【房地产调控不能停】 房地产销售的技巧

　　支撑房地产泡沫的因素仍然十分强大，调控政策如果不坚持的话将会前功尽弃，而且会导致报复性上涨。最终导致灾难性后果。房地产问题如果不能尽快解决，将会对中国未来的经济增长产生巨大的抑制作用甚至使中国遭遇日本式泡沫后遗症。
　　
　　调控效果远未达预期
　　
　　4月中旬国家加大房地产调控力度至今已有3个月，不少人判断调控效果显著，已达预期甚至超预期的效果。下面我们来分析一下效果究竟如何?真的那么乐观吗?我们只来看两个效果，一是需求的明显萎缩，另一个是房价高增长趋势得到了遏制。需求的萎缩，与2008年的情况非常相似，2007年住宅销售额增长46.5％，而2008年则转为下降20.1％，其中一季度为零增长，二季度下降10％，三、四季度均下降30％，呈明显的加速下降趋势。对比今年，一季度住宅销售额同比增长55.2％，二季度同比增长4％，回落的幅度同样巨大，但仅相当于2008年一季度的情况，从趋势来讲，需求调整仍将继续，远未到位。
　　房价的调整则明显小于2008年，今年上半年全国商品房同比仍然是高增长，环比仍然是正增长，并未出现房价的下降，基本处于僵持状态，2008年整体房价是在8月份出现第一次环比负增长，即销售额转为负增长的半年后，而同比转为负增长则是在2008年12月。政策作用效果是按这样的顺序体现的：先市场需求，再到价格，最后才到投资。作用的时间大概是市场需求立即出现调整，呈大幅回落甚至萎缩，然后半年后才出现价格的调整，再一个季度后投资才有明显反映。今年以来房地产投资仍然处于加速上升过程中，上半年房地产投资增长38.1％，比一季度加快3个百分点，无疑这有基数的作用，扣除基数的影响，投资增长也并没有回落。房地产调控的效果仅是初步的，远未达到预期目标。
　　一些专家和房地产商说房地产调控已经达到预期或超预期的效果其主要理由是：“国十条”中讲控调的目标是抑制部分城市房价增长过快，现在房价增长已经大幅回落，一些地区甚至出现了小幅的房价下降。他们忘记了一点，“国十条”还有一句话，要解决房价过高问题，不论以哪个标准(房价收入比、房价租售比或其他指标)看，中国多数地区房价水平已远远偏离均衡水平，处于明显的高泡沫状态。房地产调控的目标不仅是抑制房价增长过快，而且要使其回归合理水平，即回到大多数家庭能承受的水平上。
　　我以为，房地产调控最主要的目标是两个：一是要彻底改变过去长期形成的房价只涨不跌的预期，二是要打破房价越调越高的预期。不改变这两个预期，房价泡沫将不会停止，房价不涨只会是暂时的，但结果会非常可怕，会产生巨大的系统性风险。而要实现这两个目标，必须具备以下两个条件：一是房价必须下降较大的幅度，二是房价下跌必须持续较长时间(或一年以上，甚至二三年)，由此导致不少投资者(特别是后期盲目跟进的投资者)和房地产商出现大幅亏损，淘汰出局，否则以上两个预期不会改变，相反，会变本加厉。
　　
　　为什么调控效果低于预期
　　
　　通过以上分析，我们知道房地产调控效果远没有充分显现，但更重要的一个问题是为什么这次调控的效果不如上次呢?这主要有三个原因：一是尽管出台了一些较严厉的信贷政策(主要是首付比例较高)，但房地产面临的货币政策环境比2008年要宽松许多，2009年广义货币供应量(M2)和狭义货币供应量(M1)分别增长27.7％和32.4％，远比2007年高，而今年上半年M2增长仍在18.5％的高位；更为宽松的是信贷环境，2009年新增信贷9.6万亿元。比上年多增了1倍多，不是适度宽松而是极度宽松，今年上半年新增信贷仍达4.6万亿元，全年即使按年初计划的7.5万亿计，增长也接近19％，要注意这是在去年增长31.7％的基础上再增长19％。
　　从房地产投资的资金来源也能看清目前房地产的资金环境仍然是相当宽松的。上半年房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6％，比去年全年本年资金增长(44.2％)还要快1.4个百分点。资金宽松影响了调控效果。在资金来源中仅利用外资增长缓慢，其他每项增长都严重偏高。如国内贷款6573亿元，增长34.5％：企业自筹资金12410亿元，增长50.9％；其他资金14487亿元，增长47.9％。在其他资金中，定金及预收款8064亿元。增长40.1％；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4％。利用外资仅增长2.8％，外资占比不到1％，由此看来，一些专家总是大谈海外游资是推高国内房价的重要原因是多么的缺乏根据。是我们自己把房价炒高的，与海外游资真的没什么关系。
　　导致房地产调控效果低于预期的第二个原因是，炒家们的资本雄厚，半年一年的不增长或停滞增长他们能耗得起。这些炒家包括房地产商和富人房地产投资集团，他们在长达10多年的房地产繁荣中获取了巨额收益，去年的房价高涨更使他们财大气粗，天不怕地不怕，最强的宏观调控政策也奈何不了他们。因此，他们就是不降价，看谁耗得起谁?
