“缺钱”的房企

　　2015年至2017年一季度火热的楼市，令大部分主流房企都赚得“盆满钵满”，这也在2017年财报中得到反映。碧桂园、万科、恒大销售突破5000亿大关，成为2017年房企丰收的镜像。在此基础上，主流房企超过8成在2017年利润明显上涨甚至翻倍。
　　然而房地产市场自有其周期。随着2017年3月以来楼市调控不放松、金融去杠杆的持续，市场保持平稳，房价似乎也比较平稳。然而，2018年以来，各房企再继续追求规模销售业绩的同时，将面临市场下滑和资金链的双重风险。
　　事实上，房企融资和资金链问题在2017年已经显露端倪。境内融资如公司债大幅减少，高成本的境外融资风行。进入2018年，就连传统的银行开发贷成本也在上扬。包括碧桂园、新城控股等房企在内，其相关负责人均表示，2018年是融资环境很紧的一年。据《中国经济信息》记者不完全统计，2018年房企到期债务（含回售权）约为 5000亿元，是 2017年总偿还量的 3倍，在偿还债务的同时还要再融资。可见正如中原地产等机构认为的一样，2018年将是房企4年来资金压力最大的一年。

利润可观

　　销售规模增长也给主流房企的利润带来良好表现。截至3月26日，据中原地产研究中心统计，从已经发布的企业业绩看，2017年房地产全行业主流房地产企业利润爆发已经成为定局，除了部分转型的中小房企外，主流房地产企业利润全面爆发，超过8成在2017年利润明显上涨。
　　部分房企的净利润增幅在30%到90%之间，不少房企利润同比增幅超过100%，如碧桂园实现销售与净利润双丰收，去年净利润约287.5亿元，同比增长110.4%；中国恒大净利润370.5亿元，大幅上涨110.3%；雅乐居去年净利润共67.80亿元，同比增加122.3%；太古地产有限公司 期内股东应占综合溢利同比增长126%。部分房企增幅甚至突破200%，富力去年净利润同比大增204%，SOHO中国期内纯利同比增长达420%。
　　去年销售过千亿的房企达到17家，净利润过百億的房企也达到15家以上。在净利润200亿级别就有碧桂园、万科、恒大、中海地产，其中恒大和中海地产甚至已经超过300亿元。
　　据《中国经济信息》记者了解，合计超过50家房地产企业的年报数据显示，平均2017年房地产行业主流企业，净利润率高达12.3%。相比2016年全年房企平均不到10%的净利率明显上涨。2015年为9.69%，而2016年为9.73%。整体看，房地产企业在2014年平均净利率跌入个位数后，时隔3年，再次回到2位数。包括万科等企业的净利润率都超过了2位数。
　　不过，易居克而瑞报告指出，2017年500强房企销售金额高速增长主要受益于高房价，营业利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过2010年水平，从销售增速和盈利增速上看，房地产行业依旧处于下行周期。

资金承压

　　在经历了2017年的火热之后，房企能否在2018年依旧保持势头？从房企陆续发布的业绩目标来看，它们似乎依然信心十足。例如，旭辉为自己定下了2018年1400亿元的目标；新城控股更是对新年度计划信心满满，表示未来三年欲实现3000亿元目标；建业的目标是三年冲进千亿阵营；融创提出2018年销售收入目标为7000亿元，增速达到93%；作为2017年房企销售冠军的碧桂园在其最新的业绩发布会上提出，不设定2018年的销售目标，但是也像它说的，没有设定销售目标不等于没有目标；中国恒大也提出相对保守的5500亿元销售目标。
　　新城控股高级副总裁欧阳捷则向《中国经济信息》记者提供了一个保守估计的数据：2020年TOP4房企销售额均将超过万亿元，TOP1房企可能接近3万亿元，合计约6万亿元；第5～10名房企销售额将达3500亿元～8000亿元，合计销售额约3万亿元。
　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经济信息》记者，房地产行业集中度不断提升，这也促使房企不得不尽力冲刺，因为一旦放慢脚步，就会被其他企业甩在后面，生存空间就会被挤压。正如欧阳捷所言，“有规模才有江湖地位、有江湖地位才有话语权。”因此对于多数房企而言，2018年依然是拼搏的一年。
　　虽然房企干劲十足，但是2018年的楼市环境也将不同于2017年。虽然房企的名次依然在不断的刷新，但是2018年房企融资渠道收紧的同时，地产公司债务也将进入到期、回售的高峰阶段，这无疑加大房企的资金压力。目前市场普遍担心的是，房企是否有足够的偿债能力，是否会引发信用风险，偿还压力是否会挤出用于开发投资的资金。

融资困难

　　在楼市调控的大趋势下，房企越来越关心资金链安全。正如孙宏斌在亚布力论坛上感叹，如今的3600亿元之后的融创，最担心反而不是增长问题，而是安全问题。不管是这两年万科在总部层面成立风险管控部，还是2017年被中国恒大以高薪聘请任泽平后成立恒大经济研究院，其初衷都是以此来应对未来发展的不确定性。
　　国海证券分析师靳毅分析表示，对于房企来说，最传统的融资方式还是银行贷款。但近年来房企对开发贷的依赖程度下降。其中开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。
　　最主要的原因还是银行发放开发贷，需要开发商满足“四三二”原则，即“二级开发商资质、30%以上自有资金投入、四证齐全（土地证、用地规划证、建设规划证、施工许可证）”，2018年对于上述原则要求的执行力度将不仅趋严，按照正常的还贷周期，2018年还将进入偿债高峰期。据任志强此前的统计，自2017年至2019年，三年还款总规模将超过1万亿。即使是部分偿债，房企也会压力很大，因为新增融资难度空前，很多房企2017年销售业绩很漂亮是先卖掉了容易卖的项目，剩下的都是高成本项目，所以销售更困难。
　　据某股份制银行相关业务工作人员透露，“贷款的导向是更鼓励支持小微、科创、国家重点产业，在房地产方面保持一个正常合理增速就可以了”。受限于开发贷的审核趋严，预计 2018 年新增房产开发贷较2017年可能有所下滑。
　　2017年6月，财政部发布《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，要求不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务。浙商证券分析师孙付表示，2018年对土储机构停发贷款的影响将减弱，预计新增地产开发贷将有所恢复，不过整体而言房企新增银行贷款增速将温和下滑。
　　由于2017年金融监管加强，部分银行表外业务受限制，其中委托贷款受影响较大，因此房地产企业融资转向信托贷款，导致房企信托贷款规模在2017年大幅上升。
　　然而，2017年12月银监会下发《关于规范银信类业务的通知》，拓宽了银信业务监管范围，要求加强对信托公司通道业务等在内的各类银信业务的监管。近日，银监会下发通知，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。近年来银信业务发展较快，其中通道业务占比较高，存在一定风险隐患。与此同时，央行牵头制定的资管业统一监管新规近期有望落地。2018年信托业去通道业务趋势明显，对房地产企业信托贷款业务将产生负面影响。可见2018年整顿信托业是银监会的工作重点。
　　中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济信息》记者，由于国内房企融资渠道多受阻，且2017年人民币兑美元持续升值，房企积极寻求海外发债。中原地产统计数据显示，2017年全年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。2018年截至目前，已有7家房企发布海外融资计划，累积额度超过30亿美元。张大伟表示，境内融资困难，为减缓后期资金压力，房企海外融资步伐或将继续加快。

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