土地新政能否成为房价“分水岭”?_分水岭房价

　　2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 　　12月14日召开的国务院常务会议要求，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。会议提出了“增加普通商品住房的有效供给。继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加强市场监管。继续大规模推进保障性安居工程建设”(这四条体措施也简称“国四条”)。
　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台旨在打击“囤积”土地行为的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。要求今后在土地出让中，拿地首付不低于全部土地出让款的50％，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目在两年内全部付清(这一规定被业内称为“土地新政”)。
　　
　　房价应声而落?
　　
　　税收政策、土地政策、信贷政策纷纷调整，后续的更为严厉的货币政策和打击投机性购房的政策也“山雨欲来风满楼”。房地产市场的调控政策在全方面收紧旨在遏制房价的过快增加，打压高房价。
　　新政频出，高房价真就能应声而落?“且不说新政的有效性，新政要影响市场，真正起作用也需要一段时间”。北京大学房地产研究所所长陈国强，“营业税优惠2年转5年，会打击一部分投资性购房者的购房预期，“国四条”和“土地新政”在政策上一方面打击了开发商炒地、囤地的预期，一方面调整来年的供求关系，保证市场供大于求，缓解市场上供不应求的紧张局面。单从目前的调控政策来看还无法再短时间内让所有市场主体对高房价的预期减弱，房价不会应声而落，但可以肯定的是新的从紧调控政策还将陆续出现。”
　　业内多位专家指出，房价要想真正由高企转向平稳，以下三个方面必须调整。
　　
　　调整一：降低地财政在地方
　　GDP中的比率
　　
　　目前调控房价的新政仅仅形诸于文件，但真正要调整市场，重在执行力。如果管理层和地方政府没有打击投机性购房和打压高房价的动力，再好的政策也是无用。目前高房价给地方政府带来了高额的财政收入，据最新数据统计，在2009年前11个月中，卖地收入占北京、上海财政收入的三分之一，土地财政在GDP和地方政策的贡献上功不可没。地方政府没有调整高房价的动力。
　　“我们发现只要是有利于房价上涨的政策，地方政府就加倍执行，只要导致房价下跌的政策，地方政府都会减半执行。这是制度的弊端。我们要将调整高房价的新政落到实处，必须要改变相应的政策考核体制，在制度上让地方政府有打击高房价的动力。”著名地产评论员牛刀如是说。
　　从紧调控房地产市场的新政目前只是局部、个别的调整，要想房价应声而落，还需要更多的后续调控“组合拳”出台，且需要在制度上让管理层和地方政府形成动力，只有这样，通过政策在预期上重创市场主体，才可能形成真正的一轮市场调整。房价才可能应声而落。
　　
　　调整二：严控二套房贷
　　
　　继二手房营业税优惠取消、土地出让金支付金额上提之后，有媒体报道，二套房贷将收紧。
　　对于此消息，央行官员并没有直接给予否定。事实上，自央行与银监会就二套房贷的认定标准确立以来，针对投资投机行为的二套房贷从来就没有放松过。
　　二套房贷的严格主要体现在两点：一是利率相对干第一套房不仅不打折优惠，而且要上浮10％以上；二是对于二套房贷的首付比例规定不得低于40％。这个旧有的规定，在楼市疯狂的2008年以前，在一定程度上抑制了楼市的投机行为，因而备受开发商和炒房者诟病。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年楼市最低迷的时候，上自中央，下至地方，关于楼市调控的种种政策都被一一攻破，唯有二套房贷，至少在官方文件里，从来没有放松过的迹象。
　　管理层很明白，二套房贷是潘多拉的盒子，一旦松口，势必助长楼市投机，对脆弱的金融系统造成实质性的冲击。
　　但自2009年以来，在适度宽松的货币政策的掩护下，各个商业银行不仅悄然放开二套房贷，甚至配合开发商搞过“零首付”、“假按揭”等游戏，致使银行大量的信贷沦为楼市投机者的弹药。而这种集体违法操作不仅没有得到及时遏制，反而愈演愈烈，从商业银行的潜规则公然成为各大银行争取投机客的竞争手段。
　　正因为绝大多数银行违规操作，以至于媒体误以为国家早已放开二套房贷，所以在2009年9月媒体大摆乌龙，争相报道国家要收紧二套房贷政策，其实并非媒体无知，而是法令的形同虚设使然。
　　很多有识之士早就指出，中国楼市本质上是政策市，而在所有政策里面，对楼市最有杀伤力的莫过于金融政策，在任何一个国家，楼市的确是一个金融现象，人类历史上没有任何一起房地产泡沫不是由于流动性过剩导致的。美国《福布斯》将中国楼市列为全球七大近在眼前的金融泡沫之第二位，其理由是中国的快速增长主要得益于宽松的货币政策。甚至连房地产业内人士，如潘石屹都承认，2009年中国楼市超预期回暖完全是钱太多所致。钱太多一方面使开发商的资金充裕，有弹药去制造“地王”、玩“炒面粉”的游戏，另一方面使得投机者可以用银行的资金去进一步炒高房价。
　　就此而论，真正收紧二套房贷，让狂热的房地产降温，不仅是救银行，更是救中国房地产，如果至此还不断然采取措施，陶醉在啤酒的泡沫里，恐怕要付出惨重代价的。
　　但是，需要指出的是，收紧二套房贷未必需要提高首付比例，事实上，只要各大银行不再阳奉阴违集体违法，严格执行央行和银监会之前关于二套房贷的利率和首付政策，无需三令五申地出台貌似更严厉的调控措施。房地产公共政策的最大问题是“有法不依”，而不是“无法可依”。要使本次房价调控的公共政策真正取信于民，只要管住地方政府和银行，就等于成功了一半。
　　当然，除了严格二套房贷之外，建议中央重新调整商品房投资的资本金比例政策，将资本金比例恢复至35％，进一步降低银行的信贷风险，避免银行因资本充足率不足而引发恐慌性的尴尬。
　　
　　调整三：扼制“地王”冲动
　　
　　出人意料的是，新政的出台，没有在疯狂的土地市场上形成有效的高预期弱化。
　　就在“国四条”出台当日，南昌朝阳洲地块同样出现了开发商疯抢的现象，2009年新的楼面价地王在当日出现。楼面价3059元／平方米刷新了南昌2009年楼面价记录。
　　而“土地新政”出台的第二天，上海嘉定数幅土地以超过底价400％的价格成交。第三天，保利就以30.4亿元拿下了北京市朝阳区东风乡高井村地块，溢价率高达314％。新政显然没有挡住开发商对土地的疯狂追逐。
　　佑成房地产研究中心副主任陆骑麟说，不排除一些开发商在新政策正式实施前抢购“低首付”住宅用地的可能，毕竟对开发商来说，现金流是非常宝贵的。
　　新政难挡开发商拿地的疯狂?著名财经评论员叶檀指出：“拿地的首付款比例提高到了五成的政策只是减弱了开发商资金杠杆的作用，虽提高了拿地门槛，对大开发商或者国企开发商没有太大的限制作用。如果要真正减弱开发商对未来的预期，必须要在增加开发商成本和购房者成本上出政策，降低购房者对未来房价的预期，购房者不买房了，开发商拿地的动力自然不足了，但在目前2010年财政政策和货币政策总体不变的情形下，开发商拿地意愿还会十分强烈，在短期内，地王现象不会停止。”因此，进一步加大调控，扼制“地王”冲动，才能从根本上救房市。

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