浅谈如何做好商业地产项目的经营管理工作

　　【摘要】 本文阐述了我国商业地产项目的经营现状，分析了新时期下商业地产项目经营模式的变化，总结了商业地产项目的发展趋势，并针对如何做好该行业的经营管理工作，提出了几点思路。
　　【关键词】商业地产项目经营管理互联网
　　近年来，中国城市化进程正在以飞快的速度发展，据国家统计局《2015年国民经济和社会发展统计公报》显示，2015年末全国大陆总人口中城镇常住人口约7.71亿人，占总人口比重的56.1%，比上年末提高了1.33个百分点。高速提升的城市化进程，对城市的商业化提出了更高、更广泛的需求。而城市商业现代化，又对城市现代化经济发展起到了明显的拉动和促进作用。
　　随着社会经济的高速发展，商业现代化的主体—商场，早已由原来单纯的购物场所，逐步发展为集购物、餐饮、娱乐、休闲、体验等为一体的综合商业中心。而对于此类商业地产项目的开发和经营管理，则需要较高的专业知识和超前的经营理念，并在管理中融入系统的管理手段。
　　1我国商业地产行业现状
　　与欧美等成熟市场经济国家的商业地产相比较，我国目前的商业地产领域正逐步脱离其原始积累阶段，有一定数量的企业，经过上世纪九十年代以来的十余年发展和积极探索，已经形成了自己独特的经营模式，而且正在向更成熟的阶段迈进。
　　我们可根据其发展程度，将我国商业地产的发展历程分为三个阶段：
　　第一：商业地产的单一开发和销售阶段，该阶段的主要特点是以分割的产权式商铺为导向。
　　第二阶段：商业地产的销售和租赁同时存在，这个阶段的开发商将销售和自持商铺作为同等重要的经营手段。
　　第三阶段：商业地产金融化阶段，这个阶段的主要特征是物业持有主体被金融证券化。
　　经过十余年的发展，我国的商业地产市场已经从第二个阶段向第三个阶段迈进，个别企业已经进入商业地产金融化阶段。但市场的庞大和区域经济发展的不均衡，又使得我国商业地产市场具有自身独特的特点。有数据显示截至2014年底.中国商业地产开发总量已达到564亿平方米。由于体量巨大，随之出现的产能过剩问题实在不容小觑[1] ，2015年底，我国商业购物中心已经接近5000家，且大型商业项目集中在一、二线城市开发建设，个别区域的过度集中开发造成商业项目的空置率较高。在经营过程中，开发商对商业地产项目也从资产为重向招商运营为重的观念转变。一些专业化程度高，聚集大量专业人才的企业，在经营管理好自身项目的同时，也开拓了专业化的商业项目管理公司，提升了整个行业的发展水平。此外，随着商业项目功能的不断完善和升级，一些购物中心也开展了主题性体验活动，例如公益主题、养生主题、环保主题、动漫主题等，都会对整个项目及内部品牌传播起到积极作用，并为商业项目带来可观的人流。
　　近年来我国商业地产投资建设增速较快，市场存量规模不断扩大。2009年以来，我国商业地产投资增速一直超过住宅投资增速，分析我国商业地产开发过热的原因主要有以下几个方面：1、产业结构调整和消费结构升级。伴随着我国第三产业的发展和百姓消费水平的提高，市场对商业、酒店、办公楼等商业地产的需求大幅增加，从而造成国内商业地产项目过热开发。2、国内城镇化建设趋势的促进。一些地方政府热衷于城市开发建设，又在城市规划中预留大量商业用地，希望以商业建筑改变城市形象，以商业交易额实现更多的税收收入。3、商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年的发展，我国商业地产开发商和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大[2]。
　　2我国商业地产的发展趋势
