【楼宇经济：青岛新一轮都市经济的引擎】 青岛super引擎健身

　　无论是来青岛旅游出差的外地人，还是在青岛居住多年的本市市民，近年来漫步于青岛街头总会惊喜地发现，青岛市区，尤其是市南区，一座座如雨后春笋般拔地而起的商务大厦鳞次栉比。楼宇之于城市，意义绝不仅仅是景观上的抢眼，更重要的是，以楼宇为载体，当地经济可以藉此得到迅猛发展，城市功能可以藉此得以不断完善。可以说，一座座写字楼的崛起，便是一条条立起来的经济大道，我们称之为“楼宇经济”。2005年7月，以“打造半岛CBD，服务山东新经济”为宗旨的青岛国际商务周的举办则使“楼宇经济”进一步成为热门话题。
　　于是，便有了这样的说法――
　　“楼宇经济”是一种“隐藏”在商用楼宇中的高级经济形态，是指以商务写字楼为土地要素，通过开发、出租楼宇引进各种公司，形成招商引资，从而引进税源，带动区域经济发展的一种经济形态。由于入住商用楼的公司汇集了大量的人才流、资金流和信息流，所以产生的财富效应非常突出。一家家中外公司在写字楼中安家落户，有的公司也许只有几个人，却运筹着几百万、几千万甚至几亿元的资金，协调指挥着几百人、几千人的工厂,于是,楼宇经济逐渐成为现代都市经济最眩目的景观,代表着城市经济的新高度。一项统计显示，在青岛市市南区一幢占地0.7公顷左右的商务楼里，入驻的各类公司所实现的年税收可以超过千万元，其税收产出相当于一个占地近70公顷的普通工业园。
　　中共山东省委副书记、青岛市委书记杜世成早在3年前就提出了要大力发展楼宇经济的要求。2005年7月14日下午，中共青岛市委、市政府召开了全市加快楼宇经济发展座谈会。杜世成在会上指出，楼宇经济是关乎到青岛发展的一个方向性问题，尤其是关乎都市经济发展的方向，涉及到循环经济建设和青岛城市特色资源整合发挥，必须抓住时机尽快发展，否则就会贻误战机，丧失青岛的优势。
　　会议要求，有关各区要把楼宇经济放到重要议事日程重点抓好。在整个城市规划建设中，要把楼宇经济当做精品来看待，把最好的地方用来发展楼宇经济。要通过发展楼宇经济，推进服务业招商。
　　楼宇经济是大都市经济发展的一大特征和优势,是青岛市整个经济发展的重要组成部分。城市发展到一定阶段后，其生产力要素集聚程度和整个城市的社会化服务程度都会有质的提高，这就为楼宇经济的发展奠定了基础。从某种意义上讲，楼宇经济就是财源经济、人才经济、信息经济、物流经济，是一个城市三次产业的总开关，通过发展楼宇经济能够更好地集聚人流、物流、资金流、信息流、技术流。借助楼宇经济所带来的强大助推作用，腾飞的青岛在继海洋经济、港口经济、旅游经济之后，又拥有了一张崭新的都市经济名片。
　　
　　市南垂范楼宇经济异军突起
　　
　　青岛市市南区针对土地资源受到制约的实际，近年来提出向空间要效益的思路，充分发挥区域内楼宇资源丰富的优势，同时顺应周边制造业快速崛起、区内服务业加速进入、现代服务业正在兴起的趋势，大力发展具有区域特色的楼宇经济，取得了明显成效。按照“建设现代化、推介市场化、功能专业化、服务精细化、税收属地化、企业总部化”的六化原则，深入开展楼宇经济建设，使区内楼宇经济发展表现出旺盛的势头。一年多来，国际国内的金融、保险、物流、会计、律师、研发企业以及众多企业总部和高端机构纷纷入驻市南楼宇，商务写字楼的入驻率已达到90%以上。
　　
　　特色楼宇，撑起市南半边天
　　
