房地产企业多元化经营行为探究

　　摘 要：在我国国民经济当中，房地产行业具有重要的地位。经过20余年的快速发展，房地产行业竞争压力变得愈来愈大，且发展空间逐渐缩小，整个行业进入了深度调整期。在这种形势下，房地产企业要保持良好的竞争力，必然要寻求转型。部分房地产企业逐渐拓宽业务范围，向其他领域延伸，以多元化经营策略突破行业发展空间，从而打开一条新的经济效益路径。基于此，本文对房地产企业多元化经营行为进行了综合性分析，并提出了相关建议，以供参考。
　　关键词：房地产 多元化经营 业务
　　一、房地产企业多元化经营的必要性
　　近年来，房地产行业上行空间愈来愈小，这让很多房地产企业面临着巨大的发展压力。在过去的十年当中，我国房地产发展迅猛，并成为了我国国民经济当中的支柱性产业。同时，房地产行业带动了其他相关行业发展，为我国国民经济发展提供了巨大的推动力。然而，也正是因为前一阶段投资增速过快，导致房地产泡沫逐渐出现。库存问题成为了限制房地产市场发展的主要问题。在房地产行业并不景气的情况下，房地产企业若要保持良好的经营能力及竞争力，必然要转向其他领域发展。换句话说，正是迫于市场环境使得房地产企业不得不向具有充足要素供给的新行业拓展，在市场推动下使得房地产企业多元化经营成为必然。当然，多元化经营对于房地产企业而言也是一把“双刃剑”。若房地产企业进入新领域能够把握合适的实际，且管理得当，便能够将多元化经营的效能充分发挥出来。利用多元化经营带来的协同效应、范围经济及市场势力等，可有效提升企业绩效水准。但如果房地产企业自身實力或条件不足，且对其他行业环境分析不透彻而盲目实施多元化经营，多元化经营业务不仅无法产出可靠的经济效益，甚至会变相成为企业的负担，拖累企业健康发展。同时，内部资源转移成本的增加，会让企业绩效水平不断下降。因此，房地产企业在涉足多元化经营时需要做足准备，把控全局。
　　二、房地产企业多元化经营的可行性
　　房地产企业之所以能够实现多元化经营，并通过多元化经营获得可观经济效益，主要是由于房地产企业本身具有了先天性的优势：（1）行业关联度相对较高。在国民经济当中，房地产行业占据了重要地位。相关研究表明，房地产直接或间接带动的其他相关行业超过60个，包括家电、建材、建筑、金融等，与其他行业具有极强的关联性。这种关联性也为房地产企业实施多元化经营奠定了良好基础。也正是因为如此，房地产企业在业务筛选方面具备了较大的空间，即可向下游行业发展，也可向上游行业蔓延。基于此行业关联度较高的特征，一定程度上降低了房地产企业涉足其他行业的门槛及相关经营风险。（2）资本实力较强。我国房地产行业经过多年发展，已经形成了一个较为成熟的体系。不少房地产企业具备了较大的规模以及较强的资本实力，这为其向其他行业拓展奠定了良好基础。近年来，国家金融政策正朝着完善金融市场结构及体系方向发展，多次强调加快多层次资本市场构建，进一步深化股票发行改革，通过实施注册制改革、完善各级市场，以满足企业区域多元化的融资需求。这实际上也为房地产企业多元化经营融资提供了可靠的资金来源，潜在性地推动了房地产企业朝着多元化经营方向发展。（3）新兴产业的快速发展。近年来，新兴产业的快速发展为房地产企业多元化经营实施创造了良好契机。例如新能源产业、信息产业、新材料制造等行业均具备了广阔的发展前景。要涉入新兴产业，必然需要一定量的资金投入并具备的管理体系。部分房地产企业具有强大的资本实力，在管理、规划、品牌支持等方面均较为成熟，能够为新兴产业发展提供有力支持。再加上地方政府的政策倾斜，为新兴产业发展注入了活力与动力，在一定程度上为房地产企业介入铺平了道路。
　　三、房地产企业多元化经营的主要业务类型
　　目前来看，房地产企业多元化经营业务主要集中在以下几个领域：（1）金融领域。房地产行业自身对资本具有较高的依赖性，它与金融相结合是行业发展的必然趋势。在宏观政策不断调整的情况下，房地产市场发展空间被持续压缩，房地产企业成本也变得愈来愈高。这使得很多房地产企业不得不进入金融领域，通过发展融合业务来降低自身运营成本。房地产企业进入金融领域主要包括三种方式，即合资、互联网金融以及发行金融产品。（2）教育领域。一直以来，教育行业都是我国热点行业之一，并且具备广阔的发展前景。房地产企业涉及教育行业具有一定优势。一些实力较强的房地产企业已经建立了自身教育品牌，不再是单纯性地引入教育资源。以互联网教育服务为基础开展相关业务，从而构建出新型教育地产行业。（3）体育领域。一些房地产企业在房地产业业务基础上，加大了体育产品开发，将房地产与体育充分融合起来。房地产企业借助自身资源，为体育产品业务渠道拓展提供了潜在的消费者。以万达为例，万达与恒大体育合作，进一步拓展了融合商业项目覆盖范围，获得了较大成功。
　　四、房地产企业多元化经营过程中存在的问题
　　部分房地产企业在多元化经营过程中，尽管已经取得了一定成果，打开了新的效益通道，但在实际经营过程中，还是暴露了一定问题，主要表现为以下几个方面：（1）目标不明确。一些房地产企业在多元化经营过程中，目标不够明确，缺乏合理的规划，存在盲目跟风的情况。部分房地产企业过于看重市场机遇，但却忽视了自身核心竞争力。在进入新领域后，由于缺乏行业资源积累，需要耗费较多的资金与时间在新行业当中重新经历成长周期，无法快速转型。还有一些房地产企业明明具备了一定先天性的竞争优势，但却无法充分利用，导致多元化经营受到一定程度阻碍。（2）进入新领域方式不够灵活。房地产企业要实现多元化经营，必须具备充足的人力、物力及财力资源。只有实现各方资源优化配合，才能将这些资源的价值充分发挥出来，为房地产企业多元化经营铺平道路。但从大多数房地产企业实际情况来看，并不具备增加一项业务所必需的各项要素，并且在选择多元化经营进入方式时存在一定的盲目性，无法结合市场环境及内部环境筛选合适的进入方式，也就难以实现资源配置最优化，使得多元化业务发展受阻。（3）多元化业务类型筛选不合理。部分房地产企业在拓展多元化业务时，会选择一些与房地产行业或自身业务关联度较低的领域进行扩张。这些领域多为短期热点领域，短期内能够为房地产企业创造较为可观的经济效益。一旦过了“风头”，这些领域的利润空间会持续压缩，并不见得能够为房地产企业带来持续性的盈利，甚至还会拖累房地产企业未来发展。

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