海的景瑞地产在江苏太仓的楼盘打出国庆促销，总价8500元/平方的楼盘跌至6800元/平方，跌幅高达23%。上百名前期业主对于房产瞬间缩水相当不满，集体前往售楼部维权。
　　这当然绝不是孤例。早在今年8月，北京华业东方玫瑰等多家楼盘推出了一批比前期楼盘便宜5000元/平方左右的特价房，前期业主抱团前往售楼部索赔。而此前，通州京贸国际城推出特价房后，大批业主围堵该公司负责人并大打出手，甚至发生了流血事件。
　　类似的事件在成都也有发生。今年7月底成都丽晶港推出的100余套特价房，比前两期的均价便宜了1000元/平方左右。业主难以接受十几万元瞬间打水漂的事实，集体要求退房。
　　10月5日和6日，记者分别到佛山市容桂和禅城的楼盘进行调查。在容桂德胜河南岸，最好的地段分别被保利、美的和碧桂园纳入旗下。当保利外滩一号的销售人员得知记者是有房人士并且无能力一次性支付房款时，立刻流露出失望的表情。保利外滩一号正对德胜河，风光漪旎，区内房屋建筑容积率只有2.4，可与别墅区相媲美，而且均价只有8000元/平方，可是偌大的售楼部看楼客不足5人。销售人员说：“限购和限贷是最大的阻碍。投资需求基本上被全部抑制住，而部分刚性自住需求也陷入观望之中。”该销售人员同时强调，尽管销售情况不乐观，但是优惠政策仍仅限于国庆期间，国庆后房价恢复到1万元/平方。“这样的地段，虽然风景靓点，但是什么都不便利。”一位看楼客表示：“优惠2000算什么？我有耐心等，我看他们什么时候降到地板价什么时候再出手。”
　　一方面是大批消费者强烈要求降价；一方面是部分消费者持币观望；一方面是地产商闪烁其辞遮遮掩掩，欲降不降；一方面是旧业主集体维权反对降价。中国楼市从未如此纠结。
　　
　　热锅上的地产商
　　
　　实际上，目前阶段真正急的不是消费者，而是地产商。中国房产信息集团分析师薛建雄认为，进入9、10月份，开发商的推盘意愿明显提高，但是目前的市场给开发商定价带来不小的难题：小幅的降价不足以吸引购房者，而加大优惠力度是开发商不敢也不愿尝试的，“买涨不买跌”的心理会加剧观望氛围不说，还会引起早期购房者的不满，引发退房纠纷。
　　“其实，这次‘十一’和以往相比，最大的不同不是成交新低，而是买房人对各种降价措施的无动于衷――买房人对开发商的降价让利措施开始不认账了。”10月6日，佛山禅城某售楼处的销售人员告诉记者。“10月份是开发商最后的机会，如果不能回笼资金，年关难过。”该楼盘的营销副总裁说：“但是目前来看情况不容乐观”。
　　国庆期间，成交低、观望浓的场面同样在其他一线城市出现，有专家认为，在宏观经济政策与楼市调控政策“双紧”的背景之下，楼市成交低迷的僵局很难打破。一方面，宏观调控政策短期内不会改变；另一方面，无论是上市公司还是中小开发商，多种融资渠道被堵的眼下，资金链日益紧张已经是不容置疑的事实。有分析人士称：“年关马上来临，拿什么去支付农民工工资、还各种到期的债务，是他们马上要面对的攻坚战。由此判断，10月恐怕是他们最后一个和购房人保持对立的月份，过了10月，很多开发商会在年关面前，选择一次降到位。”当然，是否真如宋卫平所言“把价格降到底”，目前来看仍是一个不解之谜。
　　10月13日国家统计局全国企业景气调查最新结果显示，与其他行业相比，房地产业企业家信心明显不足。据悉，房地产业企业家信心指数已连续6个季度位于行业最低，三季度跌破临界值，指数为99.9，环比回落7.6点。国家统计局解释说，景气指数的取值范围在0-200之间，以100为临界值，指数在100以上，反映景气状况趋于上升或改善；低于100，反映景气状况趋于下降或衰退；等于100，反映景气状况变化不大。
　　素有地产大炮之称的任志强曾在微博上表示：地产商“很快就只剩裤衩了”。曾经锦衣华服、皮草加身的地产商居然要沦落得只剩一条裤衩，这一天真的会来临吗？
　　都是“新国五条”惹得祸？
　　
　　有人说，地产商的恶梦完全是2010年9月29日颁布的“新国五条”导致的。“新国五条”被称为是史上最严厉的房地产调控政策，它好比调控房地产市场的“五种兵器”，从限购、贷款、税收、保障性住房、监督问责等五个方面压制住房价躁动的脉搏。
　　根据“新国五条”的规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。目前来看，除了监督问责和税收未发挥实质性作用外，其他几招，招招致命，令地产商步步维艰。