　　伴随着经济社会的高速发展，我国的商业地产项目也将出现全新的变革，以适应当今社会对商业项目的要求。首先是向经营的规模化和专业功能化发展。房地产行业一定会趋向专业化分工，这在国外来讲也是一个很明显的方向[3]。未来的商业项目将依赖于专业化管理，并在经营形式上与住宅项目脱离，使得商业项目更加需要迎合市场的需求。
　　其次，我国的商业项目将更加向信息化方向发展。互联网、O2O、技术、创新这些全新的概念将会贯穿到商业行为和商业地产项目的整个运营过程中来。信息化不仅使人们的购物空间立体化，更会形成人们移动购物的消费习惯，商业项目要积极应对这些变化，避免变化带来的劣势，利用变化带来的优势，充分开展线下、线上相结合的商业营销模式，利用信息的广泛传播做好商品的销售工作。
　　同时，一定数量的传统百货业会转型渗透到自有品牌领域，做好零售商和零售制造商，迎接大数据革命。商业项目运营到一定成熟度以后，就会通过顾客的消费习惯、购物偏好、个人喜好等数据分析出供求关系和市场需求，并准确判断市场的未来走势。此外，一些体验式消费等商业模式也逐渐成为商业项目的发展趋势，不断引领商业项目变革、创新、发展。
　　3做好商业地产项目的经营管理
　　商业地产的繁荣是我国经济发展的重要体现之一，但随着商业地产的迅速发展，也出现了区域经济泡沫化、传统零售行业受到冲击、电子商务竞争激烈等问题[4]。因此就要求我们做好商业地产项目的经营管理，根据目前行业趋势的发展来看，主要做好以下几个方面的工作：
　　1、选取合适的位置
　　商业地产的成败首先取决于商业地产的定位，这种定位是对政府政策的判断，对百姓消费的分析，以及对经济走势的预期。据说美国是购物中心最发达的地区，风格迥异、风头出尽的mall与各种被遗忘在角落里的mall共存，展现了购物中心在其发展过程中的种种历史遗迹，向人们展示着商业竞争的残酷[5]。因此开发商在项目定位上要注重符合所在区域的发展方向，符合城市发展规律，以市场为导向，具有一定的前瞻性和逆向思维模式。
　　2、正确的业态定位。
　　开发商对项目进行正确的业态定位和布局规划，能够充分吸引消费者前来购物，同时激发出消费者的购物欲望，满足顾客的消费诉求。现阶段我国的大型综合购物中心，一般都是将项目打造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式服务机构，使不同年龄和有着不同需求的顾客在项目中能够获得各自的消费体验。同时，商业项目的业态定位也要充分考虑周边的人口密度、经济实力、年龄层次、知识结构等因素，保证业态定位的准确性。
　　3、良好的消费环境
　　对于商业地产项目来说，购物环境对经营状况的影响非常大。曾经出现过这样的例子，临近的两家商场，在地理位置、商品货类、项目档次上均处于同一水平，但就是因为停车便利程度、室内温度的舒适度、空气的新鲜程度、客服的服务态度等因素的差异，导致两个项目的经营效益相差甚远。因此，作为商业项目的管理者，要努力打造软环境，提升顾客的满意度，只有这样才能吸引和扩大项目的顾客流量。
　　总之，商业地产项目作为愈发专业、创新的行业，将随着市场经济的发展出现更多的新模式，要做好商业地产项目的经营管理工作，就要不断了解和分析消费市场走向、更新知识结构、融入新的技术和手段，同时做好各项基础性工作，只有这样才能够保证商业地产项目健康、持久地发展。
　　参考文献
　　[1] 马顿 脱困与发展看向中国商业地产 《商业文化》2016年第五期
　　[2] 梁爽 我国商业地产现状及未来发展趋势 《中国房地产：综合版》 2015（5）
　　[3] 冯晖 商业地产发展趋向何方？ 《城市开发》 2006（3）
　　[4] 陈玲玲 商业地产现状及未来发展趋势 《福建质量管理》2015.10
　　[5] 马晓干 如何做好大型商业地产项目的规划建筑设计 《山西建筑》第十四期 2010.5

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