济南全运之旅 后全运时代的济南经济变局

　　成功举办届全运会，对举办地经济和基础设施建设都会形成巨大的推动力。第十届全运会举办城市南京，其城市化进程至少加快了20年。而“后奥运时代”的北京，一年来在城市规划建设、场馆赛后利用，城市管理服务等诸多方面进行了积极而有益的探索，正极大地吸收和发挥着这些奥运遗产的能量。那么，十运后的济南，将进入怎样的”后全运”时代?
　　
　　楼市新版图
　　
　　全运会的举办，促使济南的城市地位提高，房地产市场的发展前景也逐渐高涨，房价更是节节攀升。后全运时代，省城楼市格局将如何演变?对于济南房地产，是机遇还是挑战?
　　据山东大学经济学院相关专家预测，济南的房地产目前受全运影响，正处于市场“高潮期”。 “后全运”时代济南楼市将呈现出四个方面的变化。
　　奥体中心建设及省市级政务中心东移助力济南东部房产。全运对济南特别是东部的城市建设推动尤为显著。全运使东部新城的基础设施建设迅速完善。大量企业总部和政务中心向东部迁移。企业总部方面，像重汽、黄金 鲁信，鲁银、国电等大型企业的总部已经或即将向东部迁移，一些保险公司、银行等金融机构的区域总部也将向东部迁移。省政府和市政府的些部门已经或即将迁到东部。目前东部新城已经构建起奥体中心奥体中心周边东部城区三层相互衔接的完善道路网络。全运场馆的建设特别是奥体中心
　　场三馆 的建设使奥体文博片区快速崛起。围绕着奥体中心，省博物馆 省科技馆 省档案馆等都开发建设了新馆，省立医院在此建设了新区， 些商业配套设施也在迅速开发。同时，一大批中高档住宅小区正在建设或即将投入使用。
　　全运会前后，济南东部房产毫无争议地成为最大赢家。东部地产价格上涨速度最快，平均涨幅在30％该地区也成为销量最大的地区。豪宅也出现在这一区域奥龙官邸创出了济南最高房价3.6万元/平方米。
　　一个典型的案例是，海尔绿城全运村项目已经成为奥体片区的标杆去年年底开盘价曾短暂定在6500元左右，年初价格在7800元左右，而目前均价已在12000元。
　　数据统计显示，3月份A9月份，整个济南东部楼盘成交总量占济南市区楼盘成交总量的四成，而剩余的六成则由西部南部北部以及中部的楼盘组成。
　　地产业有关人士认为，中海，海信，鑫苑等系列品牌开发商纷纷在东部拿地。全运会后至少在两三年内+济南楼市的主要供应量还将在东部。
　　济南楼市将上演“全国品牌秀”。 “后全运”时代是线房地产企业风起云涌进入济南的时代。全运给济南城市建设带来巨大的提升，为房地产企业开发提供了巨大空间。像保利 中海、绿城海尔，海信等知名房企的主战场都在东部全运成就了一批企业在济南的大发展。“后全运”时代还将有大批全国性品牌企业涌入济南，像绿地、万科，世茂,富力等一线品牌已经或即将以各种方式杀入济南。外来品牌开发商将在“后全运”时代主导市场。从最近招拍挂土地的成交情况看，外来开发商挟大量资金不断攻城略地，而本土企业鲜有斩获。
　　开发热点将东西两旺。“后全运”时代济南的开发热点将由东部向西部转换，或者出现东西两热的情况。全运会前，东部一直是城市建设和房地产开发的热点，而全运会后，大家将会把更多的目光转向西部，西部新城将迅速崛起。京沪高铁西客站的建设、园博会的举行张庄机场的搬迁为西部城市建设和房地产开发提供了良好契机。如果说全运为济南打造了一个类似南京河西新区的东部新城，那么西部将在‘后全运。时代出现类似郑州郑东新城的变化，济南东，西部可能出现同时崛起、同样精彩 比翼双飞的局面。
　　住宅产品将快速升级。像万科、绿地，绿城等线品牌都拥有领先的产品和完善的产品体系。他们进入济南将带来先进的产品理念和完善的产品研发 生产体系，从而拉动济南的住宅产品迅速升级。济南的住宅发展水平和人居环境舒适度都将上个大台阶。像海尔绿城开发的全运村由于产品品质高端等因素受到济南市民欢迎，目前销量占到8000元/平方米以上住宅40％的市场份额。“后全运”时代，这样的产品在济南将更加受到欢迎。整体发展新引擎
