【保障房托起安居梦】 中国梦7亿中产阶级视频

　　和仅仅是成为一个房子的主人相比，拥有一个交通良好、设施完备、适宜居住的房子，才是人们最本质意义上的安居梦，也是未来保障性住房建设所要致力去做的。 　　 　　上世纪六七十年代，豫北平原一个还算富足的村庄里，50多岁的王正修先后艰难地盖起了三栋房子，为三个儿子成了家。当年，有个独立的房子，是男人能娶到好媳妇的加分条件，而对于娘家来说，有了缝纫机、自行车、收音机、电风扇四大件，女儿就嫁得很体面了。
　　2010年，北京，看着刚上幼儿园就要每月花掉近5000元的儿子，李维感到莫名的压力。她开始认真地在老家西安物色房子。她和丈夫的规划是，退休了就回西安住，把现在的房子留给儿子成家用。那是她丈夫单位2004年在回龙观团购的一套130平方米的经适房。在很多人眼里，他们是既得利益者，但每天穿过半个北京城上班，李维时常恍惚自己是否真的实现了安居梦。
　　
　　最大规模的保障房建设年来临
　　2011年2月27日，温家宝总理在中国政府网与广大网友对话，他说：“前不久，国务院主持各地与中央签订了保障性住房责任书。关键不在一张纸，而在于决心。我想中央已下了这个决心。我们计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向。届时，保障性住房的覆盖率将达到20％，将有力缓解住房问题的压力。”
　　3600万套保障性住房的分配是，2011年和2012年各建设1000万套，其余1600万套分散在后三年完成。签订目标责任书的基础上，国务院要求今年计划建设的项目最迟要在11月底前全部开工，同时在保证工程质量的前提下，加快进度，确保今年基本建成500万套以上。
　　尽管国务院早在1998年房改时就提出要建立以经适房为主的多层次城镇住房供应体系，但是，由于2003年的国务院18号文把房地产作为拉动经济增长的支柱性产业，商品房随之成为市场供应主体，这在一定程度上造成了保障性住房的发展滞后。由我国2000－2009年经适房主要指标不难发现，经适房的竣工面积自2001年到达高点后，一直呈下降趋势。在此背景下，2007年，国务院24号文提出加快建设多层次的住房供应体系，加大保障性住房的建设力度。2009年和2010年，我国相继出台了一系列的配套文件，房地产政策由此开始向保障性住房倾斜。
　　在这一过程中，随着公租房制度的确立及发展，我国基本形成了多层次的住房保障体系――对低保家庭等城市最低收入的住房困难家庭，通过基本免租金的廉租房予以保障；向低收入住房困难家庭出售经适房；向中低收入和中等收入家庭出售限价房；与此同时，对所有中低收入家庭提供公租房。由此，我国房地产市场从商品房一统天下，进入保障性住房和商品房平分秋色的双轨时代，不同收入层次的人群得以按需索取，逐步实现安居梦。
　　整个“十一五”期间，中央安排保障性安居工程专项补助资金1336亿元，通过各类保障性住房建设，解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中低收入家庭住房困难问题。其中，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。“十二五”的3600万套目标，较“十一五”增加了2100万套。而此前至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，只有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租房保障范围。
　　和“十一五”以及更早时期的保障性住房建设力度相比，1000万套的目标，使2011年成为我国有史以来最大规模的保障性安居工程建设年。但也由于这一目标的惊人，以及我国此前薄弱的保障性住房建设基础，使得人们对我国保障性住房建设中的融资渠道、土地供应，以及建成后的分配监管等关键问题，都存在着诸多疑虑。
　　
　　既差地又差钱的尴尬境地
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，对中国的很多地方政府而言，保障性住房建设是既差钱又差地，只是程度有所区别而已，比如东部可能更差地，而西部可能更差钱。
