【港府为何能够精确打击高房价】 港府名都最新房价

　　同样的政策,为何在香港可以精确打击高房价,在内地却举步维艰,阻力重重? 　　李永刚 南京大学教授 　　为了应对平均楼价快速上升引发的公众不满和潜在经济威胁,近日香港特区政府凌厉出手,联手财政司、金管局、香港按揭证券公司,以及香港运输及房屋局等相关机构,一举推出多项政策,主要包括:禁止炒卖一手楼花等投机交易,提高首付比例,提升按揭供款对收入的比率等。久经楼市调控考验的内地百姓,对这些举措毫不陌生。但令人疑惑的是,同样的政策,为何在香港可以精确打击高房价,在内地却举步维艰,阻力重重?
　　基于直观经验的偷懒答案可能是,香港乃弹丸之地,只有700万人口,每年供应的新楼才数千个单位。而内地情况复杂,人口众多,单是北京平均一年的房产交易量就有27万套。管小家易,治大国难。不过,我们可以暂时抑制“国情特殊论”的无可奈何心态,深入楼市治理的诸多环节去探究比对,也许仍能得到有意义的启示。
　　首先,港府并没有急切的土地财政压力,在经济社会的协调稳定发展中挣钱才是主导观念。经过数十年的现代化起飞,香港已经走过了财政焦虑和收入饥渴的历史阶段。由于城市化早已成型,需要大手笔开销的建设项目相对较少,因此,不仅在理财方面持稳健取向,不轻易扩张赤字;在敛财方面更是十分小心,总的思路是量出为入,以正常的民生需求来估算,够用就好。在此背景下,如何吸引资本和人才进来,保持竞争优势,才是政策优先考虑的着力点。土地供给的多与少,则可以跳出入账的自利考量,使其真正成为调控价格的杠杆。相对而言,内地的地方政府在现行分税体制下,财政汲取能力不足,而土地收益点石成金,又能够自主支配,当然不会轻易放过。主管官员受经济发展绩效考核的压力约束,又被城市建设的巨大投入或空前债务所牵引,无论是出于积极的私心盘算,还是被动的填充窟窿,都很难自我约束。
　　其次,港府有过楼市崩盘的切肤之痛,相关政策部门对打压过高房价有基本共识,能够同心同德,鼎力而为。1997年以前,香港享受了与房价持续走高相伴随的经济繁荣。但亚洲金融风暴忽然来袭,之后泡沫破灭,此后又经历了美国9?11恐怖袭击造成的传染性低迷,以及2003年SARS的打击,香港经济饱受折磨,房价十年踏步不前,切肤之痛记忆犹新。港人意识到,尽管土地收益仍是港府重要的收入来源,但保持经济发展、市场活力和民心安定,才是更为根本的利益所在。当楼市高位运行时,政府有强烈意愿出手干预。在内地,楼市自2003年开始大涨以来,其间只有小小起落,地方政府不仅没有经历过惨痛挫败,反而赚得盘满钵满,防范意识明显不足。再加上地区发展的不平衡效应,超级都市楼价飙升的同时,二、三线城市才刚刚起步,各地并没有达成调控共识。
　　再次,港府有卓越的城市管理经验,基础数据扎实,配套政策完善,投机者不容易钻空子。窥一斑可见全豹,有心人只要认真阅读港府公开的各类统计报告,就不得不佩服他们在“数目字管理”方面所下的硬功夫。不夸张地说,99%的港人拥有多少和多大房屋,位于哪里,价格几何,港府都能清晰罗列。不仅是房价的整体和局部走势,甚至连成交个案,也能被公众知晓。与此相关的是,在精细的税收监管系统中,越是高收入的人,越被严密监察;低收入阶层则能获得小到综合援助,大到廉租屋和居屋的体恤照顾。在内地,由于跨地区交易和灰色收入的广泛存在,许多重要数据要么残缺不全,要么背离常识,无法提供有力的决策支持。强势利益阶层还能左右舆论,在政策夹缝中来去自如。
　　最后,港人有完善的社会保障体系,有丰富的多元投资渠道,不会把宝都压在住房上。住多大的空间,是否要拥有住房产权,价格能够承受,主要是通过计算家庭负担来权衡的技术问题。反过来说,当公共服务匮乏,教育负担沉重,医疗费用高昂,抗风险能力低下时,民众对住房及其价格的极度较真,就会成为一个关乎生存权利和利益分配的政治问题。

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