【房地产调控了局】 房地产销售的技巧

　　虽然宏观调控政策出台了无数条。但房价仍然难止涨势。更多制度性和结构性问题不解决，房地产宏观调控举措注定效果不明显。 　　自2003年之后，中央政府也开始进入了楼市的动态调控阶段，然而，一个极其尴尬的现实是，迄今为止，房地产市场并没有按照人们期望的那样去发展。过去的6年中，关于房价下跌的预测被证明只是一个又一个的传说。
　　这个市场纠缠着太多的不确定因素：宏观经济的过热过冷、土地供应政策的调整、货币政策的调整、购买优惠政策的调整等等，对于大多数人来说，这都是些未知数。影响因素在地产市场之内，又在地产市场之外。
　　2010年，房地产市场的调控又一次在继续着这个未知的变局，虽然它出台了一些被号称为“有史以来最严厉的调控措施”，但在混乱的统汁数据中，恐怕还是不得不接受这样的事实：行政调控像游戏浮在水面上的汽球，托起来，压下去，压下去，浮起来……
　　
　　宏调未了
　　
　　2008年至20lO年3年问，中国房地产市场经历了所谓一波三折，2007年9月底的二套房贷首付及利率提高政策以及2008年的金融危机，导致整体市场低迷，开发商资金链紧张，成交量萎缩，价格滞涨。但至2009年，随着极度宽松货币政策和积极财政政策的出台，依靠房地产保增长的宏观基调再次让市场逆转，土地成交量、投资额、销售量及销售价格都大幅飙升。
　　而正是由于2009年强劲的经济刺激政策，各方对于资产价格泡沫和通货膨胀的忧虑加强，亦更因为住房问题已成为中国部分城市的社会矛盾集中点，终迎来了2010年一系列严厉的宏观调控举措。
　　根据华远地产董事局主席任志强的统计，2010年1-8月，共出台了国家与部委的政策调控文件17份，平均每个月3份多。而截至11月，2010年共出台了15项主要的调控措施。
　　其中，4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称作“史上最严厉”的楼市调控政策。接下来，从国四条、国十条到全面叫停销售订金，加强廉租房政策，再到规范二套房认定标准等等，涉及房地产市场的土地供应和开发、信贷、税收、融资、购买、保障等多个环节。“限购令”、“限囤令”不一而足。
　　调控举措是全方位的，在产业链链条上，从地方政府、银行、开发商到投资者全部覆盖，从供应、生产和需求多端着力。而纵观这诸多的调控手段，仍然主要集中于土地供应政策和金融信贷政策，一为供应，一为需求。在历史的多次调控中，土地和资金这两大闸门是政府最为惯常的调控手段。
　　而综观今年以来的调控目标，则主要集中于“遏制部分城市房价过快上涨”和“打击投资投机性住房”。后者更是今年宏观调控的主要目标，关于非自住型购房的各种限购令措施之严厉，力度之大前所未有。
　　但从统计数据来看，调控却难言有多大效果。根据国家统计局统计，全国新建房1－10月平均同比涨幅12.96％，二手房1－10月平均同比涨幅7.84％，在重点调控的“部分城市”如北京、上海、广州、深圳、杭州等地，成交量虽有所萎缩，但房价涨幅同比和环比下降效果并不明显。进入11月，并出现量价齐升的现象。
　　虽然有观点认为，按照目前的CPI和PPI指数，下半年以来房价涨幅环比缩小，相当于“遏制过快增长”的政策调控目标已经实现，但与居民收入增长与CPI涨幅相比，这样的效果难以让人满意。
　　这也有可能意味着，2010年的宏观调控仍然是一个未了局，政策的连续性仍然会延续，包括正在热议中的房产税试点，以及明年将可能持续的央行加息。
　　
　　供给和需求
　　
　　在目前中国房地产市场上，倘若宏调失措，也并不见奇。对于如何遏制房价过快增长问题，争论的焦点之一就是究竟是通过加大供给还是抑制需求(主要指投资投机性需求)来进行调节。
　　一方观点认为，目前房地产的主要问题在于供给不足，主要又是指土地供给不足导致的房屋供应量不足，不但是商业用地供给不足，保障性住房用地供给亦不足，这又导致了产品短缺，价格自然上涨。在每次的宏观调控之后，房价都出现报复性上涨，主要原因在于政策强压之下，投资和开工建设率下降，房屋供给减少，导致需求井喷。
　　土地原属稀缺资源，而政府垄断商品房建设土地供给更导致短缺，土地价格飞涨，土地价格的飞涨又被指为房价上涨的主要原因。
　　由于对18亿亩耕地红线的硬性指标，城镇国有土地的出让权集中于地方政府之手，自2002年招拍挂制度出台及2004年8月31日取消土地协议出让之后，土地价格便一路上涨，而历史统计数据也表明，2004年之后商品房价格进人快速上涨的通道。