　　对于地方政府来说，建设保障性住房的最大损失是土地出让收入的损失。自土地出让执行招拍挂制度以来，土地出让收入占同期地方政府财政收入的比重大幅提升，在一线重点城市普遍达到40％以上，土地出让收入已经成为地方政府弥补财政赤字的主要来源，更是其偿还融资贷款本息的主要来源。2009年，全国各类土地出让收入为1.59万亿元，其中，1.339万亿元为房地产用地的土地出让收入。如果将保障性住房供地比重提高到2010年的水平，即33％，由于廉租房、经适房均采用土地划拨方式进行，地方政府的土地出让收入将减少约3000亿元，直接牵动地方政府的经济命脉。
　　根据国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，在新增建设用地年度计划中要单列保障性住房用地，做到应保尽保。国土资源部部长徐绍史也指出，“十二五”期间，国土资源部将确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70％。
　　一方面是中央政府施压，保障性住房被视为政治问题，另一方面是由此而来的财政收入锐减，财政赤字和还款压力倍增，如何面对保障房建设中的土地供应问题，无疑是最让地方政府纠结的难题。
　　资金问题亦是保障性住房建设中的难题。亚洲开发银行中国代表处高级经济学家庄健分析指出，保障性住房建设最主要的困难是资金问题，保障房租金或售价低于商品房，利润空间有限，都会导致资金来源动力不足，最终能否顺利进行很大程度上将取决于地方政府的责任心。
　　根据测算，2011年新建的1000万套保障房，需要资金1.3万亿元～1.4万亿元，而根据温家宝总理的政府工作报告，中央财政预算给予的补助资金为1030亿元，尚不足所需资金的1/10。另据财经评论人叶檀估算，五年3600万套的保障性住房建设大约需要4万亿左右的资金，而从2011年筹集的资金数量来计算，五年总体资金缺口大约在3万亿元左右。
　　根据国家规定，保障性住房建设资金应来源于以下几个渠道：地方政府预算，住房公积金净收益，土地使用税的10％，中央政府拨款及廉租房所得净收入。其他资金来源可包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。
　　由于之前的经适房和限价房投资方都出现了不同程度的亏损，例如，北京住总集团承建的北京翠城经适房项目建设了10年，至今仍有40余万平方米建筑面积尚未完工，项目承建方已亏损21亿元；北京金隅嘉业房地产开发建设的朝阳新城项目亏损13亿元。亏损多由建设时间跨度长、征地拆迁费用和材料价格提高等因素造成。亏损直接打击了房地产商进入保障性住房建设领域的积极性。2010年，北京、天津、广州、深圳等地的限价房用地纷纷出现流拍现象，2010年10月21日和22日，北京土地整理储备中心推出的两块限价地，均因未收到报价而流标。
　　但与此同时，在保障性住房项目风险小，利润稳定，较容易获得银行等金融机构支持，便于与政府发展后续良好关系等利益驱动下，也有一些大房地产商主动将保障性住房列入公司的发展规划中。
　　具体至保障性住房各种类的资金遭遇，又以廉租房建设面临的问题最严峻。对于廉租房，政府除了需要承受长时间内低水平的租金收益外，还须放弃土地出让收入，并承担建设成本。
　　对于地方政府总感觉没钱建设保障性住房，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析说，一是因为一些已有的制度没有好好执行，比如中央要求各地把土地出让金净收益的10%用于保障性住房建设，很多地方政府都没有真正落实到位，二是允许更多中长期债券和社会资金进入保障性住房建设领域的制度还不够完善。在拓宽融资渠道方面，地方已经在积极的尝试中。2011年广西发行60亿元地方政府债券，其中由自治区本级安排的30亿元中，有26亿元均将用于保障性住房建设配套。
　　
　　购买保障房：从纠结到无奈
　　2010年8月，拿到限价房的钥匙时，柳伟很兴奋。如果没有限价房政策，在北京买房对于月收入5000元的他是不可能的事。但住在新房里，每天上下班往返地铁时长4小时，加上入住一年后，房子周边仍没有公交、菜市场和超市。最终，他选择将新房出租，租住在单位附近，并盘算着过五年就签个阴阳购房合同把房子卖掉。而此前，他从来没想过自己竟会被动成为买房投机者。
　　2009年至2010年，北京限价房陆续交付使用，许多人经历着类似柳伟的心情。这些限价房小区里，大量的房源甚至毛坯房正在寻求出租。这批限价房尚且位于北京五环外，之后建设的限价房则位于昌平、怀柔、房山等更远的地段。
