【北京：“小产权房”法律地位之争】 小产权房法律地位

　　据不完全统计，在建并已在售的“小产权房”已占到了北京商品房总量的20％。这可不是个小数字。“小产权房”的供应总量每年在200～300万平米。如此巨大的上市量，你能漠视它的存在吗?或是一纸禁令，便能禁止得了吗?那么，北京又如何破解“小产权房”难题呢?
　　
　　北京：查禁“小产权房”
　　
　　2007年6月26日，中国三大门户网站都在头条显著位置，报道了这样一条来自《中华工商时报》的新闻：
　　今天，在国土资源部和北京市人民政府举办的全国“土地日”大型宣传咨询活动上，北京市国土房管局局长安家盛对此回应，北京已下了死命令，从对所谓“小产权”房的局部市场调查，扩大到对全市全部房地产开发项目的调查，对涉及非法开发“小产权”的开发商作停工停售处理。
　　安家盛表示，在政府出台的所有法律、法规中并没有所谓“小产权”或“乡产权”的概念。这些“小产权房”多是打着“新农村建设”“农民新村”的概念在农村集体建设用地或农用地上违法开发的。
　　“小产权房”违不违法，对于这件事，我们所要做的，不是去查郊区农民建房售房有没有相关的法律依据或支持，而是去查一查有没有禁止郊区农民建房售房的法律条款。遍查刑法与民法，均无规定。按照“法所不禁，即为合法”的原则，“小产权”房无论是建是卖，都不违法。凭什么禁?还下了“死命令”？
　　小产权房错就错在绕过了北京市国土房管局，没有给北京市国土房管局上税缴费，而是将这部分税费让利给了购房人。
　　而小产权房的这一让利又惹恼了房产界大佬任志强们，于是任志强们大为火光，大骂建设部不作为，对小产权房禁止不力，才使小产权房销售如此火爆。当任志强们为此禁令大声叫好的时候，政府是不是该对此警觉?
　　退而言之，北京市国土房管局管辖的范围仅限于北京市内的国家所有的土地。既然如此，又如何“从对所谓‘小产权’房的局部市场调查，扩大到对全市全部房地产开发项目的调查”?也许，他可以监管这些土地是否将耕地改作了非耕地，可也仅此而已。
　　《中华人民共和国宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”而“小产权”房几乎百分之百地是盖在农村的集体所有的土地上的。北京市国土房管局压根儿就“管不着”。
　　不过，安家盛局长还说：至于一些已形成规模的“小产权”项目，由于涉及到村民集体组织的利益，政府将会慎重地解决。
　　这似乎是“法不责众”了。法律上确有个不见诸文字，但包括中国在内的世界各国都在执行的规定，那就是“法不责众”。据不完全统计，在建并已在售的“小产权房”已占到了北京商品房总量的20％。这可不是个小数字。“小产权房”的总量每年在200万～300万平米。如此巨大的上市量，你能漠视它的存在吗?或是一纸禁令，便能禁止得了的吗?
　　而且我们还得面对这样的一个现实：
　　
　　2007年新政不断推出房价不断上涨
　　
　　2007年，中国的楼市调控新政不断推出，调控的力度不断加大，态度越来越坚决。但房价却仍在不断上涨，甚至越涨越快。
　　对此，让我们看看最新的统计数字：
　　据国家发改委、国家统计局6月14日发布的调查，今年５月，全国70个大中城市房屋销售价格同比环比均继续上涨，涨幅超过５％。北海、深圳、温州、北京、蚌埠五个城市比去年同期上涨超过10％。
　　北京的房价涨幅为12％，创出了自国家2005年10月出台“国六条”18个月以来的历史新高。不仅如此，北京的房价天天都在创历史新高。我们该不该在这个特殊时期，出台紧急对策?
