房地产设计管理的要点分析

　　摘 要：房地产行业在国民经济中的地位越来越重要，其为社会和国家创造的效益越来越多。与此同时，房地产行业中的竞争也越来越激烈。房地产企业要想在竞争日益激烈的市场竞争中生存和发展，就必须尽量确保项目的效益性。在投标对象确定，产品营销策划大致方向确定的情况下，将项目策划落实为具体的模型、图纸，对项目的最后质量和价值具有十分重要的影响。因此，加强房地产设计管理具有重要的意义。
　　关键词：房地产开发；设计管理；要点
　　1、房地产设计管理的意义和价值
　　设计阶段的管理对建筑项目具有十分重要的指导意义，其对建筑项目具有不可忽视的重要价值。作为建筑设计的执行者，建筑设计的专业人员将自己的智慧淋漓尽致地赋予在了自己的设计成品中，最大程度的确保建筑项目的实用性，以便设计成品能真正为人们的需求服务。房地产企业的项目开发及其他各个阶段，专业设计人员都在其中发挥了至关重要的作用，设计人员在项目的规划和设计中进行的主要工作是协调好项目相关多方的沟通，为项目的规范施工奠定基础。房地产企业的设计人员在项目设计阶段能对项目有效的控制，确保将企业内部具备的资源充分调动，将资源能创造的效益发挥到最大程度。在项目设计阶段如果能充分发挥项目设计人员的能动性，项目设计的发展将会得到明显的改善。
　　房地产开发建设项目设计过程包括方案设计阶段和施工图纸设计阶段两个阶段。其中方案设计阶段的工作是形成项目方案报建文本，而施工图纸设计阶段的最终目的则是完成施工图。项目设计过程两个阶段完成的成品——方案报建文本及施工图在投入使用之前都必须先报送到相关政府部门进行审批，审批合格之后这两个成果才能使用到工程项目施工中。建筑项目设计过程的项目管理工作的依据是方案报建文本和施工图纸。方案设计阶段和施工图纸设计阶段的目标和任务都存在一定程度的不同，为此这两个阶段项目管理执行组织的结构和管理都存在很大程度的差异。人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理、质量管理是项目管理的主要工作内容，在项目的不同阶段，项目管理工作的侧重点不同。建筑项目中方案设计阶段逐渐被房地产企业重视，其重要性越来越深入人心。拟定招投标任务书，确定招标方案，是方案设计阶段的第一步工作，然后是对方案进行定案，之后才能得出最终的成果，即方案报建文本。大部分的房地产企业都愿意投入大量的内部资源到方案设计阶段的工作，以便能尽可能的提高方案设计的质量，促使方案设计及相关内容能与市场需求紧密结合。
　　2、房地产设计的要点分析
　　2.1项目定位
　　2.1.1产品定位。产品定位就是形成市场差异化产品，主要包括两部分内容：一是研究房地产市场环境，从而确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品定位提供市场基础；二是研究产品构成要素和目标客户消费使用过程，以便确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析产品构成的主要因素，形成市场差异化产品。
　　2.1.2客户定位。客户定位是确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。客户定位需要研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、偏好和生活方式等。
　　2.2选址
　　选址环节中，应把握好到交通、客流、商业环境等几个因素对建筑设计的影响，并对不同功能、不同建筑形式的项目采取不同的方案。首先，作为制约着建筑与顾客联系的载体，城市道路交通的顺畅是商业项目发展的重要基础。因此，项目的地址必须选在交通可达性最佳的地点，使客源有充分的空间来往。其次，设计师应对街道两侧的客流规模进行分析，对于具备开发前景的区域，应开辟新的道路交通系统，创造新的商业环境。再次，一定区域内的人们往往具有该区域特有的消费水平和习惯。如趋向购买单一商品的顾客，往往希望富有比较和选择余地，而对商业气氛、娱乐性、环境要求不多。而购物范围较杂，也较随意的顾客则希望到集购物、娱乐、休闲等功能为一体的综合商场。因此设计师必须首先了解建筑的发展方向，锁定目标客流，再选定地址，继而进行下一步的规划和设计。
