【谁来监管物业管理】物业管理员职责是什么

　　2011年春节来临之际，河北省沧州市天成首府小区部分业主却没有过年的心情，物业公司把小区里的道路、空地都划成了停车位，以3万-6万元的价格对外出租，业主不租车位，汽车就不让开进门。
　　在小区业主不满的同时，管理该小区的兴和物业公司彦经理也很烦恼。这个刚刚建成3年的小区，现在入住470户，拥有车辆700多辆。由于规划好的车位已经满了，有些新增车主没有车库、车位，因随意停放经常造成小区车库和道路被堵，纠纷时有发生。
　　为了规范小区车辆管理，物业公司与业主委员会协商，决定将小区部分空地规划出100多个车位向业主出租，所有收入全部用于小区物业管理支出。彦经理很无奈地说，治理车辆，物业公司本身没有一点好处，“我们是真不愿意管，可是为了管好小区又没有别的办法”。
　　
　　物业公司多数不赚钱
　　目前的物业管理现状是什么样呢？曾经有行业人士用三句话来概括：业主维权强烈，物业公司叫苦连天，政府无策左右为难。
　　物业管理行业门槛较低，由于利润微薄，招人时选择范围小，人员素质低导致服务质量难以保证。业主不满意，就不缴物业费，收不上物业费，物业公司为了生存就只好减少支出，服务质量就会进一步下降。
　　据彦经理介绍，现在很多物业公司都赔钱运营。以天成首府小区为例，物业公司支出一年缺口近百万。目前所有差额全部由小区开发商补齐，谈到开发商为何要为物业公司补差额，彦经理说，开发商主要是为了打品牌，以保证接下来开发的楼盘好销售。
　　另一家物业公司的范经理告诉记者，他们公司这几年一直处于收支平衡状态。由于人员薪酬太低，公司很难招聘，如果小区物业收费标准不提高，已经难以维持费用支出。
　　类似的情况普遍存在。有媒体报道，去年9月，广东省东莞市物业管理协会正式发布了《东莞市物业管理行业生存状况调查报告》，调研报告数据显示，东莞市物业管理行业整体处于亏损状态，多数企业生存困难，且大多数物业服务企业的经营规模偏小。
　　
　　物业收支是否合理
　　按照北京市住建委的要求，今年1月1日起北京市物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内显著位置公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况，以及本年度物业服务项目收支预算，且公示时间不得少于15日。
　　记者在采访中发现，多数小区物业收支没有公示，由此也造成业主对物业公司产生不信任。
　　一般来说，小区收入以管理费、停车费、有偿服务为主，其他收入则包括小区公共场地出租、小区楼体墙体广告。费用支出则包括物管员工的工资福利及社保金、物管企业办公费用、公共设施维修保养，以及绿化、保洁、安保等其他为管理物业而发生的合理支出。
　　“物业管理费应全部用于物业管理的各个方面”，深圳市物管协会常务副会长曹阳接受媒体采访时提醒说，物管费支出中，业委会支出部分只产生主任的津贴和专职秘书的工资，条件好的可能会为业委会设立办公室，产生一些办公费用。
　　曹阳分析说，业主是小区的主人，要通过合理合法途径对物业费的收支情况进行监督，管理费收费与其他收费不同，为以支定收，等到物业管理公司退场时，收支结余应为零。
　　物业服务企业的经济效益问题是近年来被提及越来越多的问题。物业服务企业首先要明白物业服务行业只能是薄利，无法赚取太丰厚的利润。其次，在寻求经济效益时，除了节流之外，还要更多考虑开源，包括为业主提供合理的收费服务等。“不过，物业公司盈利水平相对停滞不前，这种局面直接影响到人员就业的稳定性。”记者采访时多位业内人士表示。
　　
　　物业管理监管缺失
　　一位业内人士告诉记者，现在有60％左右的物业公司属于父子公司，属于开发商组建的业务公司，开发商组建业务公司的时候就给物业公司明确了职责，一是降低物业费，提高服务质量，为的是促销，把房子卖的更好，把售价抬高。二是帮助开发商解决开发中的遗留问题。可是很多遗留问题，物业公司没有能力解决，业主费用已经交了，跟开发商打官司也没工夫，唯一的招数就是不交物业费。所以，物业公司做的就是替开发商擦屁股的活。
