现阶段房地产经营管理的方式与目标分析探讨

　　摘要：近年来，随着我国社会经济的不断发展，房地产行业处于风尖浪口，为此我们就要通过对当前我国房地产发展的实际情况进行分析，来对其经营管理的方式和目标进行确定，以提高房地产行业发展的经济效益。
　　关键词：房地产经营管理;方式;目标
　　房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。因此在房地产开发与经营活动中，进行有效的经营管理，具有十分重要的意义。
　　一、 房地产项目开发的特点
　　房地产行业的运营不同于传统行业。一是房地产运营有一定的时间周期。房地产开发企业先要在市场上通过招拍挂方式获取土地，然后对项目进行规划、报建才到建设，同时建设主体达到一定条件下，并取得预售证前提下才能进行销售。销售后并不能马上结转收入和利润，而是完成五方验收达到交房条件后才能实现收入和利润。二是房地产行业受政府调控。房产销售价格受到限价、限购、限贷等政策影响，销售单价受限，无法突破;同时，房地产调控一直是政府工作的重心，大调小调不断。为此，房地产项目投资存在以下特点：
　　（一）项目的投资风险大
　　由于房地产运营存在一定的时间周期，且历时较长，政府调控较为频密，存在还在报建阶段，就已经受到政府各种调控影响，如取得预售证方可销售，银行不再续贷，房产销售价格受政府限价无法突破，购房者由于无法获取较低的贷款利率间接影响需求。为此，房地产项目不能再按项目的可行性研究报告执行，项目风险不可控。
　　（二）投资建设的成本高
　　房地产行业属于资金密集型产业，未取得预售证不能进行销售无法回流资金，未完成五方验收实现交房无法结转收入和利润。近年来，由于政府调控，银行对房地产项目进行限贷，甚至直接断贷。一些较大的房地产开发商不得不到海外上市或发债融资，甚至通过在国内以基金的形式融资，间接增加了项目财务费用。由于银行抽贷，很多中小型房地产开发企业无法满足投资建设现金流需求，所投资的房地产项目出现烂尾。为此，从招拍挂土地到建设，房地产开发企业基本上使用自有资金或融资成本较高的贷款，加上房地产运营周期，投资房地产项目的成本远远高于一般行业项目成本。
　　二、房地产企业经营管理方式
　　（一）不断完善风险预警体系
　　一是凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过了解和掌握现阶段行业内最新的土地供需关系、同类楼盘销售情况、购买者的需求变化，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警。二是密切关注政府对房地产调控的动作并进行预测，不断完善风险预警体系。首先，从新闻、政府工作报告以及当地相关部门对房地产行业调控方向进行把握，如现在推行“租售并举”和二胎政策，预测小户型房子需求下降，加大大户型房子的建设。其次，银行降本降息也能直接刺激房地产供需关系。最后，当地相关部门对当地房地产的影响，如加速公积金贷款放款速度，旧城改造等等。
　　（二）创新营销方法
　　1、实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得预售证时已交纳了一部分房款，按规定时间内逐步分期付清其余款的付款方式。
　　2、实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给购房者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%～30%作为购房的首期付款，其余由金融机构或其他机构贷款垫付，并且由房地产开发企业为购房者提供不可撤销的全部担保。
　　3、预租预售：为了回流资金，吸引购买者，房地产开发企业可以通过预租、代管返租的形式出售房地产。比如商铺先进行招商运营，投资者购买商铺后立马实现租金收入。代管返租，即房地产开发企业与购买公寓的投资者签订公寓的销售合同以及引入第三方签订公寓代管合同，投资者只需支付公寓的购买款，公寓委托第三方装修运营，约定每年返还租金给投资者。
　　（三）建立健全企业的财务管理体系
　　房地产企业高管及普通的财务人员应从企业财务管理工作的特点出发，根据自身的规模等特色，建立健全符合本企业的现代企业财务管理体系。要强化财务管理工作的预算和反应机能，以财务预算作为重要手段，通过财务预算控制建设成本，及时反饋出项目的投资建设经营现状。实现财务信息的时时分析与管理，为企业的经营决策提供准确而又科学的参考依据。
　　（四）竖立良好的企业形象和自身品牌
　　房地产与质量是息息相关，因为它的产品需要经受长时间的考验。加强对质量的控制，从设计到施工直到最后的验收与售后工作，都要保证质量第一的理念贯彻到底，还需要不断地创新。因此，房地产企业必须有创新的意识与观念，掌握核心竞争力，特色不突出的缺点。学习世界500强或国内上市房地产开发企业的经验。如碧桂园，推行“给你一个五星级的家”理念;万科是集吃喝玩乐为一体的商业大型体，让购房者从感官上得知，购买这个品牌将获得生活质量及层次。
　　（五）加强资金管理
　　资金运用和管理的好坏，直接关系到企业的正常运行和整体效益，提高资金的运行效率就显得尤为重要，特别是房地产企业。建设运营房地产项目的关键是把控现金流。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制，实行资金按调度使用，制定严格的用款制度，重点掌握工程项目资金的投向。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。
　　三、房地产经营管理要实现的总体目标
　　（一）房地产经营管理要实现房地产在建项目数量和管理能力的平衡
　　产品的品质取决于管理的质量，管理的质量取决于企业管理资源的多少。较之有限的管理能力，过多的在建项目必然导致房地产企业管理资源的分散，从而个别项目管理能力的不足必然出现，结果是产品的品质无法保证。房地产企业同时开发的项目数量一定要和其能力相匹配，切忌盲目乐观、自我膨胀。否则，同时开发过多的项目，现金流需求较大，不能及时应对政府调控变化，管理能力稍微欠缺，所有项目都将面临停工。
　　（二）房地产经营管理要实现房地产品牌发展和业务扩展的平衡
　　房地产企业在业务扩展的同时，一定要把握品牌发展与业务扩展的平衡。房地产在业务扩展的同时，除保持管理能力的平衡，还应保持品牌的平衡发展。因为品牌过快发展，企业由于业务能力或管理的局限，无法将已营造的品牌资源迅速转化为经济效益，将面临品牌危机。碧桂园在部分城市就因为业务扩展过快，质量把控不过关，遭遇滑铁卢。
　　（三）房地产经营管理要实现企业发展和企业文化建设的平衡
　　在没有形成健康的企业文化之前，企业实际上还没有成熟。过快发展，尤其是“疯长”，其结果将导致企业“自取灭亡”。随着企业的发展，环境的变化，企业文化必须不断向高级形态发展。房地产企业要取得成功，企业文化建设一定要与企业发展相平衡。
　　四、结语：
　　综上所述，在当前我国房地产经营管理的过程中，对其管理途径和方式的确定有着十分重要的意义，这样不仅使得房地产管理工作的效果得到有效的保障，还满足了企业经济发展的相关要求，也是实现房地产经营管理目标的重要手段之一。
　　参考文献：
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　　[3]李中平.房地产项目开发风险管理的探讨[J].建材与装饰，2017（5）.

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