楼市调整期正方问反方几个问题 [楼市三问]

　　主持人（三月风）： 　　和惯例不同，截至 2007年7月17日，6月份房地产的统计数据仍未公布，而新一轮房价集体上涨已是不争的事实。2004年以来，中央政府动员了9个部委和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。今年以来，央行先后 5次上调存款准备金率，2次加息。力度之大，决心之大，前所未有。然而，房价还在快速上涨，上涨范围仍在扩大，已成为普通购房者难于承受之重。就连国土资源部部长徐绍史也坦承“我买不起第二套房。”
　　住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。广州市市长张广宁此言一出，立即被网民冠以“最牛市长”的称号。不少房产问题研究专家也忧心忡忡――先有安居后才有乐业，当一个家庭、一个群体都不得不为住房忧心忡忡的时候，这个社会和谐的根基很容易被动摇，因为住房安全感的丧失必然会影响到人们的敬业精神、精神面貌、生活质量等诸多方面。为什么会出现这样的局面？房价有没有降下来的可能呢？又该如何解决中国低收入民众的住房问题？
　　
　　超高房价，谁之过？
　　
　　争议点：高地价催生高房价
　　香港太平洋投资顾问有限公司总裁贾卧龙：负担只能追加至房价
　　在占总成本大多数的土地成本上涨的前提下，要想保证房价不变，开发商只能压缩其他的开支，这必然会影响到楼盘品质。其他开支不变，保证楼盘质量，而在土地开发成本增加的情况下，开发商要保证利益获取，只能将多出的负担追加到房价之上。
　　
　　争议点：开发商太黑
　　SOHO中国有限公司总裁潘石屹：五因素推高房价
　　房价高不是我们说了算，它是综合因素作用的结果：经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求；人民币升值导致资产的重新估值；近几年房屋供应量相对减少；房地产行业门槛提高，拉低房价的主要力量的中小型房地产商萎缩；中国人购买房子大多是为了投资，而不是消费。
　　华远集团董事长任志强：我是商人，不考虑穷人
　　我们从来不认为房价涨得快。合理的房价增长第一是不高于GDP增长速度，第二是不高于人均收入增长速度。说房价涨得快的是两种人，一种是中低收入人群，一种是20-29岁的年轻人。对于高收入人群来说，房价和收入增幅比是下降的，对中低收入人群来说房子确实是越来越贵，但他们的住房应该由社会住房保障体系负责，不应该挤进来买商品房。我是一个商人，我不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。
　　
　　争议点：银行“房东”
　　易宪容：银行是助推高房价的元凶
　　从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨基本上是与银行的金融支持密切相关，特别是房价短期内快速飚升，基本上都是银行金融支持的结果。
　　某金融人士：银行做时传祥同志的行当至少要20年
　　别的环节实现了利润都能拍屁股提上裤子走人，唯有银行给人擦了屁股还要收拾各种各样的屎尿，还要清场，根据现在的银行房贷办法，银行做时传祥同志的行当至少要20年。
　　
　　争议点：投机者炒房
　　万科集团董事长王石：房价飙升，富人难辞其咎
　　现在的情况是，中低收入家庭住房困难，而富人不仅买得起大房子，还能购房投资――缺少投资渠道是大量资金涌入地产投资市场的原因之一。最富有的20%的人，恐怕占据了不止半壁江山。
　　炒房族代表：我们一不偷，二不抢，三没走后门
　　我们一不偷，二不抢，三没走后门买特权房，我们也承担了房价下降的危险，我们省吃俭用攒钱，后来将原来房子出借，用房租购买了第二套房，我们真的活得很累，为了自己的梦想、为了家庭的责任。但是今天房价上升了，我们就变成道德败坏了？我也认为房价不应该过快上涨，但是现在的舆论已经演变成：房产商等于奸人，有几套房的人等于坏人，如果通过努力工作，勤勤恳恳置业也有罪的话，大家都应该回到计划经济的时代，一切“平等”！
　　
　　争议点：高房价是买房者自己造成的
　　万通集团董事局主席冯仑：房奴那是活该
　　解决住房的方式有很多种，可以租房等，如果不理性消费，买不起房的去买房，买不起大的去买大的，最后日子难过，那是活该。你让大学才毕业的年轻人就去买房，这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇。
　　“房奴”小许：做房奴是被逼的
　　饱汉不知饿汉饥，租房要有房可租，如果政府不提供廉租房，本来收入不高的我们哪里月月交得起高昂的租金呢？起码，买个房子最后能变成自己安稳的财产。再加之严格的户籍制度，我们除了买房，甘当“房奴”之外，并没有更好的选择。
　　
　　争议点：政府不作为
　　合作建房发起人于凌罡：国家，必须要有政府，有官员作为
　　囤积、炒卖粮食，政府肯定管，囤积房子和土地，却不管？莫非政府只管平民，不管巨富，不然北京囤积8000万土地早就由国土资源部公布了，怎么到现在没见收地抓人呢？
　　建设部政策研究中心主任陈淮：我们需要一个完善过程
　　政府整顿这个房地产市场规范这个市场的决心非常之大的。我们帮助老百姓住上房子不仅靠市场，而且要通过一系列完善住房保障体系来达到这个目标，保证半政策性的公积金，部分政策不要土地出让金的这种经济适用房，包括贴息、贴租和廉租房，一个完整体系这个决心非常之大，但是它不是八个月或者半年能够办得到的，我们需要一个完善过程。
