北京两天出一个亿万富翁

　　
　　谁也舍不得地产暴利
　　
　　谁说我们不“玩”地产了
　　去年宏观调控之初，开发商“突围”地产，转战其他行业的传言一度甚是热闹，大有当年华润华远分家，任志强一挥袖子“我不‘玩’了”的架势。
　　然而一年多过去了，真的有谁不“玩”了吗？没有。
　　正如中国国民经济研究所所长樊纲所说，房地产行业有多重要，对国民经济做的贡献有多大，都不必争论了；而开发商能不能赚钱，这个事实也不用争论。现在有人认为是房地产冬天了，日子不好过了，但是开发商还是中国最幸运的商人，其他行业赚钱更少，“你们前两年赚的钱还可以让你们舒服地活下去。”
　　
　　两大“玩家”：联手“玩转”９月
　　开发商转战其他行业的传言中，今典集团董事长张宝全可谓是风口浪尖儿上的人物，因为他已经找到了新的战场——数字高清领域，并且“玩”得风生水起，一时把ＥＶＤ“玩”成了国家高清标准。
　　然而，就在９月８日，今典集团朝阳北路项目“超级征名”的广告铺满了京城房地产媒体，那个在３年前用“５００万重奖征名”搅动京城楼市的张宝全又回来了！
　　对此，张宝全表示，他从来没有真正离开房地产。
　　张宝全还说：“房地产现在太沉闷了，咱们就是要‘玩’他一把，不热闹、不鲜活、不闪耀、不个性张扬的京城楼市，就不像京城楼市。”
　　与他同样不满楼市沉闷气氛的，还有与他齐名的楼市“玩家”潘石屹。百度上市成功后，潘石屹有感于ＩＴ行业的气氛与地产完全不同，说：“都是做‘硅’的生意，高科技和低科技差距这样大。”
　　于是潘石屹也开始“忽悠”了，一面咬定：“９月楼市走出观望！”一面吆喝：“歇了半年了，开发商该干活了！”潘石屹的建外ＳＯＨＯ七期，９月１０日正式开盘了。
　　据说曾有人就此在博鳌论坛上提问全国工商联住宅产业商会会长聂梅生，是否认同潘石屹“９月楼市走出观望”的观点。聂梅生回答：“我想关于目前房地产新政出台之后，已经取得了很好的成果，预期目的已经比较明显了。”
　　事实证明，就是９月！９月３日，建外ＳＯＨＯ七期推出的首座１７号楼开始接受客户签约，截至６日，建外ＳＯＨＯ七期接受签约仅四天时间，便订出６９套房子，成交金额达到２．１亿元。潘石屹也信心十足地说：“要用建外ＳＯＨＯ的销售数字见证楼市走出观望期。”
　　
　　上市公司：业绩一片大好
　　８月份，各大房地产上市公司纷纷发布年中业绩报告，大都交上了成绩不俗的答卷——
　　８月１日，万科发布消息，今年上半年，万科全国共实现营业收入４３．３亿元，同比增长７５．６％；其中净利润７．９５亿元，同比增长１５２．６％。
　　８月１５日，金地发布２００５年中业绩报告：在宏观调控的形势下，公司效益仍保持持续增长，上半年共实现主营业务收入１３．４４亿元，同比增长５７．０７％；净利１．３７亿元，同比增长１１８．５７％。
　　８月３１日，富力发布２００５年中业绩报告：上半年，富力地产实际收入的营业额为人民币１９．６８６亿元，比去年同期的营业额９．９９２６亿元增长９７％；而上半年的毛利约为６．６８亿元，比去年同期约２．２１亿元的毛利增长近三倍。
　　中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌，在谈到房地产的现状及前景时，最爱用三句歌词来概括：一是“千年等一回”，房地产面临的是千载难逢的良好大势和发展机会；二是“让我欢喜让我忧”，这是指宏观调控的过程；三是“爱你一万年”，是说中国房地产的前景是非常美好的。
　　（摘自《北京现代商报》陈志平、杨静文）
　　
　　地产税收黑洞巨大，相当于
　　北京两天出一个亿万富翁
　　
　　 去年，不少地区的税务部门在检查中都发现，约有９０％的房地产企业存在涉税问题。
　　 几天前，“中国纳税百强排行榜”公布。在此次公布的“２００４年度中國纳税５００强企业排行榜”中，前３００名内没有一家房地产企业的名字出现。不仅如此，上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税占了欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称。
　　 不久前，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，引起社会广泛关注。经测算，该市开发商的利润率平均约为５０％，最低的约２０％，最高的超过９０％。
　　 当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在２００４年福布斯中国内地富豪榜上，前２００人中有６４人来自房地产行业；在前２０名中，有１１位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。面对如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。