　　目前，市南区已投入使用写字楼97座，建筑面积303万平方米，主要集中在沿海一线，大多数在东部新区香港路、东海路、福州路、南京路、山东路一带。其中，已培育出金光大厦、时代广场两座税收超过5000万元的楼宇和绮丽大厦等21座税收超过1000万元的楼宇，2004年全年楼宇税收实现16.6亿元，占区域税收总数的40%以上。今年1～5月份，市南区近百座写字楼实现税收10.2亿元，占税收比重的44.5％，撑起市南经济的“半边天”，预计年底将突破20亿元。与此同时，形成了一批产业特征比较明显的特色楼宇，包括金融业相对集中的国际金融中心、中银大厦；货运物流企业相对集中的丰合大厦、福泰广场、阳光大厦、百盛国际商务中心、新世界数码港；房地产业聚集的凯旋大厦；以世界贸易中心、山东国际贸易大厦、黄金广场为代表的对外贸易专业大厦；服装行业相对集中的绮丽大厦；信息软件业聚集的科技大厦和软件大厦等14座专业楼宇。2004年，共引进服务贸易企业66户和投资500万元以上的内资服务贸易项目80个。马士基北方总部、金鼎担保公司、大韩航空中国区域预定中心 、美国星巴克咖啡、苏宁电器等国内外品牌企业相继入驻。恒丰银行、中国进出口银行、大众保险、永安保险、恒安标准人寿等多家国内外金融分支机构开业。目前市南区楼宇内聚集了826家外资企业、9家外资银行、26家世界500强企业的办事机构，共有各类各级企业总部286家，包括肯德基、海信、青啤、双星等国内外知名企业,近来，发展较好的民营企业也纷纷将总部迁至市南，例如巴龙集团、一诺集团等。去年，居国内软件业前三强的海信软件园落户，IBM、微软、九洲富士通、用友、哈工大研究院、汛源科技等70多家软件企业也将陆续入驻软件基地。大量优质企业的聚集驱动了楼宇经济产出实现快速增长。
　　今年一季度，楼宇经济稳步进展，总建筑面积4.5万平方米的畅海园、福林大厦两座写字楼相继建成，远洋大厦、信息大厦、国华大厦等三座写字楼正式开工，区内可用写字楼达到97座，总面积达到303万平方米；新增金融、物流、中介等楼宇企业252家，英属维尔京群岛天赋投资有限公司、中远物流、中海投资等八家企业在区内设立了全国和省级总部，楼宇企业总数达到4700多家。在未来2至3年内，市南区还将开工建设23座具有国际化水平的标准化楼宇，楼宇税收占全区总税收收入将达60％以上。楼宇经济正在成为市南区经济快速增长的有效支撑点。
　　
　　快速跟进，楼宇经济遍地开花
　　
　　以市南区为代表，截至目前，青岛市共有各类商务商业楼宇150余幢，聚集的国内外著名企业总部和高端机构总数超过6000家，创造的地方税收超过了20亿元。在青岛，市南区、崂山区、市北区和四方区都把目光瞄向经济高度集聚、服务功能强大、信息资金密集的新兴楼宇经济，也很快尝到了投入产出比高、占用空间资源小、带动力强的“甜头”。市内各区的楼宇经济已经形成不同的特色：在市南区，以服务贸易为主力的板块快速增长。国际金融中心、世界贸易中心、福泰广场、黄金广场、时代广场、丰合广场、金都花园等30多栋智能化楼宇中，集中了来自全国各地乃至世界上一些国家的金融机构、信息咨询机构、办事机构以及大量服务性公司。在崂山区，“总部经济”、“龙头经济”优势凸显。莱钢建设、青岛电信、澳柯玛集团、万杰集团、一汽研发中心、中信万通证券公司和海协信托投资公司等纷纷入驻，绝大部分都成为企业的地区总部乃至全国总部，仅今年开工的高层办公楼宇就达12座。在市北区，电子信息和商贸物流等产业成了“气候”，电子信息城只是一栋中等单体建筑的商用楼，但去年进驻大楼的300多家公司却创出了10亿元的营业收入，成为ＩＴ企业必争之地。沃尔玛、万达、国美、利群等商业“大鳄”也在市北云集。在四方区，利用闲置资源开发的都市工业也已经显露出生机。
　　
　　高楼林立的背后，我们还缺少什么
　　跟“外地和尚”学念“楼宇经济经”
　　
