房产税能否降房价取决于政府_2019一2020年房价预测

　　笔者坚定支持征收房产税,目的是摆脱土地财政综合症、建立地方公共财政体系、为资产泡沫降温。 　　但是,必须指出的是,房产税不一定降得了房价。 　　房产税能否降房价是个伪命题,任何一个问题都需要明确的前提条件,只有浮动汇率与严格的货币纪律才能降房价,固定的低税率不可能抑制房价。
　　不同的经济体征收房产税的效果截然不同,德国与我国的香港地区同样征收房产税(香港称为“差饷税”),德国房价稳定,我国香港地区却成为全球投资者的乐园。
　　过去10年间,德国名义房价每年仅上涨1%,而物价水平平均每年涨幅达2%,也就是说扣除物价因素,德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国房价10年不涨,甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。香港房价在1997年东南亚金融危机之后到达泡沫极限,而近两年再次攀升,购房成为香港本地居民不堪承受之重,最高每平米达到70万港币。
　　最根本的原因是,德国经济从来没有以土地为纲,相反,一直视房地产为重要的刚性需求与民生要求。反观香港,对土地却竭泽而渔,政府财政依靠土地,垄断巨鳄从土地获得暴利,为了平抑地价发明的勾地制度,却成为地价的助燃剂。
　　正因为政府与巨鳄们结成了联合统一战线,香港的房地产价格成为私欲的武器,这从香港的数码城项目看得一清二楚。但内地却把这套最糟糕的体制学得惟妙惟肖,甚至照搬勾地制度,不出意料,双方互相勾兑:香港的一些大佬们把炒地皮的一套搬到内地,闲置地与暴利地中闪动着他们的身影;而内地的富豪们则到香港大买特买天价楼盘。投资家的私欲与政府的财政收入胃口天衣无缝地结合在一起。
　　同时,德国是个严格执行财政纪律的国家。德国绝不允许出现通胀苗头,更不必说恶性通胀,只要CPI超过3%,德国央行一定加息,这是铁的纪律。因此,德国不会产生由货币泡沫而起的资产价格泡沫,类似于日本房地产泡沫的土壤在德国被连根铲除。
　　在这方面,香港又是个反面例证,不过,这倒不是因为香港政府的贪欲,而是香港联系汇率所致。香港作为美国的货币投射,亦步亦趋地跟着美元的步子走,而完全不顾本地的经济是冷是热、资产品价格是高是低。这是殖民地货币体系的悲哀,只有港币与美元脱钩,才能找回自我。从金融危机后,美元大致以贬值为主,而香港的经济却与内地联系更加密切,在实体经济方面一路飘红。香港热病吃热药,导致房地产价格一路上升。
　　德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者,对土地与房地产征收浮动税率。
　　在土地税上,政府对自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分,不同对待。该税名为土地税,实际上是政府向德国境内的地产(包括土地、地面建筑物)征税,税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法(根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值)确定的课税标准价值,一年一缴。
　　德国不仅有房产税,还有本质上的资本利得税,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税,10年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。市场价格高,税收就大幅上升,投资者无利可图。因此,即便在马克上升期间,德国也没有出现大规模的资产泡沫,所有觊觎资产品价格上升的国际炒家投资者全都铩羽而归。
　　来看中国内地,土地财政、通胀压力与温柔的资本利得税一应俱全,房价想不涨都难。今年出台史上最严厉的调控政策,2010年前三季度,30个城市土地出让金累计接近9000亿元,同比增长7成,大型的标杆房企依旧不差钱,拿地热情不减。税收没有彻底改革的指望。
　　没有严格的财政与货币纪律,没有抑制投资的税收体制,没有充当公共利益维护者的代表,只想象征性地征0.3%的房产税,房地产市场在受惊之后,还会大涨大跌,成为投资者乐园。

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