济南商业地产 [商业地产济南解读进行时]

　　随着中国国际化步伐的加速，以及中国GDP的持续高速增长，中国开始进入一个消费社会。商业地产也成为近年城市发展的新亮点，其投资价值被广泛看好，商业地产已经成为项目开发中不可或缺的 部分，有人把2006年评为商业地产的分水岭，机遇与挑战并存。济南作为一个省会城市，不仅住宅地产正在努力向一线城市靠近，商业地产也在加紧脚步稳步发展，试图给城市带来新的生机和活力。济南市商业地产的发展目前呈现出一种平稳有序的状态，很多商业地产项目已经完成、正在完成和计划完成着。位于济南老城区中心县西巷的汇泉地王广场就是一个正在开发着的商业地产。业界评论，汇泉地王广场的建成和运营很可能带给济南史无前例的机遇。为此，我们采访了汇泉地王广场的开发商――汇泉新世界置业有限公司的总经理助理杨依政，在他富于激情的表述中，我们了解到济南市商业地产的发展以及汇泉地王广场将带给济南的惊喜。
　　记：您认为一个成功的商业项目需要具备哪些要素？
　　杨：一个成功的商业项目必须具备两个要素，前期开发和后期管理是同样重要的。首先，地段是商业地产成功的一个保证，这就需要在前期开发过程中做好长效和短效的综合评估。另外，作为商业地产，它的后期运营管理是成功的另一个保证，这不但关系到项目的发展方向，也关系到广大业主的切身利益，也就决定了项目的生命力，所以说，前期开发和后期管理缺一不可。
　　记：目前很多地产商像潘石屹等都明确表示不碰住宅，只专注于商业地产，那么在济南，商业地产的竞争是否激烈？竞争压力是否过大？
　　杨：有开发就会有竞争，这是必然的。就济南目前的商业地产发展情况来看，以专业性和主题性居多，像海鲜大市场和以女性消费为主题的圣凯摩登城等，都是依据自身特色寻找最适合发展的方向。而像汇泉地王广场则选择了混合型业态，它的整合业态可以吸引不同业态的消费人群，与其它几家地产不会形成直接竞争。
　　另外，由于地处的商圈不同，每个项目所服务的人群以及对城市的影响也会不同，不会存在本质上的竞争，比如说，汇泉地王广场北边就是大明湖，大明湖改造后水面会延伸到明湖路，与项目一路之隔，到时候大明湖的南岸是免费开放的，类似于西湖的湖滨。所以，从小的方面来看，济南目前的商业项目是各具特色，八仙过海，各显神通，并不存在恶性竞争的情况。从大的方面来看，大家都服务于泉城的经济发展，都是为了更好地满足广大市民需要，更好的展现泉城风貌，也不存在所谓的竞争压力过大的情况。
　　记：北京等一线城市商业地产的多种新商业格局已经形成，但是目前济南还没有形成这样种格局，您认为差距在哪里？
　　杨：作为一个省会城市，济南近年来取得了长足的发展，其商业格局也是在逐渐形成并发展的。从总体上看，济南商业格局呈现出多元化及多中心化的分布态势，并已经初步形成了各具特色的商圈，这些商圈构织在一起，形成了一张巨大的商业网，覆盖了整个济南，衍射到周边地区。近两年来，在房地产市场和城市经济的综合作用下，这些商圈都不同程度得到了提升，在商业面貌和经营结构上得到显著改进。如西市场商圈以小商品批发为特色，山大路商圈以IT服务经营为特色，北园商圈以建材经营为特色，马鞍山路商圈以经营文化用品为特色等。特色经营为商圈的发展提升找到了最有利的发力点，同时也形成了各个商圈固有的风格和气质。所以，不能说济南还没有形成这样的商业格局，当然了，和一线城市相比，济南的商圈存在一个明显的不足就是形象性较弱。一个城市的发展还代表着一种对外形象，这就需要一个商圈可以集中展示这个城市的整体形象，就像纽约的曼哈顿、上海的陆家嘴。在这方面，恐怕我们还远远达不到。
　　记：听说汇泉地王广场建成后将会以一种济南城市名片的形象出现，您能否介绍一下它的特点？
　　杨：我们希望汇泉地王广场建成后，能成为一张城市的名片、标识。西方欧美国家现在已基本实现了由传统买卖式商业向现代体验式生活中心的转型，现在在国内这个概念还没有明确，我们把地王广场定位在这上面。在很多人的印象中，济南的商业中心就是泉城路、泉城广场一带，也就是我们说的泉城路商圈。泉城路商圈作为济南市的一级核心商圈，它独特的地理位置和特有的功能，决定了该商圈的中心区域商业核心地位不会动摇。但近几年来，如同绝大多数城市的传统商圈亟待升级一样，泉城路也同样面临升级的压力，以满足更高层次，更大范围消费者的需求。泉城路周边拥有济南市最具特色的自然景观和丰富悠久的人文景观，但是商业与景观缺少结合，商业人群与旅游人群尚未完全实现共享。
　　因此，一个兼具实用性与形象性的区域，除了完善的商业功能以外，还要有强有力的对外吸引力。根据《济南市商业网点规划》对济南市商业格局的引导，将把由趵突泉北路、明湖路、黑虎泉北路、泺源大街围合的区域进一步改造提升为都市级商业中心，形成立足济南，服务山东，辐射周边省市的大都市级商业中心。以古城、泉水、老字号商业为特色，把现代化商业设施建设与传统泉城特色的商业旅游文化融为一体，建成既能体现泉城特色和古城风貌，又能体现现代化大商都形象的标志性商业中心。
　　汇泉地王广场南接泉城路，北依大明湖，位于济南老城区的中心县西巷，它整合了泉城济南的最具特色的景观资源和最为悠久的历史文化资源，同时，它又地处济南的核心商圈，可以说是处在一个商业中心、景观中心、文化中心三圈交会的地带。另外，地王广场地处老城区，西边就是芙蓉街，不但恢复和迁建了九华楼、武岳庙这样的经典建筑，还修葺了保存完好的四合院，再加上项目内的十八处天然泉水，可以说这是一个最能代表泉城文化特色和景观特色的区域，所以说，地王广场将作为一个泉城人和外地人交流的场所，吸引那些外地游客和对泉城文化有着深厚情结的老市民。汇泉地王的落成将改写金街区域的新篇章，它所承载的意义除了满足人们的购物需求外，从某种意义上来说，还将肩负起提高城市形象的作用。
　　记：成功的商业地产将会带给城市商业的发展，汇泉地王广场的落成会对济南商业发展带来什么样的影响？
　　杨：商业发展首先要与城市发展相一致，除此之外，商业发展还要对城市发展有所推动。汇泉地王广场项目在档次、业态定位上本着商圈共同繁荣的原则，填补市场空白，尤其是像餐饮、娱乐这些需要大体量、引导型较强的行业。
　　本着良性互动发展的原则，地王广场项目将为泉城路商圈增添几个特色第一，在商业功能上，休闲娱乐、餐饮和旅游三大功能会得到加强，尤其是旅游资源的整合，这样泉城路商圈才能称之为真正的城市商业中心，第二，在商业布局上，将形成以泉城路为核心的东西商业轴线与以县西巷为核心的南北新兴商业轴线两大城市商业轴线，第三，在商业重心上随着古城区的改造，尤其是大明湖、县西巷的改造，商业重心将向古城区偏移，第四，在商业类型上，泉城路商圈将会形成大体量商场与特色商业街共同繁荣的景象。

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