　　某证券公司地产行业分析师说，他对地产股后市机会并不乐观，特别是“限购令”还在实施，不存在开发商愿不愿意卖，消费者愿不愿意买的问题，而是无购买指标就不能购买。
　　除了限购令外，抑制房价的另一个重要因素是保障房的开发力度，这一点从地产商对保障房暧昧的态度不难看出。尽管保障房政策一经推出就频遭质疑，但是保障性住房仍然是中央最关心也是调控房价最必不可少的组成部分。10月10日中国住房和城乡建设部发布公告称，今年1月至9月，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，9月份新开工118万套。
　　中国指数研究院高级分析员郭雨明说，“新国五条”后，去年四季度的楼市逐步被稳住，成交量自今年年初开始明显下滑。不少开发商寄希望于“金九”，在其监测的30个大中城市中，9月有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势，其中广州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%。而10月份更是惨不忍睹，今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%，而广州、杭州等地的成交量均不足100套。
　　中国银行10月11日发布了《2011年四季度经济金融展望报告》，报告称，无论从经济形势，还是从房地产市场形势来看，预计房地产调控政策都不会放松，也不应放松。这或许是中国楼市政策继续维持现状的一个信号。
　　
　　楼市去向何方？
　　
　　中国银行在《2011年四季度经济金融展望报告》中预计，商品住宅价格调整的拐点可能会在2012年春节前后到来。西南证券地产行业分析师肖剑则认为，房价拐点是否真的渐行渐近仍难确定。“因为管理层调控的重点是房价，如果在房价下跌的同时，销量上升，正是管理层所需要的效果；相反，如果房价下跌的同时，销量也下跌，大量的房屋闲置，影响宏观经济，那只能说明房地产调控失败。”同时，肖剑认为，在目前的政策条件下，大小房企“冰火两重天”，地产业界洗牌在即。
　　中原地产高级分析经理孙刚分析说，9月份全国的一些大房企主要在一线城市降价促销，10月份很可能加大其在二线城市的促销力度。这无疑抬高了中小开发商促销的门槛，每平方米降几百元不一定能打动购房者，而一旦降幅较大，部分中小房地产商必将被淘汰出局。
　　在中国楼市一片唱衰的形式下，对于投行抛弃中国，另寻他欢的现象也引起了相关人士的关注。国家统计局数据显示，2011年1月至8月，房地产开发企业本年资金来源5.5万亿元，同比增长达23.4%，值得引起重视的是其中利用外资633亿元，同比增长达到71.5%。那么，如何解释国际投行一边唱空中国楼市，一边大量注入资金的行为呢？
　　房地产专家杨红旭说，在这些机构的背后，常常隐有国际资本的特殊利益诉求，中国楼市经济及金融市场的整体不成熟，外资绝不会轻易言退，要引起警惕的反而是诸多外资的“二面派”手法，即是表面大肆“唱空”，而骨子里趁机“做多”，从而加大对中国楼市的“掠夺”。以黑石为例，黑石上海长寿路项目股权转让，不过是一场秀，其真正目的仍在中国的地产江山，事实证明，对上海长寿路项目的“撤”，意味着接下来对中国商业地产是更进一步、更深层面的“切入”。据某网媒报道，黑石一面“出手”，一面“捞进”，或将全面投资国内二、三线城市商业地产，此契机基本以与上海本土地产大佬“鹏欣”的合作而揭开帷幕。据了解上海地产五十强之一的“鹏欣”集团将在今后10年内，在全国二、三线城市打造100个以“水游城”命名的商业地产项目。
　　10月13日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在湖南省长沙市主持召开加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会上强调：房地产调控正处在关键时期，要大力发展保障房。健全分配制度，完善轮候制度，使符合条件的家庭能在合理轮候期内获得保障房。
　　政府大力推行保障房已成定局，而这一政策对楼市的作用显然远远超过限购和限贷，正如牛刀曾经说过的：如果中国各个城市社会保障住宅都能占到住宅供应总量的40%左右，中国房地产未来的发展趋势实际已经明朗。

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