浅析房地产开发与经营管理现状及对策

　　摘要：随着当今世界经济发展增速减缓与国内土地、税收等调控政策不断加大的背景下，房地产行业面临前所未有的激烈竞争态势。如何提高企业的抗风险能力，打造品牌优势，对于房地产开发企业来说尤为重要。本文基于目前房地产开发与管理所面临的时代背景，对房地产开发与经营管理现状进行了分析，并提出相关应对措施。
　　关键词：房地产开发；企业管理；对策
　　前言
　　随着我国经济建设水平不断提升，房地产开发企业迎来了高速发展时期，但也面临着严峻的挑战，因此房地产企业必须加强开发过程中的有效管理，提升市场竞争力，为企业的全面发展奠定良好的基础。
　　1房地产开发与经营管理所面临的时代背景
　　从我国房地产开发企业所处的外部环境来看，自从国际金融危机爆发之后，以美国为代表的发达国家经济低迷，其经济总量在全球的排位以及对全球经济的影响力正在下降，使全球经济力量对比发生一系列的变化。目前，世界经济仍处在调整期，需求增长乏力等问题难以根本改观，面对债务压力，很多发达国家都无法摆脱经济增长乏力的困境，危机的影响呈现长期化趋势。
　　一直以来，房地产业作为我国国民经济的支柱产业，其能否稳定快速发展直接影响着我国整个宏观经济运行态势。从目前国内经济发展来看，国内经济增长也面临下行压力：一是外需萎缩，欧债危机导致全球经济增长速度明显变得缓慢；二是自从2009年开始，国家对房地产市场的调控措施不断升级，国内房地产市场进入调整阶段，国家基于房价上涨过快、市场需求偏大，供求矛盾突出、部分地区房地产增长偏快、市场供应结构不合理等原因，下发了一系列的调控政策：国家在税收方面，提出对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；随着国家房地产政策不断落实，带来房地产投资的下降，与房地产相关的消费等受到影响，地方财力下降，投资配套能力大幅度下降。因此在这样的经济大背景下，对房地产开发企业的未来发展特别是中小型企业，面临着前所未有的机遇和挑战，因此要客观分析形势，提高管理水平增强抗风险能力，全面提高经营管理水平。
　　2房地产开发与经营管理现状分析
　　2.1经营理念理念是一个企业的宗旨和灵魂，也是企业赖以生存的动力，它表现出房地产企业独特的价值观，与开发产品的质量、广告、企业与消费者的关系密切相关，代表着一个企业的基本形象。由于对于房地产企业来说，房地产企业理念是企业最高决策的依据，树立正确经营理念，对房地产企业来说非常重要。因此，落后的经营理念是制约房地产开发企业发展的最大障碍，部分房地产企业经营理念存在以下滞后的方面：
　　首先，房地产企业开发缺乏市场观念，在决策过程中不顾市场的具体情况以及消费者的具体消费水平，一味跟风、炒作概念，一些房地产开发企业的开发思路没有经过严格的推敲和思考，几乎就是单纯地营造居住空间，根本谈不上考虑业主的需求，虽然建设过程中品质、质量方面没有问题，但仍得不到市场及消费者的肯定。原因就是企业没有真正的给自己一个良好定位，不能根据市场需求进行生产运作，这可以说是开发理念完全缺失。
　　其次，有的企业开发理念不正确，片面地追求容积率，从而造成小区建筑密度高、绿化环境少等，从本质上说，这种开发理念更多体现出房地产开发企业为自己的利益着想，与实际建设大多不符，消费者基本上是被动的接受。但随着市场消费心理的成熟及消费者维权意识的增强，那些依靠概念炒作的开发企业是打动不了消费者的，只有真抓实干，从消费者的利益出发，为消费者打造全新的居家生活，才能赢得消费者的青睐。
　　2.2风险防范意识缺乏，房地产行业具有资金投入量大、项目周期长以及政策性和地域性较强的特点，房地产开发存在较多的风险，且在房地产开发项目过程中贯穿始终，包括经济风险、商业风险、经营风险、市场风险等，如果房地产企业不能自如的应对各种风险，当风险来临时，不能将风险造成的损失降至最低，将会严重威胁着企业的生存与发展。
　　2.3房地产开发企业在自身建设方面也存在许多问题，如销售过程中不重视销售人员队伍的素质建设，让消费者不能享受到良好的销售服务，从而降低了企业在消费者及市场中的形象和地位，失去了消费者的青睐与肯定。
　　2.4在管理手段方面也比较落后，没有有效建设实现信息化管理，从而在管理工作中市场因为信息传递的滞后而导致管理方案失败、管理方向错误等严重问题，从而极大的制约了企业管理工作水平全面提升。
　　3加强房地产企业开发与经营管理措施
　　3.1加强市场调查与定位
　　正是由于没有很好的进行市场定位，许多房地产企业在经营管理过程中一直未能取得更大的成绩。做好市场定位，一定要深入分析企业所处环境以及所在地区的经济发展条件，并依据企业的自身发展条件来为企业进行良好定位，要确定企业当前应该建设哪种类型的房地产项目，当地的消费者实际需要的商品是哪种类型，然后从企业自身条件出发确定企业能够有能力进行哪种类型的建设并能够取得良好的经济收益。市场定位对于房地产企业来说非常重要，根据每个地区不同的经济状况和不同的消费者类型，进行相应的市场定位。良好的地位是企业项目开发及后续管理工作有序开展的前提与基础。在市场调查工作方面，不仅要了解市场需求情况，同时也要深人调查与了解在同一区域内其他房地产开发机经营企业的具体情况，要了解对方的缺点和优点，了解对方在项目开发机管理工作中的成绩和缺陷，在对比其市场发展和拓展情况制定出行之有效的应对措施。
　　3.2采取有效的风险防范措施
　　房地产开发经营风险管理是指对房地产开发的时候进行风险识别、评估、应对、监控，从而采取措施或者技术手段来对项目风险实现有效的控制。首先要识别风险，在投资前要对市场发展趋势进行全面调查和分析，从中识别投资过程中面临的所有风险，这样才能让房地产开发项目建立在良好的基础之上。接着就是对风险进行评估，开发商在进行开发活动的时候对不利因素进行分析，这些不利因素会带来什么样的程度后果及影响并且进行风险量化。接着，对识别及评估出来的风险采取一定的措施或者手段加以防范和预防。最后进行风险监控。是指开发商进行风险评估以及风险应对实施管理过程进行监控，不仅让风险管理程序顺利实施而且最大程度上减低企业的经济损耗。

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