[“国六条”引发的猜想] 国六条

　　2006年5月30日，一名网友在自己的博客上撒花欢呼：“‘国六条’来啦!细则终于在6月1日前出来了!让我们慢慢等着看吧” 　　就在这个帖子下面，另一名网友则留言表示了自己的担忧：“是不是我太悲观了?我总觉得这些沸沸扬扬过后，这些吵吵闹闹过后，真正的改变并没有过。政府会给老百姓一个充分讨论的空间和充分冷却的时间，过后，该怎么涨价还是怎么涨价。”
　　还有人在国家九部委调控细则发布的新闻后发表自己对后市看奸的评论：
　　“15条细则砸的是投机分子和不良思想，换来的是国家繁荣，值!”
　　“还没买房的朋友，再坚持半年，12月房价必然下跌!”
　　“国六条”究竟意味着什么?中国的房地产市场最终会走向何方?所有的人都在判断，都在猜测。
　　
　　猜想一：地方政府放慢拆迁步伐?
　　
　　一般而言，房地产市场购买需求可分为：刚性需求(本市人口动拆迁、婚房等)、首次置业(多指外来人口)、居住升级(多次置业)、投资(中长线持有)、投机(短线炒作)。其中刚性需求中的动拆迁就成为最容易拿捏的“软柿子”。因为对于投资和投机需求，只能通过经济手段进行调节，而动拆迁则完全可以靠行政手段控制。而且，因动迁拆创造的住宅销售量占总交易量的比重较大。通常地方政府通过卖地形成“第：财政”，而出让土地必涉拆迁，通过卖地，地方政府既可获利又能拉动GDP出政绩。
　　建设部报告显示：2003年全国城市房屋拆迁量约为1．4亿平方米，占当年房地产竣工量的28％左右。国家统计局数据显示：2003年南京市房屋竣工量为390．9万平方米，销售面积444．5万平方米，上海房屋竣工面积2491．8万平方米。而同期，南京市的拆迁量为400万平方米，上海10个中心城区拆迁面积为584．93万平方米。如果按普通意义上的“拆一建二”来算，2003年南京市的新建房屋远远不能满足动拆迁创造的购房需求，上海全市竣工房屋面积的约50％被中心城区的动拆迁所消化。当然这只是从理论上讲，实际情况是因为政府根本没有建造足够多的中低价住宅(包括经济适用房)，大部分动拆迁户只能转而租房或买二手房。
　　“国六条”指出，要合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求快速增长。而15项细则规定，各地要加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。
　　对城市拆迁的控制，实际上是对市场需求进行调控，避免人为地造成市场的供求失衡。通过调控政府拆迁进而调控市场供求，对地方政府提出的要求就是协调城市发展与楼市健康之间可能产生的矛盾，当地政府需要对应市场规律制定合理的拆迁规划。在拆迁受到控制后，投资方都需要重新判断后市供求关系，开发商需要在拿地和开发规模上进行控制，投资者需要顾及后市的重要接盘者之一――拆迁居民的需求量。
　　
　　猜想二：房地产信息管理透明化?
　　
　　房屋空置率是最近人们最为关注的问题之一。2005年12月，国内众多媒体刊载国家统计‘局公布的数据：到2005年10月末，全国商品房空置率已达到26％。该消息引起全国上下关注。而今年2月，国家统计局又公布了新的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1．14亿平方米。中国社会科学院金融发展研究室主任易宪容表示，26％的商品房空置率属于严重积压。
　　一般来说，若空置率超过了10％―12％后，房地产泡沫破裂的风险就会持续增加。国家统计局的数据无疑提示我国面临着潜在的住房过剩风险
　　然而，北师大房地产研究中心主任董藩于3月14日发表了一篇言辞激烈的文章：《国家统计局错不可恕，空置率过高是谬误》。他认为国家统计局给出26％的空置率以及超过国际公认10％警戒线的判断，是绝对错误的。董藩认为，以所有存量房和增量房的面积之和，甚至把上世纪七八十年代之前建造的、现在还能住人的房子作为空置率计算公式的分母，计算得出空置率实际不到1％。这和统计局的数据相差的不是一点半点。
　　而在董藩文章登出后的两天，国家统计局新闻部门于3月16日声明：该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。
　　董藩开始与网友们就自己的数据进行论战。
　　到底哪个数据才是准确合理的?国家统计局究竟有没有发布过房屋空置率的数据?媒体的数据从何而来?表面上，这是一场关于数字的混战，老百姓未必能明白两个数字分别意味着什么，但有一点可以肯定：我们的房地产统计和信息披露制度很不完善。
　　针对这个问题，“国六条”提出，要完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
　　而细则中也规定，各级城市(包括县城)人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。
　　有了这一条垫底，老百姓才能在买卖房屋的过程中获取更多、更准确的信息，化被动为主动。
　　
　　猜想三：现有开发商将重新洗牌?
