【广州又一城】 广州天河又一城

　　与20年前计划经济时代的北京亚运村不同,这次的广州亚运城,从一开始就选择了市场化的运作,这也意味着开发商在分享城市发展的巨大利好的同时,也要分担市场化运作的风险,比如楼市调控。
　　
　　天河体育中心,这个20年前为六运会兴建的标志性建筑,如今已成为广州城的一个中心图腾,20年前它的周边还是一片庄稼地,20年后它的周边环绕着闻名全国的天河城商圈。
　　离天河体育中心不到3千米的珠江新城,这片CBD区域是广州更新的城市中心。这一次,亚运的开幕式就将在珠江新城的水岸海心沙上演。从此处乘坐地铁35分钟后到达番禺海傍站,这里有个庞大的项目,亚运城,就是俗称的亚运村。按照广州的城市总体规划,以亚运城为中心的广州新城未来将是广州另一个城市中心,与现在的天河珠江新城组成广州的“双核”。
　　最近这两年,真正意义上可供开发商经验运作的新区域已经不多,亚运城却是一个最为名副其实者。“城市运营商”,在这个开发商如虎的年代,这是他们更为喜欢的名衔。
　　令开发商疯狂的是,一向小心谨慎的广州市政府“聊发少年狂”,为了本届亚运,将面积相当于深圳蛇口的“未来城市中心”整体打包出让。一位参与拍卖的开发商曾表示,“这是国内一线城市未来五到十年内仅有的大项目”,成为城市中心的“地主”对开发商而言,意味着金灿灿的未来。
　　与20年前计划经济时代的北京亚运村不同,这次的广州亚运城,从一开始就选择了市场化的运作,这不仅意味着开发商可以分享城市发展的巨大利好,同时也要分担城市运营的风险。特别是在中央一波又一波的房地产调控背景下,“这不仅是一个政治任务,还是一个戴着镣铐的政治任务”,这个镣铐就是市场化运营。
　　投资的亚运城
　　广州同创卓越房地产公司总经理赵卓文眼中的亚运城,有些夜色中的新上海的味道。“深夜10:30,夜色深沉,广州没钱的人们早已歇息,有钱人却还在彻夜排队。背景音乐中,邓丽君的《夜来香》把人唱得昏昏欲睡,但欲买亚运城的投资客却热情高涨。”
　　9月26日,新浪乐居把一条短信发到了众多用户手机上:广州亚运城开始销售,直播开始。
　　战战兢兢、如履薄冰的开发商迎来了一场惊喜。从一开始购房者挤爆销售大厅,到最后选房时间延长到深夜3点,以至于销售代理不得不贴出“今天房源已销售完毕,摇到号的客户明天请早”的告示。根据开发商的统计,亚运城销售前两天就卖出了2300套房子。如果这个数据没水分,这是有史以来广州开盘前两天销售最多的单个项目。
　　“错过了体育中心,就别再错过亚运城。”来自深圳的投资客陈健斌这样解释着自己的购房动机。9月30日这天,他一口气签下了20套房子,仅定金就付了50万。“无论有多少非市场因素,有一点是完全可以肯定的,那就是亚运城将是广州规划得最好的生活社区。”陈健斌甚至认为,作为未来一个广州中心城的亚运城,未来20年广州都很难有如此素质的社区。
　　23年前的1987年11月,六运会在周边都是荒郊菜地的天河体育中心举办。如今,以其为中心的体育中心商圈已成为颇具国际水平的现代化城市中心区,当时的运动员村六运小区,23年后的今天仍是房地产交易市场上的稀缺品。天河体育中心也同其身后的中信广场一样,成为广州近20年来的图腾,在广州新地标广州塔的投入使用前,其在广州人心中地位一直都是牢不可撼。
　　在这些购房者的眼里,广州体育中心商圈的今天,就是亚运城的明天。
　　“亚运城最大的特色是town而非village。”亚运城的设计师李鹏指着模型告诉记者,之所以称之为“城”,首先是因为其规模,占地2.73平方公里,相当于4个北京奥运村。建成后的亚运城将可以容纳100万人口。“运动员村、媒体村和技术官员村的所有户型都是按照居民需求建造,面积在70平方米至180平方米之间,稍加调整就可以成为居民生活区。”
　　与当初体育中心商圈崛起模式相比,亚运城走的是配套先行路线。当中的一些赛时配套设施也将在赛后转变功能继续使用,比如主媒体中心,赛后将会改建成一个大型的购物中心,赛时作为志愿者居住宿舍和运动员体能恢复训练中心使用的亚运城中学,赛后成为亚运城的配套中学,将建示范性高中和标准化初中各一所;包括沙滩排球场在内的亚运公园将予以保留,为社区提供室外活动空间;赛时物流中心将改建为拥有500个床位的三甲医院;亚运安保码头赛后将改建为游艇码头……
　　因为是全市场化运作,这些赛时用作场馆、宿舍的设施,几乎不用多大改动,赛后都可以立即转为民用。太阳能、水源热泵、分质供水、雨水综合利用、真空垃圾收集、综合管沟……这些时下最热门的节能环保概念和新技术,也都运用在亚运城中。
　　“其他新城区最大的问题就是配套不足,但这在亚运城是不存在的,因为现在所有配套都已经建好了。”第一天去亚运城踩盘,陈健斌就下了埋单的决心。在他眼里,这是一单稳赚不赔的生意。
　　很多事情,都绝没有想的这么简单。
　　
　　调控的亚运城