　　 对开发商的房地产税征收一直以来就存在不少“盲点”。据上海海德税务师事务所所长陈志荣介绍，房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。
　　 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。
　　 对于外资房地产企业来说，本身就享受着１５％优惠税率，再加上通过“转移定价”的方式避税，就使得这部分税源严重流失。
　　据介绍，外资房企多以国外采购、高进低出、两头在外的方式来完成“转移定价”，把绝大部分利润留在国外。这样就产生了一个极其有趣的现象：一方面，许多房地产外企声称公司亏损?穴公司亏损就可理所当然地不纳税了?雪；另一方面，又削尖脑袋寻找新的开发项目。在这种财富效应下，就有更多的外企想挤进这个“亏损”行业。
　　 业界人士分析，不少房地产企业都是跨时间、跨地域滚动开发，它们同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，房地产企业就是亏本的。
　　 业界还流传着这样一个关于开发商避税的“经典”版本：广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费２０００万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。
　　 据一位曾在广东某大型房地产公司工作的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有３个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移。因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。
　　 去年，不少地区的税务部门在检查中都发现，大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有９０％的房地产企业存在涉税问题。杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达７０００万元；南京市地税部门对全市１０家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的１０家开发商竟然均存在着偷漏税款行为；山东近日在一次专项税收检查中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为……
　　房地产企业费用构成不规范、夸大成本、票据缺乏真实性、公司资产不合理摊销……种种现象都可使开发商得以避税。这里面既有开发商的原因，也有税务部门稽查不到位和税法中存在一些“盲点”的原因。如除了专项税务检查外，一般税务部门只根据开发商的财务报表来确定纳税额，这就有可能使一些不良开发商有机可乘。
　　 客观地说，在房地产开发中，税费的确占据开发成本的不小比例。北京一位知名开发商在阳光卫视的一次人物访谈中说，目前房地产的开发成本中税费约占６５％，建安成本?穴房屋的建造成本?雪为３５％。
　　 北京一位开发商告诉记者，实际上税在开发成本中没有多少，主要是费，你不交费，项目就根本进行不下去。
　　 从广义上讲，无论我们对行政事业收费作何解释，但对于购房人来说，已含在房价中的税费都是一种负担。说穿了，费与税的不同仅在于各自立法级别的高低不同。由于“费”关乎政府各相关部门的切身利益，因而开发商要想逃“费”会有一定难度。
　　 按照有关部门设计的税改思路，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。（摘自《每日经济新闻》）
　　
　　５大地产巨头登上
　　福布斯２００５年全球富豪榜
　　
　　福布斯公布的２００５年全球富豪榜中，上榜的中国前１０位富豪：
　　李嘉诚　香港　净资产（亿美元）：１３０
　　财产来源：多种经营
　　郭炳湘　香港　净资产（亿美元）：１０９
　　财产来源：房地产
　　李兆基　香港　净资产（亿美元）：９３
　　财产来源：房地产
　　米高嘉道理及家族　香港　净资产（亿美元）：４７
　　财产来源：多种经营
　　郑裕彤　香港　净资产（亿美元）：４２
　　财产来源：房地产和石油
　　何鸿　香港　净资产（亿美元）：３６
　　财产来源：赌博业
　　郭台铭　　台湾净资产（亿美元）：３２
　　财产来源：鸿海精密集团
　　龚如心　香港　净资产（亿美元）：３１
　　财产来源：房地产
　　王永庆　台湾　净资产（亿美元）：３１
　　财产来源：台塑集团
　　霍英东　香港　净资产（亿美元）：３０
　　财产来源：赌博业（摘自《南方日报》）

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