　　第三个原因是，过去的经验使那些炒家相信，政府越调控，他们的好处越多，2007～2008年调控，短期的调整和难受很快就换来了超乎寻常的回报，一些人把房地产市场的观望或小幅调整当成“抄底”的一次绝好机会，这次会例外吗?
　　
　　房地产调控政策不能松懈
　　
　　支撑房地产泡沫的因素仍然十分强大，调控政策如果不坚持的话将会前功尽弃，而且会导致报复性上涨，最终导致灾难性后果。房地产问题如果不能尽快解决，将会对未来的经济增长产生巨大的抑制作用甚至使中国遭遇日本式泡沫后遗症。
　　首先，房地产长期过度增长将会导致严重的消费不足问题。主要表现在以下三个方面：一是放大居民收入分配差距，使消费存在严重的结构性不足。由于购买住房的主力是最富的20％的人，他们本身不存在住房不足的问题，其购房主要是为了赚更多的收入或财富，由于10年房价上涨年均幅度达到20％～30％，所以近几年富人以比GDP增幅快很多的速度迅速扩张财富和增加收入，而且所得暴利性收益基本没有任何税负，因此，使本来居民收入差距就偏大的问题更加严重。富人消费倾向较低，而一般中低收入的人购买力明显不足，这种状况如果持续下去，结构性消费不足问题将会使经济增长由外需和投资为主向消费为主转变更加困难。
　　二是过度消耗中产阶层的购买力，抑制中产阶层的扩大。目前我国中产阶层所占比重仍然偏低，住房的高价使其短期和长期都背负着沉重的负担，长此下去，一些已经成长为中产阶层的家庭又会被高房价拉回到中低收入水平，结果中产阶层难以扩大，从而使巨大的消费增长潜力难以发挥。
　　三是抑制城市化，抑制长期内需增长。高房价下是无城市化的。一些学者和房地产商在分析房价增长中，认为是城市化加速推动了高房价，这完全不合实际，一方面如此高房价，绝大多数农民工或转移到城市的新居民是没有能力买房子的，另一方面，过去的七八年中国经济在高速成长，房价增长更快，但城市化速度是明显减速的，1979～1990年间，中国城镇人口年均增长4.8％，1991～2002年间降到4.3％，2002至今年均仅增长3.2％。结果很明显，现在的高房价是抑制城市化的。抑制城市化必然会明显地抑制消费需求。
　　其次，房地产过度泡沫化不仅抑制消费增长，而且会抑制技术创新和产业升级。我国的企业进行技术创新和产业升级的收益是不低的，有人估算可能达15％。但是为什么企业还是不愿意进行技术创新和产业升级呢?一个重要的原因就是炒房等投机性行为收益更高，而且风险更低。只要房地产暴利持续存在，社会资金、人才及其他资源都会很自然地偏好于房地产，也不必辛苦地搞自主创新。自主创新不足必然导致产业链的大大缩短(大量的附加值是在产业链中间)以及产业竞争力的低下，这不仅使产品的附加值低，而且会使就业因产业链太短而增长不足。就业不足，就会影响消费能力的提高，产业升级受阻，经济增长就会缺乏新的动力。
　　要使房地产调控不至失败，除了坚持已经出台的政策外，还应适当加大短期金融调控力度，并努力建立抑制住房过度投机的长效税收制度。具体的建议是：一是继续温和收缩信贷，特别是对房地产信贷要继续从严，对第二套住房应长期采取高利率政策，如可考虑收取高于基准利率50％的利率，首付比例要求达到50％以上。二是发挥税收的长期机制作用。既要征收高收益税(如征收50％以上的高收益税)，又要在住房保有环节开征新税，即不动产税。征收不动产税有两个办法，一种是按套征收，第一套可暂免税，第二套以上按市价收取2％～3％的年税；另一种办法是按面积征收，如人均免税30平方米，之后超出部分征收累进税。

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