浅谈房地产开发企业的资金管理_2018房地产增值税税率

　　【摘要】房地产企业开展经济业务时，涉及到巨大的资金流转，为了保证生产经营活动的顺利进行，提高资金利用效率，节约资金成本和最大限度保证资金的安全，企业会制定相应的资金使用及管理制度，对单位的每一笔资金的收支进行审批，确保资金使用的恰到好处。
　　【关键词】房地产开发企业 资金 管理
　　
　　一、房地产开发企业资金管理的特点
　　
　　1、房地产项目投资金额巨大，仅仅依靠企业自有资金远不能满足项目的投资需求，一般会向社会金融机构或上级单位进行融资。而房地产开发贷款是房地产企业主要融资渠道，开发贷款的使用对象，就是企业具体的开发项目。
　　2、在开发产品未完工前，一般需要通过获得预售许可证，预售取得销售资金，并将其再投入到开发项目建设中。
　　3、资金支出的重点内容是地价款、建筑安装及基础设施建设支出和税费。
　　
　　二、房地产开发企业资金管理的风险
　　
　　（一）现金流风险
　　由于开发项目的投资巨大，对于房地产企业来说，现金流断流是企业面临的最主要的财务风险。所以，保持现金流的稳定是房地产资金管理的重要内容。
　　（二）销售风险
　　不动产的可变现能力差，而且受国家政策调整的影响较大，如果企业开发的产品不被市场认可，容易造成产品积压，变现困难，使得企业资金周转上出现短缺。另外，房地产企业的产品销售对金融政策的依赖程度较高。如很多消费者要通过银行按揭来支付房款，银行按揭政策的变动直接影响产品的销售情况，进而影响到企业资金的回收。
　　
　　三、资金管理的主要内容
　　
　　企业对资金的管理主要表现为对资金的收支管理，而且在使用资金之前必须通过严格的审批程序，力求使资金的使用达到并满足合理的需求。
　　（一）制定各级资金管理的职责
　　制定公司内各部门详细的资金管理职责，明确各级部门资金的审批和使用权限，统筹利用企业所有资金资源，进行合理调拨使用，平衡资金供求关系，做到资金使用效率最大化。
　　（二）编制资金预算计划
　　资金预算管理，从内容上看，是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费用预算等在内的完整体系；从职能上看，是对其业务流、资金流、信息流和人力资源流进行全面整合，最终使企业的资金获得最佳利用效率；从过程上看，是通过预算编制、执行与控制、考核与激励，对资金预算内容进行整合并实现“预算职能”的以“资金预算管理”为中心的价值监控。所以企业应组织制定全面的资金使用预算管理制度。
　　1、根据公司各个部门资金需求计划及公司工程项目的开发规划，确定年度资金使用预算金额。
　　2、将审批通过的资金使用预算下达到各部门，并在预算执行的过程中实时进行监督、核实。
　　3、每期资金预算执行完毕，及时编制预算执行情况和预算差异分析报告，以便在下一期编制过程中进行调整。
　　4、在执行过程中遇到特殊情况时，要“因地制宜”及时予以统筹安排。
　　（三）资金的筹集
　　因房地产开发业是一个资金高密集的行业。房地产项目开发周期长，投资需要的资金量巨大，资金的来源是房地产开发企业最关注的问题，多渠道筹集开发项目所需的资金成为各房地产开发单位的工作重点之一。
　　1、资金筹集应当遵循的原则
　　筹集资金应当遵循合法、适量和时效性原则。筹集资金必须遵守国家的有关法律规章，接受国家的宏观调控。合理预测资金需要量，防止盲目筹资。安排好资金的供应时间，确保资金筹集与企业经营协调一致。
　　2、资金的筹集方式
　　资金筹集可采取不同的形式和途径，并且可以根据企业开发时期的不同阶段采取多种筹集方式，力求达到最有效的资金筹集，以保证开发项目施工的顺利推进。最主要的资金筹集方式有以下几种：
　　（1）建筑施工企业垫资。建筑施工企业垫资是房地产开发中最为普遍的现象。为了保证房地产项目前期开发的可持续性，房地产企业在开发项目的招投标阶段，往往会选择有能力垫资建设的建筑商，在签订施工合同中明确规定根据施工进度分批支付施工进度款，并在签定合同时收取一定比例的履约保证金。
　　（2）预售商品房款项的再投入。预售商品房款再投入业已普遍应用于房地产市场中。房地产开发企业在项目开工建设达到有关部门规定的要求时，可以向房地产管理部门申请“商品房预售许可证”,将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款，再将预售商品房所得款项投入到有关项目的建设中。
　　（3）证券市场融资。证券市场融资成为了上市房地产开发企业融资的主要渠道之一。上市房地产企业利用证券市场的投资者对证券化金融资产的购买，分担了房地产信贷机构的市场风险及信用风险，并能有效、快速的获得资金。
　　此外，还有房地产开发企业贴息委托贷款、股权融资、卖地代建楼房、租赁融资等多种方式。不管企业采取何种合法的融资方式，都应加强对资金筹集的管理，建立实时台账，与相关融资机构发展良好的工作关系，按期偿还款项。保证公司发展所需资金和公司的良好信用。
　　（四）资金的使用管理
　　房地产企业在资金使用时应建立有效的审核与监督机制，制定严格的审批权限，付款审批是资金支付前最后一关，以确保每笔资金都运用到位。房地产开发企业大额资金用在开发项目的建安工程付款，合同付款、非合同付款和固定资产购置等。
　　1、建安工程款的付款管理
　　建安工程用款实行项目责任制，由项目经理全权负责，公司对支出进行监控。
　　工程进度款审批，根据工程进度预测达到合同规定的工程进度时，按付款审批程序办理付款手续，经相关工程部门及监理部门签字确认后付款，附上合同会签表、工程进度表、工程验收签证表、竣工结算资料等。
　　2、合同付款与非合同付款
　　在付款前对所要付款的相关资料进行系列严格的审查，保证资料的真实性和准确性。对要付款的金额进行核算，按照企业制定的审批权限逐级上升进行审批。
　　3、借款的管理
　　借款是公司支付给工作人员备做特殊用途的临时性资金支出行为。这些特殊用途的支出款包括差旅费、零星采购材料费、日常开支及其他临时性借款。借款除差旅费、零星采购费以外，原则上不得使用现金，若需现金请款的审核批准后到财务出纳处领取。对于个人临时性借款的，一般不予借给，特殊情况经批准可以借出的，借款人需填写借款单、注明用途。
　　4、报销的管理
　　工作人员进行费用报销时，必须持有真实、合法、有效的票据，认真填写报销单，并严格按照公司的报销流程，由财务部门审核，经多重审批后方能实施报销。
　　
　　参考文献
　　①余源鹏：《房地产开发企业财务管理与成本控制》，机械工业出版社
　　②段九利、郭志刚：《房地产企业全程会计核算》，中国市场出版社
　　（作者单位：安徽合九铁路置业有限公司）
　　责编：周蕾、

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