[赴港二次上市,凯德内地资产5年超千亿]赴港资产管理有限公司

　　10月18日，凯德商用产业有限公司（凯德商用）在香港联交所正式挂牌上市。凯德商用公告称，此次“第二上市”仅以介绍方式进行，概不涉及任何新股发售或任何其他证券的公开发售，亦不会因此次上市而融资。
　　
　　“我们在香港上市的考量主要鉴于凯德商用于中国内地的业务日益强大。在香港上市将在以下各方面促进公司在中国内地拓展业务，更有利于公司实现长期战略目标。”凯德商用中国相关人士对时代周报记者表示。
　　
　　凯德商用总裁林明志接受采访时亦坦言，中国内地住宅地产市场的降温措施，将使零售商业地产市场反映更加理性化的估值和价格，提供项目收购机会。
　　
　　对于蛰伏中国内地市场17年的嘉德置地而言，资产裂变和资本细化的路径越发清晰。为此，推崇“嘉德模式”的地产大腕不在少数：万通集团董事局主席冯仑、世茂集团董事长许荣茂……
　　
　　究竟嘉德模式能给国内开发商带来怎样的启示？
　　
　　赴港上市贴近中国市场
　　
　　10月18日，凯德商用在香港联交所正式挂牌上市。凯德商用公告称，此次上市仅以介绍方式进行，概不涉及任何新股发售或任何其他证券的公开发售，亦不会因此次上市而融资。
　　
　　凯德商用，是嘉德置地旗下的零售业地产。根据公开资料，嘉德置地持有凯德商用65.48%的股权，而新加坡主权财富基金淡马锡则持有嘉德置地近40%的股权。自2009年，凯德商用从嘉德置地分拆出来，在新加坡上市。后更名为凯德商用。此次赴港上市为“第二上市”。
　　
　　所谓“第二上市”，即不做售股安排而单纯将其部分股份在香港市场挂牌，将一部分原有股东引入香港市场，使之与潜在投资人构成二级市场交易。
　　
　　不过，业内人士表示，凯德商用谋划赴港上市已久，主要是因为凯德商用近一半的资产都在中国内地，赴港上市更贴近中国内地市场。
　　
　　目前，凯德商用在中国内地的资产值目前约占公司总资产组合的42%，在35个大中城市拥有并管理总值近530亿人民币的55个商业地产项目，总建筑面积超过450万平方米。
　　
　　4月19日，凯德商用更是宣布，3-5年内，其在中国的购物中心将由现在的55家增至100家，相应资产值达至160亿美元，按当前汇率折算，逾1020亿元。
　　
　　“到香港作第二上市，希望扩展投资者基础，提升公司形象，吸引香港的投资者，以加速于中国内地的发展。”这是嘉德置地总裁廖文良对本次凯德商用赴港作第二上市的评价。
　　
　　但是，凯德商用的中国渊源却远比我们想象的来得低调。
　　
　　凯德商用的中国路径可以追溯回2004年。彼时，凯德商用产业与深国投（现华润深国投）合作，9.98亿元收购了6家以沃尔玛为主力店的购物中心，以51：49的比例运营管理，直到2009年分道扬镳。
　　
　　目前，凯德商用在中国开发的商场主要冠以“嘉信茂广场”、“嘉茂购物中心”和“来福士广场”三个品牌，其中“嘉信茂广场”都是与深圳国际信托投资有限责任公司合作开发及后期招商，以沃尔玛为主力店，其独立运作的来福士广场，已经成了多个城市的地标性商业建筑。
　　
　　打通在香港融资渠道
　　
　　目前，凯德商用赴港上市已经赢得美国投资者、中投、新加坡主权基金、中东主权基金、恒地主席李兆基及长实主席李嘉诚等入股的兴趣。
　　
　　为何一家商业地产公司的第二上市能够引起如此大的关注呢？实际上，这与嘉德模式一贯的房地产与金融产品的细分配对不无关系。
　　
　　贝塔咨询工作室合伙人杜丽虹曾就此研究，谓之为“资产类型的分解与投资人的匹配”。
　　
　　2006年，凯德商用已经将中国的物业打包以REITs（房地产信托基金）的形式在新加坡完成上市，是为嘉茂中国信托（CapitaRetail China Trust，简称CRCT），是新加坡第一只专注于中国零售商业地产的房地产投资信托产品。
　　
　　与此同时，凯德商用还成立了凯德商用产业中国发展基金和凯德商用产业中国孵化基金，前者专投于开发中国境内的购物商场，后者用于收购可经重新定位或资产提升来释放其潜在优质收益的商用产业，最后将运营成熟的项目注入REITs，转化为公众投资。
　　
