谈住宅专项维修资金管理中的制度缺失

　　【摘 要】现阶段，住房商品化已经随着住房制度改革的不断深化已深入人心。但是，现行的維修资金运行还存在不少的操作困难及不完善的地方，只有建立完整的维修资金管理报告制度，才能及时发现资金监管中存在的漏洞和薄弱环节，才能不断加强资金安全防范和风险处置能力。为此，本文提出了住宅专项维修资金管理中的制度缺失的几个方面，希望能够起到一定的指导意义。
　　【关键词】住宅；专项维修；资金管理；制度缺失
　　一、引言
　　20世纪80年代，中国开始出现了房地产建设，与西方的发达国家相比较，中国在房地产的起源上足足晚了有百年之久。对于西方人来说，房地产建设的相关问题已经过去，但是对于现阶段的中国人来说，却是亟需解决的问题。居民们的住房在过去几十年的时间里发展飞速，展现出了蓬勃的生机。现阶段的中国，在房地产业飞速发展的时代背景下，居民需要更长的时间来入住新的小区，以前建设的精致的房屋也因为大自然的污染以及城市的污染而面临着巨大的挑战。在不断地被风吹雨淋、日晒雷击的情况下，某些小区的住宅已经逐渐的露出了疲软的状态，所以对这些住宅进行维修已经成为必然。因此，住宅专项维修资金，也就是我们常说的维修资金，已经引起了广大的业主以及物业公司等相关主体的关注。
　　尽管我国在物业管理方面起步比较晚，但是现在也已经具备了一定的规模。而伴随着物业管理的不断深入，在使用维修资金以及管理维修资金的过程中所出现的各类问题也变得越来越显著。对于房屋来说，维修资金的作用相当于是人们常说的“养老金”与“保命钱”。因此，为了实现资金的充分利用、物业的安全以及社会的稳定发展等目标，就需要建立健全相应的维修资金管理制度。
　　在住房制度不断改革发展的条件下，维修资金相关制度的构建也在不断地发展进步。住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，它的所有权属于缴费业主。根据建设部、财政部2007年出台的《住宅专项维修资金管理办法》，以及湖南省建设厅、财政厅2016年出台的《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》文件规定，县级以上政府房管部门或者小区业主委员会代行管理，房管部门会同财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作，资金的缴纳具有一定的强制性。在实际运行过程中发现，资金的管理还存在一些配套制度的缺失，给资金的管理带来一定的风险。
　　二、住宅专项维修资金管理中的制度缺失
　　1.财务管理制度及会计核算办法的缺失
　　无论是从国家层面还是从地方省、市、县层面，目前都还没有出台相应的财务管理制度及会计核算办法。在财务上应如何去核算管理，政府房管部门基本上把观念都停留在“代管”上面，不是本部门的资金，一挂了之。具体设置什么样的会计科目进行核算，采取什么样的核算规则，没有制度规定。
　　实际操作中，县级房管部门对住宅专项维修资金的收支余以“其他应付款”科目核算，省、市房管部门以“代管资金”科目核算，采用收付实现制记账，资金不结转。这种往来核算制度，难以直观体现当年维修资金的收、支、余情况。况且对楼盘开发商代收欠缴资金也无法核算明细，年终不出具会计报表。
　　根据文件规定，房管部门与财政部门是资金的指导和监督者，因此笔者认为两部门应站上广大缴费业主的角度上，以维护业方利益为出发点，制定相应的资金财务管理制度和会计核算办法。建议可参照财政专户资金核算办法，建立资金收、支、余核算科目，并按规定实行年终结转资金，对楼盘开发商代收欠缴资金进行往来明细核算，建立规范的会计报告制度。
　　2.票据管理与资金管理对接机制的缺失
　　按照文件规定票据管理在财政部门，资金管理在房管部门。两个部门没有建立对接机制，财政部门只管核发票据，不核资金收入。实际操作过程中票据核销金额与资金收入差额比较大。因此应建立票据与资金管理对接机制。财政部门在加强票据管理的同时，加强对资金收入的监管，不能因为住宅维修资金不是财政性资金而放松监管职责。尤其是对商品房开发商代收代开收据问题上要严格把关，避免开发商代收维修资金时长时间占用或者挪用。必要时可以采取商品房购买业主直接将维修资金缴入银行专户，以解决由于存在资金收缴中间环节而造成的违规截留风险。在实际运行过程中，各地都有开发商因代收未交资金而截留占用维修资金的现象，广大业主也因此办不了产权证，给社会造成了严重的动荡隐患。
　　3.资金利息及增值收益划转制度的缺失
　　住宅专项维修资金的存储利息及增值收益滚存使用，但没有对利息及增值收益的划转进行具体的规定。业主从上交维修资金到使用维修资金，至少有3-5年时间，滞留在专户的时间比较长，通过管理部门的运营（一般为银行协议存款），产生的利息一般比较多。资金由业主所交，利息也应属于业主。现行文件中规定：“物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起，按中国人民银行规定的利率计息，每年6月30日为结息日。”但具体以什么样的存贮利率进行划转，怎么操作，目前没有文件未作详细规定，因此利息结余都长期挂在账上。另外对于增值收益代管部门能否提取管理经费，标准如何定，无明文规定，因此造成代管部门管理缺乏积极性，资金增值途径单一。
　　随着各地商品房小区的不断增加，维修资金的结存资金也越来越大，这些资金大部分都只能通过协议存款定期运营，因此利息累计金额也比较大。长此下去，势必给广大业主方带来一定的损失，同时也不利于资金的运营。
　　4.资金续交管理办法的缺失
　　现行制度中规定：“业主分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，物业专项维修资金管理机构应当采取适当方式公告续交事项，相关业主应当及时续交。”但具体以什么样的方式续交，走什么样的程序，没有具体的制度办法。在实际操作中，有的小区业主维修资金使用有超支现象，但续交资金难以到位，虽然有资金补交公示，执行时没有什么强制措施，补交难以到位。

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