房地产开发投资风险预控措施之解析

　　摘要：文章分析了房地产行业有别于不同其他行业的市场风险，从各个角度提出了房地产企业投资决策阶段的市场风险措施。
　　关键词：房地产投资；市场风险；投资决策阶段；控制措施
　　0 引言
　　市场风险是房地产开发过程中必不可免的潜在隐患，房地产的市场风险不同于其他行业的市场风险，市场价格波动风险、筹资风险、流动性风险、项目建设参与各方信用风险等对房地产的冲击力十分巨大。我们应当正视这些风险，利用市场性，把握市场需求和变化，进行预测与评价，优化投资结构，合理采取投资手段，采取适应市场需求的风险控制措施，实现投资效益的最大化。
　　1 房地产行业特有的市场风险分析
　　房地产投资的市场风险是指不同房地产企业所处的不同地域、在市场中的不同地位以及企业自身不同特点，使得企业在市场竞争中必须面对的种种不确定性。房地产产品的这些独特特征，是房地产行业有着不同其他行业的市场风险。
　　⑴市场价格波动风险。由于房地产行业生产周期长，在建设初期和产品最终建成后推向市场时，市场上的供需关系、市场偏好都可能产生足以影响房地产项目成败的变化，无法准确预估产品建成后市场能接受的销售价格，同时在建设过程中各种原材料、人工成本甚至是建设工艺、规范的变动都可能影响到房地产行业的产品成本，这种成本的变化可能会达到预算造价的2至3 成。
　　⑵筹资风险。房地产企业的开发经营活动需要大量资金，一般来说这些资金不会全部来自企业的权益资本，房地产企业对项目开发进行可行性研究时，往往会对融资计划做出相应安排，划出一部分预算用作融资费用及利息。事实上，很多小型房地产企业都曾遇到向银行贷不到款，不得不支付几倍的利息转向民间融资，给企业带来巨大的损失。
　　⑶流动性风险。由于房地产产品价值巨大，使得房地产业成为一个资金高度密集的行业。在房地产企业经营活动中如果不能有效保障资金及时充足，不但项目建设难以为继，企业甚至可能陷入财务困境而引发破产危机。
　　2 房地产企业投资的市场风险控制措施
　　2.1 进行市场调查，预测投资费用与收益
　　一项房地产投资策略的形成，首先取决于期望得到什么，其次取决于现实能得到什么。要解决这两个问题，关键是要进行市场预测。在已经确定了投资对象的前提下，要运用一切可能得到的信息资料，尽可能准确地预测拟投资项目的费用和收益。
　　2.2 采取奖惩措施，缩短投资开发周期
　　投资开发周期愈长，开发周期内各种可变因素众多，从而形成更大的投资风险。社会经济条件的变化，势必引起市场的波动，投资商的费用和收益也愈难确定，因此，可以采取必要的奖罚措施，尽量缩短开发周期，这是减少市场风险的有效措施之一。
　　2.3 事先签订合约，减少不确定性因素
　　为了防止因开发周期长而引起的某些因素的变化，可以事先签订合约，固定某些易变的影响重大的因素，以减少不可预知的风险。如与银行达成借贷利率固定合同，与建筑商签订固定概预算合同等。当然，签订这些合同，就某一方面来说可以减少投资商的风险，但从另一角度看，投资者必须付出比未签约更高的代价以求得合约的签订，因此，必须权衡利弊。
　　3 房地产企业投资决策阶段的风险控制措施
　　3.1 通过多样化投资，提高投资安全性
　　组合投资也叫多样化投资，分为两种情况：一种，是把资金有选择地投放到不同类型的房地产项目上，从而减少未来收益的不确定性。如在当前实施“安居工程”的形势下，把多数资金投放入住宅建设，少量投资于楼堂馆所；组合投资的另一种，是根据所投项目资金的流动性和收益性，将资金按一定比例投放在现金和银行存款、股票债券等有价证券以及房地产上。投资组合的比例如何确定，主要由房地产开发企业的投资意图和具体投资项目的特点来决定。如现金具有好的流动性，银行存款安全性高，而房地产投资可获得好的收益等。
　　3.2 终止重大风险项目的开发，避免更大的损失
　　在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会员性或有关部门对地块使用的规划要求深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发话动。当然，在建设阶段，如果发生了威胁自身安全的重大风险因素，企业生存面临重大考验，同时亦不可能采取其他有效的风险管理措施来转移、分散时，如预测到市场的大萧条，也不排除暂时中止继续投资这种迫不得已的风险回避措施，从而避免造成更大的风险损失。
　　3.3 灵活转化经验形式，加快资金周转
　　为了防范投资项目完工后空置、租金下降或售价下跌等带来的风险，可以按规定预租或预售楼花，还可以采用按揭贷款使购房者从欠开发商的钱变成欠银行的钱。在租赁房地产业务中，租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收，就能将经营风险转移结承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动，就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中、规定建筑材料由建筑商采购，也起到类似的作用。这些措施都可以起到分散风险、降低成本，加快资金周转的作用。
　　3.4 优化资金来源结构，合理确定负债经营规模
　　无论以何种方式筹措资金都要付出代价，因此，要优化资金来源结构，必须考虑投资的收益率和资金成本率时，所筹措和使用的资金才能取得较好的经济效益；因此，在实际的投资经营中，首先要求取不同方案下各种来源资金的成本率，再计算出该方案下的综合资金成本率，最后选择综合资金成本率最小的方案作为员理想的筹资方案。
　　3.5 增强全员风险意识，建立健全风险管理机构
　　房地产开发企业在投资决策阶段应把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势、经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研究和判断该类物业的市场供求状况进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全公司员工正确的风险态度，加强风险资料的搜集、整理和比较。强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。
　　4 结语
　　综上，只有进行市场调查，才能有效预测投资费用与收益；通过采取奖惩措施，才能缩短投资开发周期；在事先签订合约，减少不确定性因素等措施，才能真正实现对房地产企业投资的市场风险进行控制。通过多样化投资，才能提高投资安全性；及时终止重大风险项目的开发，避免更大的损失；通过可行性研究，回避既定开发方法的风险；灵活转化经验形式，加快资金周转；优化资金来源结构，合理确定负债经营规模；增强全员风险意识，建立健全风险管理机构，实现投资风险的最低化，获得最大化的投资效益。
　　参考文献
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