　　简而言之就是，通过凯德商用中国发展基金以及凯德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让CRCT使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。
　　
　　根据公开资料，凯德商用2010财年的税后归属股东净利润总额是4.219亿新元，在嘉德置地的净利润中占比21.7%。由此不难想象，资产类型分解的投资效用。
　　
　　“嘉德模式在中国比较成功。目前，据我了解，现在在中国资产总额近530亿人民币。商业地产作为主导。” 雅仕铂（亚洲）有限公司总裁杨咏诗对时代周报记者表示道。
　　
　　她表示，嘉德有几种融资模式，有部分是私募资金，还有REITS在马来西亚和新加坡，尤其是，将细分不同类型的物业分而治之，也将同一类型物业为不同的风险收益阶段匹配不同的金融工具，因此有足够资金来滚动发展。
　　
　　“尤其是商业地产是比较长期的战略，需要比较长期的现金链来辅助和培育，嘉德置地很好地结合了地产和资金模式，是一个非常经典的案例，对国内开发商有很大的借鉴意义，但是，需要很系统地来操作。每一步都必须走得很踏实。我接触比较多的内地开发商并非很系统地考虑各方因素，只考虑目前的实力以及能力来进入城市，至于以什么方式融资并没有太多的选择。”杨咏诗补充道。
　　
　　“凯德商用在香港第二次上市主要目的还是打通在香港的融资渠道”，戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文对此则表示，但并非国内开发商可以借鉴，“新加坡的廉政，是世界上数一数二的，专业人士的专业操守非常高，信息透明化，所以才能适应物业金融化如此复杂的操作。”
　　
　　覆盖整个商住产品线
　　
　　事实上，中国的地产三大君子，万科、万通和建业，都与嘉德置地有着千丝万缕的关系：嘉德置地，是万科商业地产的启蒙合作伙伴；嘉德置地持有河南建业近三成股份，被称为建业的老友；万通集团董事局主席冯仑专注大万通战略发展，其目标正是嘉德置地。
　　
　　业内人士总是习惯于将嘉德置地总裁廖文良和中粮集团董事长宁高宁作比较。
　　
　　这两人总喜欢讲述动听的、发人深思的小故事。从宁高宁的《时间廊》、《寡妇钱》和猫虎论或廖文良的《洗菜机》以及周日下午写电邮给员工讲述各种浅显易懂的小故事都可看出端倪。
　　
　　然而，两人的相似之处，更多的还在于整合运营之道、资本腾挪之术，深谙市场经济下的全局合势。
　　
　　事实上，对于分析员们而言，弄清嘉德置地遍及100多个城市的业务营收来源，评估嘉德置地所取得的收益，实在是令人头痛的事情。嘉德置地的业务遍布20个国家、超过110座城市。不仅涉足住宅，也涉足办公楼，还涉足购物中心和酒店。在嘉德置地旗下有6个信托基金和17个私募基金。仅在中国，就有10个。
　　
　　截至6月30日，嘉德置地集团总市值为1759.7亿人民币，是亚洲最大的房地产上市公司之一。不过，嘉德置地在中国却远比我们想象的来得低调。直到2009年6月19日，即进入中国的第15年，嘉德置地宣布成立嘉德中国常务委员会，将专攻房地产的凯德置地和专攻商业地产的凯德商用和打造服务公寓的雅诗阁中国正式整合到同一平台，至今年新增加的致力于“平价商品房”的凯德惠居，可以说是覆盖了整个完整的商住产品线。
　　
　　凯德置地甚至曾做出于中国A股上市的计划，但迫于股市调整和楼市调控，不得不搁浅。即便如此，先行的凯德商用赴港上市，确实符合嘉德置地一贯“分而治之”的资本模式。
　　
　　凯德商用总裁林明志接受媒体采访时表示，中国内地住宅地产市场的降温措施，将使零售商业地产市场反映更加理性化的估值和价格，提供项目收购机会。
　　
　　 “随着可支配收入的增长以及城市化进程的高速进行，我们对中国零售业的发展充满信心。我们很看好在中国的业务发展。同时，在此政策环境下，是有利于我们这样长期发展的企业的。”凯德商用相关人士对时代周报记者表示道。
　　
　　她表示，凯德商用中国将通过建造两种购物中心模式来拓展市场。其一是持续打造标志性购物中心，例如北京来福士中心、上海的卢湾项目等；其二是继续开发模块化项目，即模块化复制社区购物中心。

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