　　这种“父子关系”体制，使得物业公司不敢在房屋验收和接管过程中，为业主主张权利，为日后的纠纷埋下了隐患。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传、盲目承诺，业主入住后发现原来的承诺没有兑现，只能把矛头对准物业公司。建管不分本身便是“不公平”游戏，房地产商用自己的下属企业来充当物业管理公司，使这类企业很容易带有开发商的企业色彩，而忽视了自己是服务性企业的本质，不是以服务者而是以管理者的姿态对待业主，因而很容易引起纠纷。
　　另外，买房的时候，还存在权利不对等的情况。业主购房时，开发商通过不管是真招标还是假招标，已经指定了一个物业。但是他不能保证这个物业是一个高质量的物业。所以说，购房人这个时候只是被动的接受，除非你不买这套房。
　　服务范围不确定、标准不可测量也是引起纠纷的重要因素。一个服务小区，物业公司到底应该付出什么样的服务，物业收费的标准如何设定、设定依据是什么，都没有一个定量的可操作的测量标准。
　　
　　前期物业律师支招
　　北京京华律师事务所秦兵律师提出：“对于新住宅小区，如果前期没有业主委员会就可以不交物业管理费”。
　　2010年10月1日起正式施行的《北京市物业管理办法》也明确规定，以首次业主大会会议召开或者首次业主大会会议筹备组成立满三个月，作为建设单位收取物业服务费的时点。住宅小区业主共同决定不再接受物业服务，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。2010年9月8日，北京市住房和城乡建设委员会办公室还下发了关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知。通知要求，《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费。
　　上述法规，从根本上改变了物业公司，尤其是前期物业公司与业主之间的博弈平衡。
　　秦兵律师指出，物业费是对共有财产进行管理和维护所导致的费用，是权利人的义务。对共有公用财产怎么进行维护由权利人决定，权利人通过业主委员会的形式执行权利。权利人无法实行权利的时候，就不必缴纳费用。物业纠纷的根源是由于权利的缺位，开发商行使了权利人实施的权利，打着前期物业管理的幌子，侵占了权利人的利益，同时给权利人今后行使主权制造了障碍。
　　在这些措施之下，开发商不促使业委会成立，收不到物业费；没有物业服务合同，或者物业服务合同到期的物业公司，同样不能收物业费。
　　当前解决物业费纠纷社会成本最低的方式，就是在权利人缺位的情况下，由实际行使权利的人，即开发商，承担缴费义务。
　　
　　法律法规期待完善
　　采访中，在物业公司工作的范经理对记者说，国家应该把物业公司规范管理起来。《物权法》对物业管理涉及很少一部分，《物业管理条例》很粗，规定不细，可操作性不强，而住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》也没有约束力。现有法规的缺失，给处理物业纠纷带来一定的难度。
　　有人提出，政府需要加强监管的职能。一方面，对物业管理收费标准进行核定，根据小区基础条件及服务标准核定服务等级，明确收费标准。另一方面，工商部门和房管部门应加强对物业管理企业的监督检查，并实行动态管理，相应惩处措施均需到位。还有人指出，政府监管部门要制发物业管理合同范本，并根据实际情况适时予以更新，以解决各种物业管理新矛盾和新问题。
　　沧州市住建局物业科长何向东说，有关方面应尽快把完善我国物业管理法规提到立法议程，这不仅是司法实践的呼唤，物业管理健康发展的急需，也是构建和谐社会的根本要求。
　　
　　小区环境的建设与维护，是物业管理的一个重要方面。图为河北省沧州市天成郡府小区园林式景观。图 / 王富国

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