物业管理及其会计核算特征

　　一、物业管理的涵义
　　
　　物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是随着我国房地产业的发展，特别是住房制度的改革而出现的新兴产业，是与市场经济相适应的全新的房地产管理形式。它包含以下几个内容：(1)物业管理的对象是物业；(2)物业管理服务的对象是人，即物业所有人(业主)和使用人；(3)物业管理的性质属于以合同、契约为中介的信托管理；(4)物业管理的宗旨是以现代化的经营管理手段为业主和使用者提供完善的服务，属于第三产业的一种服务性行业。其基本目标是提高物业的经济价值和使用价值，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步增长。
　　
　　二、物业管理的特征
　　
　　物业管理作为—项多功能、全方位的综合的服务业务，其涉及的范围相当广泛，主要包括：（1）物业的使用与出租管理、房屋及附属设备设施的养护修缮；（2）物业的委托经营；（3）室外的环境、卫生、园林绿化、市政道路、治安交通、车辆停泊的管理与整治；（4）方便居民生活的各种服务；（5）代表业主与用户就物业管理事务与政府各部门和公共事业部门进行交涉等。
　　物业管理的业务范围决定了物业管理具有以下特征：
　　
　　1、物业管理属于第三产业中的社会服务类行业，其经营方针是“保本微利、服务社会”，不以获得高额利润为目的。即它比一般盈利性行业更多地考虑社会效益。因此，它在成立条件、程序、管理标准、服务费用核定等方面要更多地受到政府和公共部门的制度与监督。
　　
　　2、物业管理的经营对象是以物业形式存在的各种建筑物，服务对象主要是业主和用户，因此其管理目标是为业主和用户提供和保持一个安全、卫生、舒适、方便、文明的生产、办公与生活环境。
　　
　　3、物业管理是市场经济发展的产物，是在物业的所有权与经营管理权分离的情况下进行的，因而明显带有现代企业制度的特征。
　　
　　4、物业在经营过程中，要进行物业出租、出售、维修和养护等，因而它有相对稳定的租金收入和有偿服务管理收入。
　　
　　5、物业管理是一个兼有多行业特点的综合性服务行业，“一业为主，多元经营”或“一业为主、多业发展”。
　　
　　三、物业管理企业会计的特征
　　
　　物业管理企业会计是以货币为主要计量单位，采用专门的方法和程序，对物业管理企业的维修、服务、管理和其他业务活动的全过程进行全面、连续、系统地核算和监督的—种综合性的管理活动，是物业管理企业经营管理的重要组成部分。伴随着物业管理业的迅猛发展，物业管理企业会计具有自身鲜明的特征：
　　
　　1、物业管理会计既具有房地产开发企业会计的特点——生产开发的核算，又具有自身独有的特点——经营服务业务的特点。
　　由于物业管理企业主要从事房地产的售后服务和管理，物业管理企业同房地产企业之间就有着密切的联系，物业管理企业会计核算就同房地产开发企业会计核算存在一定的共性。但物业管理企业主要核算内容是委托服务业务和自主经营业务，因而与房地产开发企业主营业务就有较大差异。
　　
　　2、物业管理企业会计核算内容相对繁杂。
　　会计的基本职能是核算和监督，物业管理企业会计与其他各种行业专业会计的主要区别就在于各专业会计核算和监督的内容不同，从这个意义上说，核算和监督的具体内容是区分不同行业专业会计的主要标志，也就是各行业会计特点的具体体现。物业管理企业坚持以物业管理为主，开展多种经营，以业养业，物业形式多种多样，如作为居住、生产、商业活动、等不同用途的物业形式；涉及基建、施工、房地产、餐饮等领域，这就要求物业的经营、服务、管理者针对所承接物业的特点，提供与之相适应的服务，这就必然造成物业管理企业会计核算内容相对繁杂。
　　
　　3、物业管理企业会计核算方法相对简单。
　　物业管理企业会计的对象是物业管理企业在维修、服务、管理和其他经营活动中的资金运动。与其他行业的企业的资金运动相比，由于物业管理企业的经营过程不涉及产品生产活动，也与销售活动无关，大多仅涉及提供维护等管理服务，其资金运动过程及形式必然相对简单，从而决定了会计核算方法也必然相对的简
　　单。
　　
　　4、对资金运动过程的监督更为全面。
　　会计监督的对象是企业的资金运动。现代会计监督除对企业已经发生或已经完成的经济业务进行合规性、合法性检查的事后监督，还体现在经济业务发生过程中以及尚未发生之前，即会计的事中监督和事前监督，此外，会计监督还体现在对经济活动的效益性进行监督。物业管理企业与其他行业相比，其会计监督更为全面。因为其他行业企业会计监督主要是集中在成本费用上，而且多为企业的自主行为，而物业企业对资金运动过程的监督不仅包括对成本费用的监督，还包括对各项收入的监督。国家有关部门和地方政府对物业管理的各项收费标准作出了较多的规定，因而对物业管理企业收入的监督，不仅来自企业自身，还将来自政府有关部门、物业的业主等。
　　
　　5、对代管基金遵循专款专用的原则。
　　代管基金是企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。代管基金属于物业产权人、使用人所有，为维护物业产权人、使用人的合法权益，保障其安全合理使用，根据《物业管理企业财务管理规定》，代管基金作为企业长期负债管理，应当“专户存储，专款专用”，只能用于房屋、共用部位和设施的大修，不得用于一般日常维修养护，并定期接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的检查与监督，经业主管理委员会或物业产权人、使用人同意后，代管基金可用于购买国库券等投资风险小的债券，但不得用于股票、房地产和期货等高风陷投资经营活动。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理，而不能像—般银行存款那样自主使用和受益。
　　
　　6、物业管理企业会计信息需求者更强调对账务的日常公开原则。
　　会计作为企业一项提供财务信息的经济管理工作，要满足各方面会计信息使用者的需要。与其他行业会计重点揭示财务状况和经营成果信息相比，物业管理企业会计侧重于提供物业管理资金来源和运用等方面的信息。造成这一差异的原因在于各信息使用者的信息需求不同。其他行业会计信息的需求主要是投资者、债权人和企业经营管理者，他们关心的是企业的偿债能力、营运能力、获利能力和发展能力，目标在于企业的业绩。物业管理企业会计信息的需求者除了经营管理者之外，最主要的是业主和各级行政管理部门，因为他们最关心物业管理收费的使用情况，能否使物业增值，是否提供了质价相称的服务等，目的在于监督各项资金收支的合法性、合理性。
　　
　　(作者单位：河北师范大学)

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