政府救市小心翼翼

　　如果不加大救市力度，2009年出现“硬着陆”并非杞人忧天。 　　 　　 　　最近“托市”政策层出不穷，但细察过去一年政府在拯救楼市方面的动作，并非步履匆匆。
　　2008年5月份开始，重庆、成都、厦门、长沙、郑州、南京、杭州等诸多地方政府纷起救市，而中央迟迟未表态。直到10月22日，财政部和央行才对普通住宅尤其是首次置业者给予税收和贷款方面的优惠。富有戏剧性的是，接下来银监会暗暗对商业银行施加压力，结果对所谓的“改善型住房需求”没有任何政策优惠，搞得商业银行左右为难，农行等少数银行被迫反复修改细则，多数银行则干脆坐观其变。
　　11月份随着“4万亿投资计划”的出台，“9000亿保障性安居工程投资计划”由住房和城乡建设部推出，然而这一政策只是把扩大投资与住房保障结合起来，目的并非救楼市，反倒由于经济适用房计划建设规模偏大，将会分流市场需求，使原本滞销的普通商品住宅更加难卖。
　　而后，12月17日国务院召开常务会议，部署了促进房地产市场健康发展的三条政策措施。第一条措施：“加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。”基本是重复“9000亿安居工程”的内容。
　　笔者认为，目前急需的是大建廉租房，应适度控制新建经济适用房。实际上部分地方政府已开始行动，比如河北、山东、湖南、河南等部分城市已缓建经济适用房，转而大量收购滞销的商品房用经济适用房，或者干脆就放弃实物分配，实行货币化补贴，目前长沙市政府给符合经济适用房标准的家庭，每户8万元，任其去市场上购买所需的房子。
　　第二条措施：“进一步鼓励普通商品住房消费……”是2007年12月5日央行和银监会关于二套房贷政策“补丁文件”中的原话，没有什么新意，应继续松绑。另外，减免营业税是利好，但力度偏小，笔者认为，现在税收政策应该尽快回归到2005年之前：个调税、增值税免征，营业税宽征。
　　第三条措施：“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。”这还算有点新意，以前中央的救市政策全针对扶持需求，现在对供给也有所支持。接下来，要看商业银行的行动，目前商业银行对房地产开发贷的风险很谨慎，惜贷心态严重，央行和银监会如何引导或督促他们行动，这中间的弹性可就大了。另外，值得关注的是，中央首次在文件中号召开发商降价，再次表明，中央救市着重在于救需求，稳市场，而非救开发商。
　　为了进一步完善上述的三条措施，12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。其中一句话意味深长：“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”实质上是中央层面在放权，把二套房贷政策的控制权放给了商业银行，如果银监会不再干预，则二套房贷将出现真正的松绑，尤其是对于二次置业者，将会出现明显的贷款首付和利率的优惠。另外，“各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。”反映出中央表态支持地方因地制宜、因时制宜地出台措施，这比前“一刀切”的调控方式前进了一步。
　　总之，在目前房价尚未下调到合理位置的时候，中央“救市”显得有些小心翼翼，但问题的关键是成交量已非常低迷，价格显露加速下跌的态势。如果不加大救市力度，则2009年出现“硬着陆”也并非杞人忧天。（作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长）

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