商业地产项目经营管理中的风险管控

　　摘 要：2014年我国商业房地产开发总投资额为95036亿元，年实际增长率为10.5%，商业房地产行业态势依旧火热，同时商业房地产商资金周转不灵、滞销楼盘等现象明显。针对商业房地产项目管理存在的问题，本文通过分析商业房地产与其开发现状，进一步研究其风险产生根源与存在问题，提出风险管控的程序与实行原则，明确风险管控的意义，推动商业房地产行业的稳健发展。
　　关键字：商业房地产项目；存在风险；工程；程序原则
　　一、商业房地产及商业房地产开发概述
　　商业房地产在经济学上又称“不动产”，主要包括房地合一、土地使用权与建筑物三种形态。观察土地、建筑物的特点，可以看出商业房地产具有不可移动与较为固定的特性。顾名思义，商业房地产开发便指依法获得土地使用权后，根据城市建设规划的要求进行土地规划和房屋建设工作。人们通常将商业房地产开发单纯地看做是房屋或商品房建设，这种观点实际错误且不全面，商业房地产开发应包括房屋建设在内的各种开发经营活动，亦包含着土地规划等行为。
　　据相关资料显示，2012年我国商业房地产开发投资额为71804亿元，年名义增长率为16.2%，扣除通货膨胀等因素影响后的实际增长率为14.9%，东部商业房地产开发投资额为40541亿元，占总体投资额的56.5%，年增长率为13.9%，中部商业房地产开发投资额为15763亿元，占总体投资额的21.9%，年增长率为18.3%，西部商业房地产开发投资额为15500亿元，年增长率为20.4%；2013年全国商业房地产开发投资额为86103亿元，年名义增长率为19.8%，扣除价格等因素影响后的实际增长率为19.4%，其中，东部商业房地产开发投资额为47972亿，年增长率为18.3%，中部商业房地产开发投资额为19045亿，年增长率为20.8%，西部商业房地产开发投资额为18997亿，年增长率为22.6%；2014年我国商业房地产开发投资额为95036亿，年名义增长率为10.5%，年实际增长率为9.9%，东部商业房地产开发投资额为52941亿，年增长率为10.4%，中部商业房地产开发投资额为20662亿，年增长率为8.5%，西部商业房地产开发投资额为21433亿，年增长率为12.8%。通过分析以上数据，可知商业房地产开发行业投资额逐年增长，其发展态势依旧火热，因此，发现商业房地产经营管理中的存在的风险并进行研究，这个课题是有现实意义的。
　　二、商业房地产项目经营管理存在的风险
　　为更好理解商业房地产经营管理存在的风险，本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险：
　　1.不确定性
　　商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作，整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上，其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设，在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等，因此，商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。
　　2.固定性
　　商业房地产管理工作受固定性影响：一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中，不可位移，开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。二、商业房地产开发过程受建设周边固定环境因素影响，规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。
　　3.投资金额大
　　商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤，涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节，投资金额总量大，费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在，导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。
　　4.回报周期长
　　商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大，而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节，建设周期长，导致开发商不能短时间获取收益，这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。
　　5.易被影响
　　商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行，它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多，降水大，北方地区风沙大，雾霾严重，可见度低，各种环境变化都会影响开发建设的过程，这也导致其变数大的风险问题。
　　三、商业房地产风险管控的研究意义
　　商业房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险，进行风险管控能有效减少风险，提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险，微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题，宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局，及时进行建设方案的调整。具体来说，进行风险管控有以下4大方面的研究目的：
　　1.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，保证项目开发与管理的水平，推进管理系统的系统化、全面化。
　　2.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，改变原有被动接受风险的局面，主动了解市场行情，及时作出开发建设的调整，保证现有规模的稳定与发展。
　　3.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，提高开发商整体的风险意识，构建风险预防监督体系，促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。
　　4.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，增强开发商的资金掌控力，保证开发企业的经济效益，促进其行业竞争力的增长。
　　四、现阶段商业房地产风险管控的问题
　　1.市场存在不正当竞争
　　经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进，但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘，在商业房地产过快过热发展的同时，也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为，例如，为大量出售支自己房屋，一再压低房屋价格，引发整个商业房地产市场的价格危机；为缩短房屋开发建设周期，未经过检测便将存在危险隐患的房产出售；为减少成本获取高额收益，采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益，减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈，这正是目前风险管控需重点关注的问题。

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