完善房地产行业会计规范体系的措施研究

　　摘要：相较于其他行业而言，房地产行业在收入确认、费用核算以及成本结算等方面差异明显，在现行的有关企业会计制度施行前，原有的专门针对房地产行业所施行的会计制度优势更加明显，这是因为其针对性更强。围绕当前房地产行业会计规范体系的发展及应用现状，其中还有很多需要补充与完善的地方。基于此，本文不仅分析了房地产行业有关的会计业务特征，同时还阐述了房地产行业当前所涉及的会计信息质量问题，最后结合多年工作经验，提出了一些用于完善房地产行业会计规范体系的措施。
　　关键词：房地产行业 会计业务特征 信息质量问题 完善措施
　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A
　　1 业务特征
　　1.1产品单价高
　　单从商品市场的角度来看，房地产开发产品单价要高于其他一般性商品。正是因为产品单价较高，使得房地产产品在营销策略方面同其他一般性商品相比，差异明显，即针对房地产开发产品人们更为关注的是产品本身质量。与此同时，房地产开发商为了尽早回笼资本，往往会采取一些特殊营销手段，诸如预售、分期付款等。这些方式均会造成房屋交付期同房屋收款期不在同一时段内，可见房地产企业有关的会计业务工作有别于其他行业的会计核算工作。
　　1.2开发过程复杂
　　众所周知，房地产开发属于非常复杂的一项工程内容，其中涉及的施工内容、施工对象角度，除了需要较长的开发周期外，还需要做好各个生产环节有关的对象、业务交涉工作。通常来讲，房地产开发从选址立项——征地拆迁——勘探设计——报建招标——正式施工——工程验收——工程移交——售后服务等一系列工作少则几个月，多则几年才能完成，并且在這一时段内每一步操作都需要做好通施工单位、政府监管部门、服务对象和上游材料供应商的沟通交流工作。值得一提的是，各个工种间并不是逐一展开，而是同时交叉进行，这便造成了房地产项目在开发环节存在界定不清等问题，因而需要单独核算会计成本。
　　1.3销售成本率存在较大差异
　　通常情况下，企业要想衡量经济效益，便需要应用到销售成本率，且销售成本率同企业效益间成反比，前者高，后者低；前者低，后者高。但是这一理论并不适用于房地产企业，对着房地产企业而言，在产品销售环节，均是以户型或者楼层为单位，不同的户型与楼层其造价成本不同，简而言之便是四室一厅户型的施工成本要比三室一厅的施工成本高，高楼层施工成本比低楼层施工成本高，但这并非是绝对的，在销售环节还会因为房屋的朝向、内部结构以及客户的个人喜好等销售成本出现较大差异的情况。
　　1.4开发风险较大
　　作为资本密集型行业，相较于其他行业而言，房地产行业在资本投入体量方面大小不一，有时几十万，有时上百万，甚者上亿。面对庞大的投入资本体量，伴随其中的是巨大的风险隐患。若房地产项目在开发运营中遇上危机，必然会影响到企业经营。因此，在具体的会计环节，需要全方位考虑各个环节存在的风险，诸如：因项目设计与施工所带来的项目质量风险、因市政规划调整所带来的土地价格与功能风险、因宏观经济政策引导所带来的筹资风险等均是重点考虑内容。面对房地产开发存在的这些风险，无一不提醒着房地产企业会计工作者对会计核算引起重视，确保会计信息质量。
　　2 会计信息质量问题
　　2.1有待完善的风险信息披露体系
　　正如我们所知，房地产企业在整个运营环节中涉及的项目资金体量较大，加之房地产项目施工建设耗时较长，以致从资金投入开始——资金回收结束这一过程中需要面对很多风险，诸如：土地价值变更风险、宏观经济政策调整风险、施工项目质量管控风险以及土地用途变更风险等。但从现场了解到的实际情况看，我国有关部门还未针对房地产行业会计实务这方面内容做出相关规定，也没有一个专门适用于房地产行业的会计规章条例，甚至国家所要求的房地产信息披露范围在具体实施中也未得到落实，落后的会计实务手段、有待完善的风险信息披露体系，均影响着房地产行业的可持续发展，即无法满足投资者对房地产企业整个运营风险的有效评估需求。
　　2.2有待规范的销售收入确认准则
　　根据国内有关部门出台的《企业会计准则》中可以看出，其针对国内各房地产行业有关的“收入确认”这一项工作，专门提供了四个用于不同房地产企业选择的遵循原则，此外针对这些原则还专门要求各个房地产上市公司务必在年报中表述企业采用的是什么职业判断依据作为会计原则选取的最终依据。但是从现场会计实务来看，依然有一些注册会计师和房地产上市公司在收入确认环节存在分歧，这主要是因为注册会计师在不了解房地产上市公司情况之下，便选择收入确认原则，以致在会计实务中出现了出具非标准化的审计报告问题。针对此类情况，注册会计师和房地产上市公司的分歧点在于“商品房所有权涉及到报酬以及重要风险是否被转移”是否是收入确认关注的重点。正因为房地产企业所坚持的观点或判断无法得到注册会计师认可，才会出现以上分歧，由此便可知国内当前所施行的销售收入确认准则还有待补充与规范。
　　2.3有待提升的会计水平
　　会计信息的形成依靠着会计准则与会计规范，但其实施是否有效则取决于会计人员的职业技能及综合素质水平。从国内当前所施行的会计制度来看，正处于十分关键的转型期，即从国内朝着国际方向转移，而存在着其中的房地产企业会计规范体系还有很多的问题，而这便更加凸显了会计人员胜任水平、职业判断能力的重要性。若会计从业人员综合素养偏低，胜任力不足，除了不熟悉《企业会计准则》外，还容易出现违背会计原则，错误选择会计核算方式等问题。
　　2.4有待提高的会计信息可比性
　　对于国内当前所实施的会计信息质量要求而言，可比性是其中非常重要的存在。首先针对同一个房地产企业提供的不同时期下的会计信息可比；其次针对不同房地产企业在同一时期内提供的会计信息可比。在具体的会计实务中，房地产项目建设年度往往要求体现在费用化支出环节，而不是收入环节。但是从现场实际情况来看，某些房地产企业在项目竣工开始销售之时，会将其中涉及的大量预收款当作企业收入，而不同时期内的房地产企业收入与费用并不能够真实有效地将企业实际的财务及运营状况反映出来，进而无论是不同房地产企业，还是同一房地产企业不同时期均不可比，因而已经失去了会计信息可比性。

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