【商业地产成功的设计密码】中国商业地产top100

　　在我国商业房地产已经在全国引起来开发的高潮，商业房地产行业的快速发展带动着整个中国的GDP的快速增长，但是不少房地产开发商为了短期的利润回报，为了能够将房子快速的销售，他们总是通过各种途径如商业地产像住宅销售方式一样进行销售，通过卖楼花，分期付款等形式，获得资金的快速回笼，投资商从而在短期内获得暴利。因此不少商业房地产项目，在楼房依然未竣工的环境下，广告已经铺天盖地的进行宣传与推广，这样的现象造成商业地产的表面繁华，而房屋的内在质量却不如人意。因此，本文通过分析商业地产成功的设计方法，来表达作者对投资方要勤练内功的期望。
　　所谓商业地产（Business Real Estate），是指在开发商业房地产的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务，它包括商场（购物中心等）、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。“地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营的一种新型的经营模式，它指大型房地产商在开发商业物业之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些零售企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
　　
　　1.商业地产成功的秘诀
　　1.1投资方规避风险，资本运作
　　商业地产的开发与销售都是一个从直接亏损到逐步盈利的阶段过程，如果商业地产对于自身的定位方法不准，培养商业氛围很差，人气管理很淡的情况下，就会造成投资环境恶劣，风险加剧。因此在商业地产投资初期，需要商业地产与物业在开发初期通过联合开发，吸引大型商业企业进驻的形式，引起众多的企业与消费者的注意。只有通过商业与地产行业之间的紧密结合，才能够让商业地产形成了良性循环的渠道，并在渠道当中循环发展，获得更多的资金来源，以便自身通过资金的流通获得更大的发展壮大。当前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有良好的规划才能保证日后不会出现同质化经营。要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
　　1.2建立复合型商业运作模式
　　由于当前的企业经营模式已经从但一定批发经营，转向综合批发、综合销售的经营模式。大量的综合发展企业在不断的扩大与销售，沃尔玛、华联、国美等大型商业企业已经发展至各大中小城市，他们带动着是附近、甚至整个城市的经济发展。因此投资方引入此类综合经营模式的企业，不但能够给商业地产带来更多的活力，而且能够通过商业地产的发展，带动周边房价、物价的上涨，形成新的商业购物中心，迎合市场的发展需求，创造出更多的商业发展体制。
　　1.3实现建筑风格的良好设计
　　如今中国的建筑设计大多数模仿西方发达国家的建筑模式，欧式、美式等建筑风格，但是在建筑建设设计期间，大多数的开放商在产品规划过程中，缺乏与零售商的前期沟通与合作，各种大型的商业物业在硬件设计上处于真空的地位，例如：商业楼层偏低，楼面负荷重量不够，货梯承重能力过低，电梯安装位少等，以致于在商业地产在销售过程中，各大零售商进驻前需要大量的资金投入设计更改和改善装修，当投入的资金远远超出零售商愿意承担的金额，商业地产很难吸引众多销售商的进驻。
　　因此建筑规划方一开始就需要对商业地产所在的位置、销售的大致内容进行良好的规划与分析，例如：临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。
　　1.4完整的产权和良好的物业管理
　　统一物业管理是项目有效运作的必要工作。商业项目由于其人流量大，其物业管理所受的压力也远大于住宅。所以，大型商业地产项目由于业态的多元性和分割性，更难实现统一的物业管理。但是，这个时候，统一的物业管理也显得更加重要。大量的公共服务设施和公共服务空间，必须有一个统一的物业管理公司来实现公共领域的合理化配置和有效运行。为解决环保、治安、运营等各项问题，建立市场统一的整体VI形象，包括统一市场整体经营理念，市场内外导示系统及场内外宣传等；统一的经营布局如市场各楼层及平层不同区域，由物管根据不同业态业种特性加以有机规划组合。
　　
　　2.结语
　　房地产商和商业企业在操作销售模式过程中，需注意了解项目所在城市中长期规划，并分析在建工程和可能的改造工程，要慎重选择合作伙伴，建立储备合作伙伴的资源库和危机处理方案，也要随时了解市场各种商业业态的变化及其发展趋势，使在模式的运用上扬长避短，为企业创造更多的效益。
　　
　　参考文献
　　[1] 徐静. 南昌商业地产开发成为热潮[N]. 信息日报，2008，11（19）.
　　[2] 羊卫辉，彭晓华. 我国商业地产的运营模式评析[J]. 中国房地产，2006（02）.
　　
　　（作者单位：深圳市富通地产集团有限公司广东深圳518031）

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