　　城市综合体应该是微缩的城中之城，可以满足人们居住，购物，办公休闲 美食运动健身和娱乐等物质享受和精神享受的“一站式”要求，需要基本具备现代城市的全部功能。城市综合体同时也是城市地标性的建筑群体依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。
　　山东省社会科学院相关专家认为，后全运时代，济南应打造有生命力的城市综合体，成为经济发展的新引擎。
　　今年的济南市委理论学习中心组读书会确定了当前和今后个时期全市的工作重点，其中的项重大战略部署是，以城市综合体。建设为切入点，作为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎，推动城市建设发展继续保持强劲势头。济南要打造有特色有生命力有活力的城市综合体，就必须有产业的支撑，使得综合体在功能齐全的前提下，还能够创造就业，增加税收带来效益，只有这样才能形成强大的辐射力，成为推动城市发展的新引擎。于是，能否有长久生命力是衡量城市综合体的标准之一。这就决定了居住功能不能成为城市综合体的主要功能。大型的居住小区配套有商业设施，娱乐场所交通设施等，居民国然可以不出小区完成很多事，但这些配套都是为居民居住服务的，主打的还是居住功能，对济南经济难以产生持续的拉动，这样的城市综合体“活力”不强。
　　实例证明，一个成功的城市综合体，必然是一个区域甚至城市的新中心，而这个中心的高度，往往又决定了区域综合实力和竞争力的强度。不过近几年来，全国各大城市综合体项目上马不少，失败的案例也屡屡出现。济南的很多大型楼盘，开发商都打出了“城市综合体”的宣传口号，但仔细分析下，不少楼盘的“综合体”只不过是开发商卖房子的噱头。
　　打造有特色 有生命力，辐射力强的城市综合体，其核心应当是产业支撑。而产业发展所带来的，是大量就业机会不断增加的税收、功能齐全的配套等。如以会展业为支撑的综合体，会展中心是主打，是这综合体发展的关键，其他酒店，商业娱乐等设施都是为会展业配套的。
　　正在建设的万达广场片区 恒隆广场片区、振兴街的银座中心片区，都是以商业服务业为产业支撑和特色的城市综合体，带来大量就业税收等资源。
　　前不久在北京召开的2009中国城市综合体发展峰会上，有专家提出，一个成功的城市综合体应该实现四个目标，是提高城市土地利用效率，二是创造巨大的经济效益，三是要改善城市居民的生活质量，四是能代言城市的时代精神。另外也有专家建议，后全运时代，城市综合体的开发必须根据不同区域、地段的特点来研究如何形成自己的特色，不能照搬个项目的模式。
　　济南市规划局相关负责人介绍，通过各种功能的有机组合，城市综合体能够产生的能量和价值，是不可用普通的房地产住宅或商业的价值来衡量的。第一，由于城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，它能够大大节约每一个人的生活成本和时间成本。第二，它通过高端酒店、超市，百货，步行街，娱乐楼餐饮楼等功能的组合，能够产生极高的社会价值。第三，附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。
　　许多经济学专家认为，作为经济大省山东的省会，济南已具备了发展城市综合体的条件，发展时机已经成熟。
　　据了解，根据市委理论学习中心组读书会要求，市规划局会同西区投融资中心，围绕打造‘齐鲁新门户泉城新商埠，城市新中心“的目标任务，先期开展了西客站片区概念规划与城市设计等规划编研工作，先后共完成1 50多项规划成果。根据规划，片区作为未来西部城区的发展核心，将依托高铁站建设，发展成为集金融服务，总部经济会展酒店、商业休闲，多功能居住为一体，环境优美，配套完善、活力充盈的高铁新城，成为区域经济发展的直接承载地和高端产业集聚地，成为济南乃至山东经济发展的桥头堡以及未来济南市对外形象展示的标志性地区。
　　后全运时代的济南，已步入发展建设有生命力的城市综合体时代。

相关热词搜索：济南 变局 时代 后全运时代的济南经济变局 全运催化下的济南城市变局 后全运时代