　　
　　如何让更多人居者有其屋？
　　
　　经济学家张五常：多放一点土地出来吧
　　站在天上看地球，工业用地的比例是很小的，住宅用地的比例也是小的。这几年，农业用地转为工业用地的速度加快，政府紧张，其实不是那么严重，是不用紧张的。还是多放一点土地出来做房地产吧，应该提升供应，而不是约束需求。
　　北京理工大学经济学教授胡星斗：能否给“小产权房”一个合法名分
　　对于已经建好的小产权房，大部分应当让它合法化，极少数确实不符合规划、房屋安全性能差、影响泻洪的，可以拆除。过去征地政府能够获得大大的收益，现在为什么禁止，因为他没有得到好处，以后征收一定的集体土地出让金，政府可以理直气壮地收费收税，对老百姓也有很大好处呀。
　　
　　联想集团副总裁马越：大幅提高容积率可抑制房价飞涨
　　大幅提高出让土地规划容积率，对建筑密度、建筑间距、建筑高度等指标的控制原则做相应调整，放宽限制，本着有效利用土地资源、提高土地的聚集效益原则，倡导在有限的土地上建设更多的住宅，推动高层住宅比例快速提高。这样一来，可以节省地面，增加楼面，保障房屋供应量，降低楼面地价，从而间接压低房价。
　　
　　北京市民刘先生：买房实名制和物产税
　　其实要房价降下来很容易，一户只允许买一套，买房实名制，并且规定每户有一个免税的基本居住面积，90平米以内，超过部分分档次征收,超得越多税就越高！对高档住宅和多套住宅拥有者，物业税应当要加重。所得的税收收入用来开发和建设经济房和廉租房，从而解决低收入家庭的住房问题。
　　
　　博鳌亚洲论坛秘书长、原外经贸部副部长龙永图：人人想买房的观念非常错误
　　在目前的情况下，要解决房价过高的问题，除了必要的调控外，最根本的是要改变“人人都必须买房”的错误观念。
　　
　　北京亿城地产总裁鄂俊宇：加大一级土地的开发力度和周期
　　政府正在进行多元化的调控，包括推出廉租房和经济适用房，这说明现在的供应量不够大，如果政府可以加大一级土地的开发力度和周期，就会形成对房价和供应强有力的支撑，自然而然地调整整个社会的供求。
　　
　　全国政协委员、福建省副省长汪毅夫：重点应放在经济适用房
　　房地产市场价格调控政策的重点应放在经济适用房而不是商品房，要加大经济适用房的建设，保证其价格控制在中低收入阶层经济能力所能承受的范围内，超过的部分应由政府财政作为社会保障性支出加以承担。 同时严格审查购买经济适用房者的条件，使廉价的经济适用房真正落到中低收入阶层弱势群体手中。
　　
　　房价还会涨吗？
　　
　　巴曙松（国务院发展研究中心金融研究所副所长）：房价还要再涨2年
　　肯定要涨，涨到反映其稀缺资源特性的水平，这个过程大概有20年。
　　
　　前摩根斯坦利亚太区首席分析师，中国房地产“泡沫论”鼓吹者谢国忠：两年后可能大降
　　房地产上一个周期的谷底是出现在1998年，我想这一轮的谷底应该是在2008年、2009年的时候。
　　
　　杨慎（中国房地产业协会会长）：中国房价存三成下降空间
　　目前我国房价的构成比例是：地价占40％，建筑材料价格占20％，建造成本占30％，税费占10％。他说，这种构成比例说明地价在房价中占了主导地位，也由此可以看出，政府是可以对房价进行合理调控的。
　　
　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩：摁住马儿头，马儿不干，会踢你的
　　现在GDP每年大约以10％左右的速度在增长，人均可支配收入增长也很快，而我们的住房供给相对不足，在这种情况下房价怎可能不上涨？市场有自己的运行规律，如果房地产市场是一匹马，你总摁着它的头不让抬起来，马儿不干，会踢你的。
　　
　　某项目开盘现场开发商：我要慢慢卖，等着涨价
　　我自己都不知道项目为什么卖得这么好，项目本身除了规模大没有什么其他亮点。可能是因为我们价格在8000元左右，一些自住买家还可以承受。我们现在不想多开，只开了几百套，我要慢慢卖，等着涨价。
　　
　　网友raida：涨幅回落也是涨
　　我们要的不是涨幅回落，而是不要再涨了。现在房价已经高得离谱，基数已经很大，所以说即使是个小涨幅，开发商的利润还是越来越高，百姓买房的负担还是越来越重。
　　
　　他山之石，可以攻玉。
　　或许，国外的一些住房政策对我国调控房价有所裨益。
　　
　　美国控制利率和税收
　　近日美国住房和城市发展部部长阿方索?杰克逊说，目前，美国拥有自己房产的人已经达到了70％，政府的任务就是为穷人提供必要的帮助，提供“人民买得起的房子”。
　　美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。
　　美国政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。
　　
　　德国大力推行“社会住房”
　　目前在德国，普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。德国房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉，但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展。德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。