　　在关注青岛本地楼宇经济发展现状的同时，让我们再将目光投向上海：位于浦东新区的陆家嘴金融贸易区，是中国惟一以“金融贸易”命名和定位的国家级开发区，也是中国商务楼最密集的城区。目前，在其28平方公里的区域内，已竣工的商务楼面积接近1000万平方米，平均租售率超过87％。这里汇聚了130
　　多家中外金融机构、7家国家级和市级要素市场、30多家跨国公司地区总部、60多家国内大企业集团总部，聚集了数百家律师事务所、会计师事务所等中介服务机构，以及上千家投资机构和贸易公司。88层的“中华第一高楼”金茂大厦，堪称是“楼宇经济”的成功典范。金茂12万平方米智能化写字楼，最高日租金达1.5美元／平米，出租率超过90％。金茂聚集了荷兰银行、德累斯登银行上海分行、富国基金总部、康柏中国投资、道琼斯办事处、中化国际、华为等90余家中外金融、中介服务机构及跨国集团地区总部，其容量和能级超过外滩，被誉为“站着的金融街”。金茂总投资逾54亿元，按目前的运营状况，预计15年可收回全部投资。
　　一幢高楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚、流动，形成显著的“财富效应”。据统计，落户陆家嘴的外资银行的资产和贷款额，占到全国外资银行的一半以上，在陆家嘴高档写字楼里上班的金融人才超过2万人。一业旺带来百业兴。写字楼里不断攀升的人气和财气，刺激大楼自身和周边地区会展、旅游、餐饮、健身、休闲、购物等产业一路走红。
　　
　　三方面问题亟待解决
　　
　　与之相比，青岛市楼宇经济发展还存在许多不足。来自市规划局的一份调查报告显示，由于青岛市楼宇经济是依托城市中心区和商业区而发展的，与楼宇经济所应具有的聚集性、关联性、高端性等特点相比，当前还存在三个方面的问题：
　　一是规划相对滞后。受历史局限，青岛市早期商务楼宇发展的自发成分较大，全市缺少统一的规划布局，致使目前青岛楼宇经济的聚集程度较低，在空间上表现出相对分散布局的状态。二是功能定位不清。楼宇经济的关联性主要表现在其与会展、商业、星级酒店、文化娱乐等产业的相互促进、相互带动的关系。目前，在商务楼宇比较集中的香港中路地区，文化娱乐设施严重缺乏，其中，文化娱乐设施建筑面积比例不足1％。同时，商务楼、住宅楼混建混杂现象突出，不能充分突出楼宇商务功能，使楼宇经济难以发挥其综和经济效益。三是设施配套不完善。楼宇经济的高端性是指设施环境的高档次和管理服务的高水平等。目前，青岛市能够达到5A级写字楼水准的物业匮乏，商务楼宇的智能化、自动化、信息化的水平较低，许多商务楼宇的设施都难以达到国际化的标准。
　　有关专家认为，以上问题如果得不到及时和根本的解决，不仅会影响今后高端商务活动的开展和难以吸引跨国公司地区性总部的进驻，而且可能会形成青岛楼宇经济发展的长期制约因素。如果紧紧抓住机遇，同时充分发挥自身的优势，楼宇经济将会成为青岛未来的强势产业，并带动青岛成为服务全省乃至沿黄流域的现代服务业高地。反之，将会阻碍青岛城市的进一步发展，影响城市层次的进一步提升。
　　
　　合理布局 楼宇经济群浮出水面
　　
　　根据中共青岛市委、市政府的部署，青岛市楼宇经济发展的总体思路是把握楼宇经济规律，合理规划引导布局，按照“市南率先、突破崂山、辐射市北、发展黄岛”的原则，认真解决目前面临的突出矛盾和问题，加快推进楼宇经济发展，争取到2010年，在全市培育形成定位清晰、特色鲜明的六大现代楼宇经济群：
　　在建设国际商务区方面，以香港中路周边区域为主，沿福州路、南京路、山东路等向北延伸，以引进跨国公司为重点，以集聚地区总部、研发中心、营销中心、财务中心等高端服务业和中介服务、对外贸易业为支撑，培育形成世界500强和跨国公司的集聚地。