　　3、结构设计的内容和方法
　　3.1建筑结构的平面设计
　　在绘制平面布局图的时候，首先要做的就是对建筑物所在地的地质构造、抗震烈度，以及建筑物周围的环境、建筑设施等进行调查。其中在对抗震设防烈度进行评估的过程中，如果建筑物所在地的抗震设法烈度，是六度区时，这时就不用对建筑物进行界面抗震演算了，但是一定要符合建筑抗震设计的规范和相关的抗震措施的要求。如果时间比较宽松，设计师就可以对砌体结构直接设计，不用在电脑软件中建模了；但是要处理好构件的受压情况。必要的时候，设计师要到实地进行考察以确保准确性，如果时间比较有限，最好的方法就是直接在电脑软件里输入建模进行计算。如果抗震设防烈度在七度区时或是更高的情况，最好就是利用电脑进行建模运算，然后利用软件的图层功能，直接冻结相关的层，在建立新的柱层、梁层、板钢筋层等等在内的图层结构，这样不但能够提高绘制的效率，方便不同结构间的平面图修改、复制，也提高了准确度。
　　3.2屋顶的结构图设计
　　因为不同的建筑所处的地理环境、气候、用途等的不同，所以对于屋顶的设计也不同，比如在南方的多雨气候中，屋顶面的设计多是坡型的，北方地区房屋面大部分是平整的。对于坡型屋面的结构设计一般采用的就是梁板式和折板式这两种方式。折板式使用于建筑平面比较规整，版跨度不大，屋面的坡度和屋脊线转折的复杂度较小的坡型屋面，反之就适用于梁板式。在梁板筋的构造中，其中的某些部分的板负筋要拉通以便抵抗拉力。板厚一般是不小于120厚。
　　3.3建筑结构设计的大樣详图
　　在整个建筑详图保证准确的前提下，大样详图的设计可以在此基础上直接进行绘制，在设计中要遵循的原则是保证结构受力的合理性和施工过程中的快捷方便，在一定的标高和外形尺寸上要注意的就是和整体的建筑协调一致。此外建筑的实际标高和结构标高之间是存在一定差距的，设计人员要处理好这个差距在大样详图上的显示。
　　3.4建筑机构设计中的楼梯的设计
　　每一个高层的建筑都会有楼梯，楼梯在设计中是比较难控制的，因为它的结构是镂空的，楼梯的受力情况、梯板、梁等都是十分关键的设计。梁的设计要注意的是梁下的净高要满足建筑的要求，梁的作用就是要保证上下楼层的位置、高度、结构等的统一，对于不对称的部位可以适当的采用折板楼梯构造，折板楼梯在设计中要特别注意的是把钢板在楼梯的折角处断开，然后进行各自的固定，这主要是怕由于局部的受力较大出现断裂的情况。在对楼梯的设计过程中，要注意梯的宽度，不宜过窄，这样会增加楼板的受力，容易出现断裂，所以梯板的设计要和整个楼梯的设计相一致。
　　4、结束语
　　房地产的设计管理工作是一个长期性、整体性的过程，贯穿了项目开发的整个过程。房地产项目开发设计阶段对整个项目的开发周期具有关键性的作用。房地产开发企业应统筹全局，综合考虑，从整个项目的开发周期考虑问题，将设计阶段的管理工作全面贯彻落实，实现对成本的内部控制管理。
　　参考文献
　　[1]殷飞.浅析房地产住宅项目设计管理要点[J].建材与装饰，2016（18）：141～142.
　　[2]王孝林.浅析房地产住宅项目设计管理要点[J].建筑工程技术与设计，2016（31）：1717～1718.
　　[3]许伟.房地产开发项目设计管理要点解析[J].建筑·建材·装饰，2016（13）：157～158
　　（作者单位：天津住宅建设发展集团有限公司）

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