　　但现实的情况并不完全如此，一方面是招拍挂制度实施之后，土地的购置量与之前相比，呈现了负增长的情况。另一方面在土地供应量同比下降之时，开发商的囤地现象又在增加，根据国土资源部数据，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地3070宗，接近19万亩。其中，闲置土地2815宗，接近17万亩，分别占上报总宗数和面积超过90％。
　　随着土地供应闸门的收紧，土地价格不断飞涨，造成土地价格不断飞涨的原因，主要则源自于地方政府对土地财政的依赖。这不仅推高了对房价的预期，也造成成本的上升，推高了房价的上涨。尽管从供需关系上来说，是需求决定了价格，而非成本决定。但从近年来的数据看，地价与房价二者不可分割，互相推动。
　　在需求上，大概这样的共识是已经形成的：中国快速的城镇化，使得大量人口涌进大中型城市，对住房需求的剧增，必然会推高房价的上涨。根据统计，2009年底，全国的城镇化率达到37.9％。中国人民大学人口研究所的预测显示，预计到2029年中国的城镇化率将提高到65％，达到发达国家城市化过程进入稳定期的水平。
　　根据这一预测，2029年全国人口将达到14.4亿人。按发达国家城镇家庭户均规模2.7人的水平计算，届时的城镇家庭数量将达到约3.47亿户，较目前增加1.32亿户，平均每年薪增660万户。
　　而根据国家统计局数据，2004年至2009年，全国每年的全部住房竣工套数为704万套(其中商品住房499万套)，每年的商品住房销售套数为528万套。按目前商品住房建设水平，未来10年内要充分满足城市家庭需求并不乐观。
　　但在需求中，又分为居住需求和投资需求，事实上，很难从统计数据上分析届住需求和投资需求的比例各占多少，但住房作为资产，在通货膨胀的预期中，作为固定资产投资的保值增值空间无疑是可观的。财富分配体制的不合理，投资需求的旺盛，导致投资需求挤压居住需求的现象普遍。
　　加大供应和抑制投资需求，正是此轮宏观调控的着力之处。今年的供地指标要 比去年10万公顷供地指标增长80％，达到18.5万公顷，其中保障性住房用地高达70％。而大部分的调控政策，都落在了抑制投资需求上
　　在供给和需求关系无法达到平衡之前，宏观调控的效果看来仍然难以实现。政府与市场
　　每一次的宏观调控出台，都能引发行政干预与市场调节相矛盾冲突的争议。1998年取消福利分房，住房市场化改革之后，10年来，房地产市场中政府与市场的关系就从来没有理顺过。
　　时至今日，市场中的主体一再地呼吁主张政府的归政府，市场的归市场。但由与中国经济体制结构性矛盾和住房需求的公共性质，二者难以分离。住房市场化改革之初至2007年期间保障性住房体系的缺失，更导致商品房市场的矛盾愈为突出。
　　中国快速的城镇化使得住房的商品市场长期趋势看涨，但问题在于上涨速度是否过快，是否出现资产价格的泡沫化，是否与居民收入增长比例严重失调。
　　按照价格信号发现市场供需关系的原理，供不应求价格上涨，供过于求或者价格泡沫，市场自动调整。但由于中国经济过分依赖于房地产市场，地方政府的财政过分依赖于土地出让金，这使得中国经济的波动又与房地产市场紧密相连。
　　在楼市的调控中，虽然国土资源部公示了罔地黑名单，国土问责风劲吹，但由于这些闲置用地涉及地方政府的合同执行问题，打击囤地也势必会影响地方财政收入，所以其效果并不理想。开发商与地方政府的利益结盟，使得这种治理一时难以被打破。
　　二套房贷基准利率和执行，开发贷款的限制，银行机构也并不严格执行，在多地，仍有二套房贷拿7折甚至更低的利率，开发贷款的收闸看起来也并不完全收紧，央行三季度数据显示开发贷与去年相比，不减反增。
　　民怨导致政府强行使用行政手段对市场进行干预，“限购令”在某种程度上就足行政的强行干预，而某些地区对“价格涨幅”的硬性限定，则是一种计划的手段。这形成了一种悖沦，政府不干预，市场价格的泡沫化将使经济和民生失损，但干预的边界不清，又会使市场扭曲，问题仍然无法解决。
　　虽然宏观调控政策出台了无数条，但房价仍然难止涨势，似乎又验证了市场规律的作用。保障性住房体系的不完善，义使得低收入群体得不到保障。更多制度性和结构性问题不解决，房地产宏观调控举措注定仍效果不明显。

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