　　在建设金融保险区上，以香港中路为中轴线，以国际金融中心、中银大厦为重点楼宇，结合山东路附近的金融公司，通过提高楼宇智能化水平，改造新建楼宇等方式，合理引导聚合，将新引进的金融保险机构重点落户该区域，形成内外资金融业聚集区。
　　以青岛国际会展中心为核心，面向香港东路、青岛国际啤酒城等区域，发展会展、旅游、观光、休闲、餐饮、娱乐、文化等服务业，使该地区成为青岛会展博览、旅游服务和生态景观中心之一。
　　在海尔路周边，以崂山商务一区和商务二区建设为重点，引进发展高科技研发中心、国内外企业总部、商贸物流业、广告传媒业、创意设计业，完善综合服务功能，使该区成为区域性商业商务中心和国内外大企业总部的集聚地。
　　在市北区，以建设中的“中央商务区”为核心，按照功能规划要求，加快楼宇开发建设进度，尽快完成商务区一期工程建设，推进招商引资，壮大楼宇规模，并逐步向市区南部延伸对接，发展特色楼宇群。
　　在开发区，依托海港，以规划建设中的 “第五大市级商业中心”区域为重点，加大商务楼宇的开发建设力度，打造西海岸商务楼宇聚集区，吸引物流、航运、金融、保险等生产性服务业入驻，为重化产业基地配套服务。
　　
　　认清方向 楼宇经济激活现代服务业
　　
　　 “我们不能只关注我们的楼宇，我们要关心这个楼盖起来到底为谁服务，怎么样更有效地服务。”曾经两次光顾青岛的香港理工大学教授朱文晖在青岛国际商务周的相关会议上对楼宇经济做出了精辟的阐述。
　　陈宪教授说：“未来青岛楼宇，将以商业方式而存在，也就是服务业的FDI，即服务业的跨国公司直接投资。”
　　杜世成书记今年5月在市南区调研楼宇经济发展情况时则强调，青岛市各级各部门要进一步提高认识，牢固树立区域为楼宇服务、楼宇为企业服务、企业创造效益的观念，把楼宇经济当作一个大产业来对待，认真研究楼宇经济在发展规律、产业规划、行业管理、核心竞争力等方面的问题，大力促进楼宇经济的发展。
　　青岛市工商局市南分局最近进行的一次专项调查发现，目前一幢高级商务商贸楼里所创造的效益与城郊7至8平方公里范围内的商户所产生的经济效益基本相当。有关人员据此分析认为,楼宇经济其实就是都市经济向空间和高度要效益的经济形态，它用较小的代价换来了巨大的经济效益。楼宇经济具有其他经济形态不可比拟的优势,如经济形态的高集中高密度,以及以高附加值的信息、服务行业为主等等。从配套服务的角度看，现代服务业是制造业的天然伴侣，而楼宇经济则是工业园区经济的天然伴侣。没有楼宇经济所提供的现代服务，制造业的发展将会遇到很大的供应瓶颈。以楼宇经济为载体发展现代服务业，青岛在区域位置、功能定位、城市特色等方面都有自己的独特优势，主要体现在三个方面：
　　一是青岛在半岛城市群中龙头地位的确立，必然会加强现代服务业向青岛的集聚；二是2008年奥运会的举办，将进一步提升青岛的国际知名度，增强对跨国公司的吸引力；三是青岛得天独厚的自然环境，730公里的滨海岸线，具有建设世界级办公楼宇的基础条件。
　　近来，旨在完善其作为楼宇信息和交易集散的作用，激活和规范写字楼中介市场的山东青岛（市南）楼宇经济促进中心已在青岛市市南区开始筹建，以便向全国、全省加强宣传，拓展推介的广度和深度。这标志着岛城楼宇经济已进入了产业化运作的高端层面。 一座座摩天大厦在印证青岛现代化进程不断加速发展的同时，更支撑起大青岛都市经济天空的绚烂辉煌。

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