　　2006年底，北京商品房均价还在9267元/平方米，这就已经让购房人叫苦不迭，可2007年，北京商品房均价竟然跨过了万元大关。
　　而此种房价的恶涨在很大程度上是人为的，不信，我们接着看下面的数字：
　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布报告称，今年1～5月，北京商品房期、现房销售面积大幅缩水，现房销售面积为159.5万平方米，期房销售面积为509.8万平方米，分别比去年同期下降48.1%和20.3%。
　　一方面是房价的大幅上涨，另一方面是销售面积大幅下降，这显示着北京房地产市场是一个被房地产商价格同盟所牢牢掌控的市场。
　　也许，政府不便直接干涉房价的涨跌，因为那毕竟是一场买方与卖方的对话，可政府却可以直接干涉涉及房价的价格同盟，那是一场恶意破坏市场自由竞争的不公平竞争，市场竞争的公平性是政府该管的分内的事。而且中国有《反不正当竞争法》可依法操作。
　　
　　“小产权房”购销两旺
　　
　　2007年，在房地产市场垄断程度很高，价格同盟操盘手法凶狠的北京，“小产权房”却照样已兵临城下。
　　小产权楼盘主要集中在通州、怀柔、房山、密云等区域，吸引人购买的原因主要是销售价格低，一般在每平方米2000元～4000元左右。一位在通州区张家湾镇祥和乐园买了房的张女士说:“20多万块钱，我在这儿买了一个90多平方米的大两居。”
　　这能不令人怦然心动吗?
　　如果你有30万元的积蓄，想在北京买房，你真觉得自己很无助。可就这30万元，工薪阶层们容易吗?
　　30万元，你可以在北京的三环内买到20平米的房子；如果你运气好，也可以在五环内买到40平米的房子，或者六环内买到45平米的房子。可20、40、45平米的房子够住吗?而你用这笔钱则可以在五环外买到近100平米的“小产权房”！
　　“小产权房”比经济适用房，比限价房，比二手房，比所有的最便宜的房子都便宜。而且由于专业开发商的介入，还越建越漂亮，如此价廉物美如乡间别墅一般让人着迷。
　　位于通州区云景里的一处乡产楼“云景豪庭”，30多平方米的小户型开盘时卖10万元，开盘不到1个月就涨到12万元，但依然吸引来不少初闯京城的小白领。
　　在云景豪庭售楼处，工作人员对买房人说：“我们现在两居还剩3套，三居还剩4套，现在大家都抢，根本不管大产权小产权！”
　　位于通州区张家湾镇何各庄村的“月亮湾”售楼小姐明白告知：“我们这是小产权的，属于旧村改造，不能贷款。”这个声称要“打造通州小产权精品”的项目，是由当地的何各庄村委会开发，一期工程有12.8万平方米，全部建成后将达到21万平方米。
　　而像这样成规模的小产权项目仅在北京市通州区便有10多个。在他们的购房合同上有这么一句话：“购房者对房屋享有永久所有权。”
　　一位姓孙的女士说，她曾在云景里附近买过一处小产权房，几年后，卖房时手续十分简便，几乎没有任何附加条件，不上税，只交了几百元手续费，20分钟内乡政府就给办理了过户手续。
　　
　　“小产权房”的风险有多大?
　　
　　我们细查一查，全国各地都有大批此种被称为“黑房”的“村证房”，如雨后之笋在兴建，在出售。对此，全国各地都有明令禁止“村证房”上市销售的地方性法规。我们似乎也该为“村证房”定一个统一的“说法”了。
　　“村证房”就是“小产权房”。
　　2007年6月15日，建设部新闻发言人表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。“小产权房”的权益不受法律保护。提醒购房人注意购买“小产权房”所存在的法律风险。
　　那么，“小产权房”存在着哪些法律风险呢?
　　1.由村委会印制颁发的产权证不合法，国家不予承认。当“小产权房”遇到产权争议时，产权拥有人的权益将得不到法律保护。
　　2.“小产权房”不能上市交易，不能办理过户手续。
　　3.如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。
　　那么,“小产权房”的风险真的很大吗?
　　如果你买房的目的是自住，那么，风险并不大。首先，你的房是盖在村属的土地上，土地归所在村集体所有，你手持的是由村委会印制颁发的产权证，所以，发生产权争议的可能性非常之小。作为产权争议仲裁主体的村委会，是承认你的产权的。如遇到拆迁，村委会将视你的产权为该村产权的一部分而予以保护。
　　至于以“违章建筑”对待，于法于理均不通。
　　所谓“违章建筑”，是指未经城市规划局批准的建筑物，城市规划局能管到农村去吗?还有“违章建筑得不到拆迁补偿”本身便是一种野蛮拆迁。违“章”建筑不是违“法”建筑，凭什么拆了白拆?拆了白拆的法律依据是什么?
