浅析房地产企业全面预算管理存在的问题与对策

　　摘 要：全面预算作为一种先进的企业管理方法，在我国房地产行業应用的范围逐渐扩大，但在实际开展全面预算管理过程中仍然存在着一些问题，使得其作用并没有得到充分的发挥。本文以房地产企业为研究对象，探讨了全面预算管理针对房地产企业的重要意义，结合行业特点分析了当前房地产企业全面预算管理中存在的问题及其产生的原因，并提出建立以现金流为导向、成本控制为重点、工程进度为预算节点的全面预算体系等完善措施，以期提高企业管理水平，推动房地产企业健康可持续发展。
　　关键词：房地产企业；全面预算；问题；对策
　　近年来，我国房地产行业进入库存增加、利润下降、竞争加剧的发展阶段，对企业管理水平提出了更高的要求，房地产企业必须要用科学的管理方法降低成本，提高资源运行效率，提升经济效益才能获得长远的发展。实施全面预算管理能有效的控制企业的全面经营活动，保障企业科学、合理的进行经营活动并最终实现企业目标。
　　一、房地产企业全面预算管理的意义和作用
　　全面预算管理是以提高企业整体经济效益为出发点，整合企业资源，以市场为导向，以财务管理为核心，通过降低成本、提高效益，以最终达到企业战略目标为目的的一种先进管理方法。全面预算是全过程（事前、事中、事后）、全方面（一切生产经营活动）和企业全员（从上到下，各个岗位）参与的系统管理工程。全面预算可以提高企业战略管理，量化和细化战略目标以保证战略目标的实现，协调整合、配置及优化财务及非财务资源，实现资源利用效率最大化，还可以加强企业内外部沟通能力，降低沟通成本，提高沟通效率。由于综合考虑内外部各种风险因素，通过全面预算管理可以降低企业经营风险，强化对经营活动的控制能力。对于房地产企业来说，经营过程中需要同时考虑业务流程监控、现金流安排、工程节点达成、成本控制等各个方面，而只有全面预算才能把企业几个关键问题纳入同一个维度考虑并有效实施控制。因此，全面预算管理受到了各大中型房地产企业的重视和应用。
　　二、房地产企业全面预算管理存在的问题
　　房地产企业容易受经济周期和国家政策影响，且具有资金高度密集、项目开发周期长、项目成本种类多等特点，造成房地产行业的全面预算面临很多挑战。，存在一些问题和不足。
　　（1）全面预算缺乏全员参与意识
　　大多数房地产企业仍停留财务预算阶段，全面预算只是财务部门的职责和工作，需要考虑的也只是财务指标。设定全面预算目标时往往较为关注利润目标，强调经营的利润结果，控制对象往往只包括资金收支。全面预算管理的主体仅限于财务部门，没有强调全员参与，没有把影响企业战略目标达成的众多因素放在一个预算体系里面进行规划和控制。缺乏全员参与意识导致全面预算管理只能发挥其一部分作用或只能在企业一定范围、层级内产生影响，对公司整体效益的提高作用有限。
　　（2）缺乏适合企业自身特点的全面预算体系
　　房地产企业因为全面预算管理起步较晚，大多数房地产企业都是借鉴其他行业现有的全面预算体系进行全面预算管理。但是全面预算并不是一套适用于各行各业的标准化作业流程，有些房地产企业简单套用其他行业的预算模板，没有考虑本行业业务流程性质与特点，造成企业预算设计、预算目标不科学、不合理，预算指标无法执行，导致企业经营目标无法实现。
　　（3）全面预算管理与项目开发脱节
　　房地产企业经营活动的个体往往是各项目单位，有些房地产企业的全面预算只从集团层面制定预算指标，没有深入了解各项目开发进度及流程，没有考虑各项目所处区域的实际情况，导致总体预算目标与实际项目管理缺乏有效协调，预算执行困难。此外，各项目单位为了实现自身目标，抢工程、抢进度、忽视或无视预算指标，造成预算目标与实际执
　　行结果差距较大，使得全面预算在各项目单位层面流于形
　　式，无法发挥实际成效。
　　（4）缺乏配套机制
　　任何一套管理系统，本身不可能是没有缺陷的，全面预算管理同样需要对应的控制、分析及监督机制与之配套，才能保证其正常运作并发挥相应的作用。如果缺乏控制监督体制，企业就无法及时获得各业务单位预算执行的实时情况，就难以对预算执行进行调整和控制，更无法对预算执行结果进行合理分析和考核。目前，我国房地产企业尚未普遍实行全面预算管理，使用配套控制监督机制的企业数量更少，导致全面预算管理中存在的偏差难以及时纠正。
　　（5）预算绩效考核机制不完善
　　目前，在已实行全面预算管理的房地产企业中，普遍存在着预算绩效考设计不合理、考核力度不够的情况，具体表现在执行部门和考核目标部门不一致，考核指标不明确、考核流程随意，不规范等方面，导致无法达到进一步完善全面预算体系的考核目的。
　　三、房地产企业全面预算管理存在问题的原因分析
　　（1）对全面预算认识不足
　　对全面预算认识不足是我国各行业推行全面预算中遇到的普遍问题，全面预算管理对制定者和执行者的素质要求较高，而房地产企业大部分员工，特别是项目施工员工素质普遍不高，造成全面预算管理在房地产企业中的应用效果大打折扣。另外房企的管理者普遍认为预算只是财务部门的责任范围，认为预算只有资金收支需要控制，且普遍只重视企业年度预算，而忽视项目预算管理，造成全面预算在在项目开发层面无法得到很好实施和执行。
　　（2）缺乏符合企业自身特点的全面预算管理制度
　　大多数工商企业，经营内容、范围、及产品都是相对固定或稳定的，而房地产企业的各项目基本都处于不同的地域、开发的产品会涉及住宅、公寓、写字楼、商场等等类型，这些复杂的变量在全面预算管理的过程中都需要统筹考虑，不能简单照搬其他行业的预算体系。同时，各个房地产开发企业在企业目标、组织架构、经营重点和业务水平等方面存在差异，企业完全照搬房地产行业标杆企业的预算体系很难适应自身需要，会造成预定目标和执行结果的严重不符。

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