　　中国社科院工业经济与市场研究室主任曹建海对此总结说，“限价房的位置一般都特别差，即使在商品房与限价房混合建的地块里，也处在最差的方位”。中央电视台主持人白岩松在一次访谈中提到香港保障房建设时说，经济条件不好的人，更依赖房子的配套环境，因为他们没有钱更没有车去其他的休闲场所或者体育运动场所，他们对公共交通也更依赖。全国政协委员崔永元更在今年两会时对记者表达了对保障房的看法：“现在一提保障房，就是在偏远的郊区，逼着本来收入就低的住户去买车，保障房的意义又何在？我了解到纽约、洛杉矶的保障房，它们都建在市中心，起码离地铁、公交站很近，真正实现了‘下楼就去刷盘子，刷完盘子就睡觉’。”
　　如果说地理位置让买房者感受到的是纠结，那么保障房质量普遍不如商品房，则让诸多买房者无奈。2009年8月，北京第一个限价房项目瑞旗家园的两位业主装修时发现，两家阳台之间的墙壁酥脆。鉴定工作人员对着墙壁踢了几下，墙上的土便“哗哗”往下掉，工作人员摇了摇露出的钢筋，发现钢筋与主体墙壁和天花板没有勾连上。这就是曾经被媒体曝光的“墙脆脆事件”。在广州的某个保障性住房小区内，则出现了百分之百的漏水，以及不同程度的水管破裂、墙脚渗水等质量问题。如此，其他诸如绿化面积少、楼间距小、不建设独立阳台等问题，似乎可以被忽略不计了。
　　最受质疑也最易激起民愤的，还是公平。如何把该保障的人保障好，把不该保障的人排除在外面，是保障性住房建设完成后需要解决的一个难题。经适房制度实施17年来，饱受诟病很大程度上即是因为在分配管理环节中频频出现的问题。2006年事发的郑州经适房项目由郑州市直机关和外地企业批量认购事件，2009年事发的武汉经适房摇出“六连号”事件，济南阳光舜城出现的300平方米的经适房事件，曾经火爆一时的10万～20万不等的经适房号码买卖黑市，以及散落在全国各地经适房小区的奥迪宝马和奔驰车，都一步步地消蚀着公众对经适房公平分配的信任。这些问题并非只青睐于经适房，在限价房、公租房和廉租房的管理与分配中也必将遇到。要断定经济学家茅于轼给出的解决方案“要消灭贪污腐化，最好的办法就是消灭审批”行不通，就需要地方政府给出让公众更为信服的方案和监督机制。
　　令许多人拍手称快的是，今年4月，深圳市政府常务会议审议通过了《深圳市保障性住房条例（修正草案）》。《草案》规定，将对骗购保障性住房行为以诈骗罪论处，并可处以高达20万元的罚款，终身不再受理骗购者的住房保障申请。此前，深圳对于骗购者处以5000元罚款，取消申请人3年内申购资格。更严厉的处罚是在香港，任何人如果故意向房屋委员会虚报材料骗取经适房，即属违法，一经定罪可判罚款20000港元以及监禁6个月。未来大力推进保障性住房建设的进程中，这样的经验极有可能推动各省市加大对骗购保障性住房的惩处力度。
　　或许，和仅仅是成为一个房子的主人相比，拥有一个交通良好、设施完备、适宜居住的房子，才是人们最本质意义上的安居梦，也是未来保障性住房建设所要致力去做的。
　　
　　重在解决可持续动力机制
　　陈杰 复旦大学管理学院
　　
　　不解决地方政府的动力问题，自上而下、以高压计划行政手段推动的保障房建设，很可能出现两个问题。
　　第一，保障房缺乏可持续性。对地方政府而言，做保障房影响土地财政，影响经济指标考核，内生积极性不高。虽然目前保障房被提升到政治高度，在风头浪尖之下不得不做，但一旦政治压力有所放缓，就会立刻想办法撤出。如2008年遭遇国际金融危机时，在保增长口号下，很多地方政府堂而皇之取消原定的保障房计划，争先恐后借助商品房地产开发拉动地方经济。现在社会很多人担心，当前地方政府是提供了一批保障房，但过了这个风头可能就没了，于是仍对商品房后市看涨而抢购。中央政府出面高调宣布计划，和各地方政府签责任书、军令状，就是希望用中央政府的权威来稳定预期，让群众吃定心丸。但这对地方政府毕竟还是停留在外部约束，是否能真正避免地方政府的机会主义行为还有待观察。
　　第二，保障房内涵容易变味走样。现在不少地方都拿不真正具有保障性质的住房项目来充数，在数据中“注水”，“编制”统计报表。一个普遍采取的招数是把动拆迁房算入保障房。如某市所谓保障房中，绝大部分是动拆迁房。如果动拆迁房能算保障房，那如叶檀评论员所说“一边拆一边建”，土地财政和保障建设两方面数字都很好看，但实际社会效果大打折扣。第二个招数，是把一些人才专项住房也当作保障房。某市曾给社会名流、公司老总发售和配租档次很高却廉价的人才专项住房，目的是吸引人才，但打着保障房旗号，为此引发很多争议。
　　故此温总理强调，“保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向”，也是对此的反应和警醒。

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