【地王频出的年代】 地王频出预示什么

　　神秘扩张者 　　 　　碧桂园拿地又出新闻。 　　据南方周末报道，碧桂园集团于2007年6月6日拍得在张家界风景区之外的罗家岗地块，转让金额为1.18亿元，但有知情人士向南方周末记者提供材料指出，由碧桂园集团两名员工临时出资成立的张家界高骏投资有限公司与张家界市永定区人民政府签有两份“秘密”协议，分别为“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”。按照协议条款，碧桂同上缴给省政府的仅为成交价款的3.75％，即442.5万元。其余的96.25％将全部返还给高骏公司。有媒体称，碧桂园是“零地价拿地”。
　　很快，舆论哗然：有质问碧桂园有意规避招拍挂的政策规定；而且按照碧桂同的规划，这个地块将建成产权式酒店――山坡上建别墅样式的房，再配一栋五星级酒店。别墅样式的房可出售使用权，土地产权归碧桂同五星级酒店。这又是对于国家禁建别墅政策的规避；也有人指出碧桂园的屯地热情一直高涨，与国家禁止屯地政策形成冲突。
　　事实上，碧桂同正是2007年风头最劲的中国企业。2007年4月20日上午10时，代号为“2007.HK”的碧桂同登陆香港联交所。
　　碧桂园受到香港投资者的青睐，最大的“卖点”是其大规模、价格低的协议性拿地。正如碧桂园招股书中所述。“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，此等储备为我们未来的增I毛和盈利能力提供了强有力的支持。”
　　在上市后的短短四个月内，碧桂园已经进驻全国各地。中报显示，截至今年6月30日，碧桂园的土地储备增加至约2950万平方米，而截至今年8月15日，碧桂园总可建筑面积的土地储备约达5400万平方米，这一数字是今年4月碧桂同在香港上市时的3倍!成为全国最大的地主。
　　资本市场的血液，为碧桂园的扩张注入了神奇的力量。从珠三角的一个家族企业到港股中市值最高的中国地产股、再到拥有土地最多的开发商，短短几个月，碧桂同脱胎换骨。
　　然而，当全国的媒体和民众开始追问高房价之下的房地产成本以及背后的利益链条时，这个异常神秘的广东房地产企业被放置于聚光灯之下，不断爆出新闻来。
　　但纵观全同，碧桂园的拿地热情其实完全是房地产商的普遍情感。
　　
　　万科疯狂
　　
　　万科的胃口从来没有这么大过。它在拿地和融资的道路上急速向前。
　　9月11日，深圳万科以27.2亿元高价将福州市福泰钢铁厂地块收人囊中，震惊榕城。亲历此次竞拍过程的人用了惨烈来形容：“经过239轮举牌近两个小时的竟拍，万科最终是以27.2亿的报价击退了20余家本地开发商，买走250亩地，折合成楼面价高达7096元／平米。”
　　让人不解的是，附近的房价也才6000元。
　　一向是作为福州市区的低价地块，因为万科的高价介入，一夜间变成了香饽饽。这只是万科在2007年改变现金为王策略、疯狂囤地的一个缩影。
　　上海《东方早报》报道，单2007年7月一个月，万科用于拿地耗费的人民币就将近60亿元!
　　与此相对应，万科2007年中报显示，截至8月28日，公司规划项目建筑面积合计达2157万平方米，比起2006年的1222万平方米增长了将近一倍!
　　
　　绿城攻略
　　
　　2007年6月21日，上海杨浦区房上局。新江湾城D1地块拍卖现场。
　　万科、华润、凯德、金地、浙江绿城、重庆龙湖等14家地产巨头齐聚一堂，“交了5000万元的保证金，谁都不是来玩的”
　　拍卖在起始价5.16亿基础上开始
　　12.6亿!浙江绿城应价了。
　　三次问价结束，新江湾城D1地块落人浙江绿城囊中。亲自督战的浙江绿城董事长宋卫平笑了。
　　12.6亿，新江湾城D1地块的楼板价已达到了惊人的12509元／平方米――接近该地区在售楼盘的价格。
　　6月25日，在拿下上海新江湾地块后仅仅4天，宋卫平身着红色T恤又出现在了杭州市公共资源交易中心。
　　这一次，面对“原金松洗衣机厂”地块的争夺，他没有取得胜利。竞价到第12轮，当杭州旅游房产公司报出16.01亿元天价后，宋卫平回头笑着对旅游房产董事长叶健说：“恭喜恭喜，这块地给你了。”
　　熟悉绿城的人士分析，绿城之所以在上海天价拿地，是因为它在上海的项目已经接近尾声，不拿地，将陷入无项目可做的窘境；而在杭州，绿城土地储备十分充沛，拍中“原金松洗衣机厂”地块好，拍不中，也能将自己附近房价拉上去，进退自如。
　　在一次接受媒体采访时，宋卫平放出豪言：“今明两年再花200亿元储备土地!”
　　
　　和记黄埔和九龙仓成都上演地价神话
　　
　　9月20日成都红星路“成百”地块拍卖现场，在每次50万，亩极富耐心的出价后，收官于“8800万／亩”的高度。
　　香港九龙仓的18号牌举到了最后。
　　8800万，亩的价格，总价约72亿人民币的“成百地块”成为了新的成都“土地之王”。
　　就在土地拍卖那天清晨，成都某报大篇幅报道自己与多家本土机构对成百地块的价格预测，最高价格：4800万／亩。
　　拍卖后，传言说九龙仓是与和黄共同拿下该地块，成都本土的许多房产人士对此表示了不满――他们并不针对联合本身，而是来自对和记黄埔在成都城南的1000亩土地长时间不动工，坐等土地升值的愤慨――若按目前每亩升值约800万计，总升值已达80亿，刚好可以“兑换”到今年9月20日的成百地块的价值。资本的威力正在神话般演绎。
　　
　　面粉比面包还贵三成
　　
　　上市公司大肆囤地，于是，各地的“地王”纪录也就不断被刷新，土地市场开始出现一种“没有最贵、只有更贵”的局面。
　　8月24日，还是在上海，南京东路的“163”地块拍卖，土地面积13709平方米，拍出了44.04亿元的天价!业内人士计算，可建筑面积已高达6.69万元／平方米!
　　仲量联行亚太区写字楼部董事陈立民连连感慨，“面粉比面包还贵三成。”
　　拍卖前，陈立民曾经以地产市场“面包”的价格给“面粉”做过估值：按目前甲级办公楼的租金10-12元／平方米／天，以租金回报率10％推算，扣除开发成本人民币1万元，平方米，则土地成本应该在人民币2.65万-3.38万元／平方米，或总价22.24亿元。
　　事实让人们再一次大跌眼镜!
　　“一直说境外开发商财大气粗，现在看来，外商才是比较理性的。”一位外资地产经理感慨。

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