　　柏林有大约22.5万套“社会住房”，专供低收入者租住。要想租住“社会住房”，必须申请获得居住资格证明。此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。
　　
　　俄罗斯扩建同时反腐
　　去年俄罗斯房价全年增幅高达60％，其中首都莫斯科市增长了1倍，目前均价为每平方米4200美元左右。虽然俄罗斯人收入持续增加，但其收入增长速度还是远远落后于房价上涨速度。
　　根据政府计划，今年全国投入使用的新房面积将从去年的5010万平方米增加到5600万平方米，而到2010年新建住房面积将达到8000万平方米。
　　俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。为此，政府应对住房建设用地划拨进行控制，并通过竞拍形式分配住房用地使用权。为了遏制房价过快上涨，俄罗斯政府还采取措施规范房地产市场秩序，打破建筑市场的垄断局面。为此，俄检察机关委托联邦反垄断局于去年下半年对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价开展了专项调查。
　　法国廉租房租比普通房低一半
　　在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20％。廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。
　　此外，法国政府对房产所有者征收重税，以免投机者扰乱房地产市场。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国政府还征收很高的遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担，而那些想通过“倒房”赚钱的人的成本也大幅增加，这在某种程度上也减少了市场上的住房需求。长期以来，房地产市场都不是法国人投资或财产保值的重要领域。
　　
　　新加坡 政府分配为主、市场出售为辅
　　在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。
　　新加坡政府对房地产市场进行严格监控，以防止房价剧烈波动。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数有严格的限制。购买组屋后，屋主在一定年限内不得整房出租；在购买后5年之内，组屋不得转让，也不能用于商业性经营。新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有些人投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制“炒房”和商品房价格暴涨非常有效。
　　
　　日本：政府补贴和固定利率制
　　日本是一个市场经济国家，土地大多为私有，住房价格基本上由市场决定。但为使大多数人能“居者有其屋”，在上世纪90年代初房地产泡沫破灭前的几十年间，日本政府遵循“保低放高”的原则，为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证他们能买得起房或者租得起房，高收入者的住房问题则由公开市场解决。
　　日本政府主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持。中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房，然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。其中，新建住房的费用由国家补贴一半，而翻修住房的费用由国家补贴三分之一。同时，政府还为购房和建房的单位和个人提供低息贷款。1950年，日本制定了《住宅金融公库法》，由国家出资成立住宅金融公库，实行固定利率制，贷款利率相当于普通银行的三分之一左右，还贷期限也比较长，一般为35年，一些特殊困难人群到期无法还款还能在原贷款期限的基础上再延长10年。
　　
　　韩国疏堵结合
　　韩国房价正在迅猛增长。最新调查显示，韩国家庭首次拥有自己的房子平均需要8年时间。去年，韩国建设交通部部长、总统宣传首席秘书、总统经济顾问三位官员因为他们推行的房地产政策失败，没能阻挡楼价飙升而宣布辞职。
　　韩国财政经济部、建设交通部和环境部等部门在去年年底公布了房地产治理方案，宣布将重点扩大优质低价住房的供应量。根据这一方案，截至2010年，韩国公共宅地新建住房将增加到86.7万套。同时，政府还放开对民间住宅用地的限制，使民间宅地新建住房增加到77.3万套。这两项措施将使韩国在未来几年内的新房供应量达到164万套。
　　在金融方面，新方案规定金融机构提供住房贷款的额度不能超过房屋实际市场价格的40%，从而遏制投机性购房。韩国中央银行在最近两年里数次加息，并将银行间隔夜拆借利率提高至5年来最高点4.5%，以抑制房价上升。

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