　　“拿了十几张身份证,一次性付了十套房子的所有款项。”亚运城开盘当天的销售代理向记者描绘其亲历的“传说”。记者从销控表上的总价统计得知,亚运城折后的销售单价在11000元-15000元/平方米之间,虽然无法与市中心动辄两三万的价格相比,但考虑其地理位置和正处调控严苛期,这个售价并不便宜。要知道,曾几何时,开发商一度打算把开盘单价定在8000元-9000元/平方米左右。
　　今年4月第一次楼市调控就曾让亚运城的销售代理苦闷良久。按照此前开发商与亚组委签订的协议,开发商必须在11月12日亚运会开幕前完成首批8000套现楼的销售。这是一个极难完成的任务,房管局官网的数据显示,2010年上半年,亚运城所在的番禺区上半年成交仅3132套。换言之,亚运城的开发商必须在1个多月内,要完成全区今年上半年2倍多的销量。
　　今年年初,广州的楼市上涨势头迅猛,亚运城周边的项目更是齐刷刷地往上涨。去年年底,均价还是7800元/平方米的亚运城项目附近的“保利公馆2010”洋房,到了今年3月,价格就过了万元大关。当月亚运城板块区域新建商品住宅的均价达1.29万元/平方米,创下历史新高。当时市场就传出,开发商将亚运城定价1.3万元/平方米。
　　然而,4月一场前所未见的调控不期而至,属于市郊的亚运城板块骤然急冻。由于区域配套没有完全建立,附近楼盘一直依靠投资者支撑,所受冲击更为明显。保利公馆2010对外宣布起价降为8500元/平方米,但实际上5月卖出的23套房子,均价只在8000元/平方米。
　　当时,销售代理为亚运城制定的销售策略是以时间换价格空间:一方面早就具备销售资格的亚运城迟迟不申请预售;另一方面,销售代理在全国范围内四处造势。
　　彼时,亚运城开发商的压力不可谓不大,亚运召开在即,亚运城是个不能有半点瑕疵的任务。亚运城的土地出让合同中有着非常严格的要求,受让人单方解除或提前终止履行本合同的,受让人应向出让人支付出让价款总额20%的违约金。简言之,如果三家开发商中的哪一家出现资金问题,要退出亚运城开发,必须向广州市政府支付高达51亿元的罚款,违约成本很高。为了解决这些难题,原本拍地时的三大开发商变成了五大开发商,广州市政府也为亚运城大开绿灯。
　　熬过5、6月的观望期,市场上7、8月的喜悦还未过去,9月26日亚运城项目开盘三天后,却迎来了更严厉的一轮地产调控风暴。对于以投资客为主的亚运城项目而言,此轮调控要点可谓切中要害:暂停发放第三套房贷、房价过高上涨过快城市限制家庭购房套数,非本地居民购房受限制。
　　“如果不是突然而至的第二次调控……”记者采访的几大开发商不约而同地提了这句话。
　　
　　等或退
　　在新近第二轮调控政策的影响下,广州楼市成交急剧萎缩。据房管局官网数据显示,10月18日-10月24日,广州网签2174套,环比前一周成交量环比暴跌71%,均价已经跌破万字头,约9858元/平方米,环比下滑13.96%。
　　亚运城项目也是急剧降温,从签约情况来看,在调控前拿到预售证的新盘去化率都在四五成左右,甚至更高,但在9月末拿到预售证的新盘则受到一定影响。以9月30日才拿到预售证的技术官员村为例,其单价比媒体村高约三四千元,且户型面积一般是媒体村的两倍左右。截至10月25日,660套拿到预售证的技术官员村网签数为16套。
　　网签数据显示,亚运城项目销售和未销售住宅套数共计8079套;截止9月30日,获得项目许可证的共计7557套;截至10月25日,网签数仅为3177套。
　　而在这种环境下,据知情人士透露,亚运前必须卖完8000套房子的协议也在“商议废除”中。
　　据说,早在“9?29”新政实施当天,广州国土部门就已经制定了调控方案实施细则,但在上报市政府后,具体出台的日期却迟迟未定。其间,市场一直传言有关部门是在为以外地客为主的亚运城争取更长的缓冲期。几经周折,广州的楼市调控细则千呼万唤终出台。条款细则可谓严厉,本地居民和外地居民购房具有相关限制。
　　现在的陈健斌已经没有当初一口气签下了20套房、付50万定金的豪爽和自信。根据“9?29”新政的规定,非本地户口的购房者必须提供1年以上本地纳税证明或社会保障缴纳证明,否则无法办理贷款买楼。这意味着陈健斌不得不面临贷款无法下发的尴尬。“要我一次性给,那可是超过2000万的资金。”
　　而在其后的广州的调控细则中,在备受关注的“限外令”条款上,规定户籍及长住居民均限制近期只能买一套房子,非长住居民及18岁以下居民不能购买商品房。如果严格执行,陈健斌已经下了定金的20套房子可能一个都买不到。
　　现在陈健斌有了退的打算:如果买不下亚运城的房子,就提早转让亚运城的购买权。“我已经跟开发商谈好了,他们也说可以转名。”
　　其实像陈健斌一般打算的人还有很多,“本人认购了10套亚运城物业,定金20万,现18万转让”,日前这样一则转让信息在广州一知名地产论坛和数个亚运城购房者群里出现。

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