　　
　　“国六条”提出，要加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。为了实现该项政策，细则中特别规定：为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；中央还将组成联合调查组，对各地调控执行情况进行集中检查。市场人士称，这一信号将促使地方政府加大土地回收力度。
　　细则中还指出，房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，对情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
　　如果这些政策严格执行，手中握有近郊土地的房地产开发商也无法拖延到配套设施到位后再开发来规避风险，那些多年未开工，被倒来倒去的土地将会让它的拥有者血本无归。
　　此外，针对“国六条”中提出调整住房供应结构的政策，细则中提出，自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占 比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，这意味着凡是未领到施工许可证的楼盘都得改，需要重新修改设计。大比例的小户型，周边需要完善配套设施，否则无法满足住户需要，而且每户要有独立的配套设施，这无疑都将提高开发成本，房屋销售单价必然提高，房价上涨，又容易突破政府的限价要求。
　　这种进退维谷的境地，迫使很多中小开发商开始“离场”，大量抛售手中的土地。有业内人士估计，这样下去，70％～80％的开发商都将淘汰出局，房地产市场必然重新洗牌。
　　
　　猜想四：低收入者买房容易了?
　　
　　细则规定：6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％；考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定；各级城市人民政府要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模；各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入　家庭的住房需要。
　　硬性数字代表的是强制性的执行要求，使得少数地方政府不可能借助框架性政策寻找变通空间。有业内人士预期，几大“敏感”城市在今年年底之前可能会很少看到非普通住房用地供应。受政策影响，深圳、北京、厦门等城市已经对今年的土地供应规划表态，廉租房建设均被重点提及。同时有专家指出，随着国内PEITs(房地产投资信托基金)立法工作的推进，未来很有可能效仿香港领汇房地产信托基金，通过基金方式运营廉租房制度，这一做法将有效解决地方政府的财政压力。该措施旨在避免经济适用房的暗箱操作，真正发挥经济适用房在解决低收入家庭住房问题上的作用。随着这部分房源充分发挥作用，将有效分流部分市场需求，优化市场供求关系。
　　
　　猜想五：中国进入贫富混居时代?
　　
　　去年“新国八条”提到的普通商品房标准还是120平方米，并且允许浮动至144平方米，现在变成了90平方米，中间差了54平方米，这可差的是一个小户型的面积。这一个“90平方米”和两个“比例70％”的硬性规定意味着现有未开工的中高档项目都将面临着重新调整。
　　大家都知道，这两年中高档楼盘在北京等大中城市非常受开发商热捧。高力国际的统计资料显示，仅今年第一季度，北京中高档住宅市场共有11个项目竣工入住，为市场提供了2169套新供应量。8000元以上的项目占京东地区的45％。
　　可以想见，如果要求每个项目90平方米以下住房都要达到项目总面积的70％以上，一些高档楼盘就会遇到桎梏――没人能想象一栋豪宅只有90平方米。
　　如果一个楼盘内，30％修成超大户型，装潢考究，而另外70％却是为普通百姓准备的普通商品住宅，双方都会别扭，因为两者对社区配套的要求也不同，设计师这时候恐怕要大伤脑筋了。
　　想要避免这样的尴尬，只有老老实实做中低档商品房，老百姓也跟着减轻自己的购房压力。这应该就是政策制订者的初衷。不过也有开发商开始从住房设计上动脑筋，比如设计出能够大范围并联打通或上下打通的子母户型，整个楼盘户型可拆可分，这样，有购买大户型意向的购房者可以一次买两套，自己把中间的非承重墙打穿，一下就拥有了180平方米的房子――这叫换汤不换药。
　　有舆论说，中国自此将走入贫富混居时代，虽是戏言，却颇有几分道理。
　　
　　猜想六：炒房者跌入熊市?
　　
　　九部委发布的细则规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税：个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
　　有心卖楼的二手房主都赶着要在6月1日前出手，各地房地产交易中心大厅内挤满了进行二手房交易的市民。而对于那些炒房者来说，这个消息更是“糟透了”。
　　在某房地产门户网站所做“九部委调控15条细则哪条最狠”的网络调查中，有29．74％的人选择了“调整住房转让环节营业税”一项，高居第一位。
　　5月19日，“国六条”刚刚出台两天时，一次房地产上市企业颁奖典礼上，经济学家赵晓博土发表了自己的尖锐观点：“(房地产)这个行业积累了很多的矛盾，出现了太多的问题，房价已经不完全是核心了。”他说：“房地产变成一个机器，把土地资产变成某一些人的资产，另一方面把老百姓积累了一辈子的资产变成几个人的资产，这机器是要出问题的。我们应该建立一个合适的游戏规则，在这个游戏规则里，大家都得到真正的发展。”
　　如果真是这样，相信“国六条”就应该是政府针对房地产市场现状，精心制订的、新的游戏规则，遵循这个游戏规则，这个市场才能走出此前越压越涨的怪圈，得到真正的发展。
　　(责编：张铭)

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