　　“违章建筑”仍然是公民的合法财产，（它不是偷盗、抢劫、欺诈勒索、贪污受贿等非法所得，为何“没收”?）仅仅是“有瑕疵”的合法财产而己，“有瑕疵”就该处以极刑吗?
　　“小产权房”侵犯了谁的利益?
　　至于“小产权房”为什么是“黑房”，有关专家指出，低价“村证房”造成巨额国资流失。可问题是，农民的土地是谁的?
　　《中华人民共和国宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”
　　实际上，“村证房”几乎百分之百的，都是农民用自己的属于集体所有的土地盖的房，既然如此，凭什么说“村证房”侵犯了国家资产，“造成巨额国资流失”?
　　对于这个问题，我们还得反过来问：到底是谁侵犯了谁的利益?
　　国家征用了农民的土地，倒手卖给了房地产商，国家从农民的地上赚的钱，每年海了去了，估计每年从此项买卖中所获得的利润应在上万亿元，“有关专家”不但不对农民们心存感激，却反咬一口，倒打一耙，说“村证房”侵害了国家资产。
　　为什么不允许“村证房”进入房市?
　　说白了，不允许“村证房”进入房市，是因为“村证房”的售价明显低于市场价。“村证房”的售价至少比市场价便宜30％。
　　这件事让人产生的联想是，长沙的平价药房诞生时的那场轩然大波和所遭到的围追堵截。只是城中村农民所建的商品房的处境，比长沙的平价药房诞生时的处境更困难，而且至今尚未得到法律的认可和舆论的支持。
　　首先是“侵害了”房地产商的利益，可享用了多年暴利盛宴的房地产商，可不可以多少让一点利给农民?
　　其次是“村证房”“侵害了”地方政府对土地买卖的专营权。也正是这个原因，直接导致了地方政府对“村证房”的封杀。
　　可农民的土地就没有成本吗?
　　土地对农民意味着什么?土地，那是农民的命哪。农民最难割舍的，农民最不愿意卖的，便是土地。“自家的土地”可不是自家地里的韭菜，割了一茬还会再长出一茬来。“自家的土地”只能卖一次，这一次卖了，便永远地没有了。
　　对于农民来说，建设和买卖“村证房”是桩一锤子的买卖，是桩今生今世永远不可能再有第二次的买卖。那是剖腹产，是连子宫都被切除了的剖腹产。我们的法律就不能依据法理的“善良原则”，而网开一面吗？
　　农民们这样做，仅仅是在维护自己的合法权益。凭什么农民的土地使用权自己不能卖，自家的东西自己不能卖，非要等着别人来“征用”?农民不是对自己的土地享有《中华人民共和国民法通则》所赋予的财产权和处分权吗?
　　
　　“小产权房”：该不该给私生子上户口?
　　
　　严格审查城中村农民建房售房的所有环节，未见什么不合法之处。对于这件事，我们所要做的，不是城中村农民建房售房有没有相关的法律依据或支持，而是有没有禁止郊区农民建房售房的法律条款。而且对法律的禁止性条款的解释只能是狭义的，既不能依此类推，也不能进行广义的解释。
　　刑法与民法中均无规定。“法所不禁，即为合法”。
　　“小产权房”在手续上也许有些欠缺之处，应该允许他们补办，并缴纳该缴纳的税费。在这件事上，“堵”莫如“导”。
　　已建成的房不让人家卖，正建的房子不让人家建，堵塞农民的致富之路，于情于理于法，都不妥。
　　农民建房售房就像平价药房的横空出世，它做了政府多年来一直想做，而未能做到的老百姓梦寐以求的事。它攻击的是房地产商们的价格同盟，也许畸形的房价能从这里打开缺口，这是件天大的好事。
　　政府应该做的事是为城中村农民建房售房提供政策支持，提供法律帮助，而不是相反。
　　无论事态会如何发展，北京的“小产权房”不但会大量存在，还会越建越多，京城昂贵的房价会为“小产权房”带来无限商机。现在，许多房地产商的加盟已使“小产权房”如虎添翼，登堂入室。无视“小产权房”的存在，会让我们犯下一个绝大的错误。
　　而且“小产权房”的确会对构建和谐社会，平抑房价，实现“居者有其屋”，作出贡献。
　　编辑/任 娟

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