化解中国房地产困局 2018年中国房地产排名

　　2008年12月21日，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》要求，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。
　　
　　2008年，注定成为中国房地产业的多事之秋。从房地产调控到拯救楼市，在一年内经历了两个完全不同的阶段，如此之快的变换，是前所未有的。买房爱国、降价售房处罚，发生在2008年年尾的这些充满戏剧性的口号和事件，犹如一种预言的符号，流露出某种信息。2009年，房价将走向何方?房地产困局怎样才能解开?太多疑问的答案，成为许多人的期待。
　　
　　高房价困局
　　
　　翻阅过大量国家的资料后，还没有发现哪一个国家的房地产问题，像当下的中国这样，如此牵动人心，如此令人忧虑。
　　衣食住行是生活的必需品，而在中国，在某种程度上，住房已经成为一种“崇拜物”。许多人谈恋爱，已经不再是单纯地寻求爱情，还有房子，他们希望爱情背后立着一栋像样的房子，如果房子特别优秀，哪怕人不那么优秀，哪怕缺少爱情的内涵，也能在角逐中胜出。当人们搀扶着房子走人婚礼的殿堂，我们不能不感叹，房子在顽强地改变人们的生活。
　　不少大学生，渴望的不再是实现某个理想，而是拥有一套房子。房子取代理想成为终极目标的一个重要组成部分。
　　在钢筋水泥的丛林中迷失的不仅是爱情和理想，还有企业的价值观。遍数各个行业，能够像房地产这样带来暴利的，即使说不上绝无仅有，也可谓凤毛麟角。于是，不少企业放下自己的业务，投身到房地产开发行业当中去。那些没有能力做房地产开发的小企业家，则停下自己的业务，将资金大量投入到房地产领域炒房。
　　当房子被提升到“崇拜物”的地位，我们不能不承认一个现实：一个民族，正在住房问题中迷失或沉沦。
　　房子为何成了“崇拜物”?最简单的答案就是：房价太高了。高房价挟持了爱情，挟持了年轻人的理想，也挟持了许多人的生活――“房奴”二字便是最恰如其分的写照。
　　
　　房价为什么高?最简单的答案是垄断。在中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断：一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断(当然包括对房屋开发的垄断)。前一个垄断使得权力成为唯一的地价主导者，导致地价不断上涨，后一个垄断则赋予了开发商强大的房屋定价权，导致房价不断上涨。当然，这是从割裂的角度来看的。事实上，房价在垄断下的上涨，乃是两种垄断的结合，即房价上涨本身与政府垄断下的地价的上涨是有着最直接关系的。
　　两种垄断的结合，一不留神就演化成了官商勾结，而且，这种垄断逐渐得到了强化。1998年，中国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文)，明确“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，城市80％以上的家庭由政府向他们供应经济适用房，但是，2003年8月12日，由原建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)，把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”。住房供应从此基本落入了开发商手中。开发商垄断市场的局面被加强。
　　高房价的另两个强大的推动力是银行和炒房者。由于房价近几年只涨不跌，几乎所有的银行都视房贷为最优质的贷款，争相扩大客源，恶性竞争的结果是贷款门槛逐渐降低，贷款条件成为可以轻易逾越的摆设。银行最大的优势是资金，而资金作为推动价格上涨的强大动力，在中国房价连续若干年的上涨中，发挥了难以替代的作用。
　　还不仅如此。开发商与银行的携手，成为另一个牢不可破的链条，所不同的是，这种“携手”并非对等的，它更有利于开发商。典型的就属假按揭，开发商通过与银行职员的勾结，高估房价，制造假按揭，提前套现，由于风险系数转嫁给了银行，开发商高枕无忧地坐等房价上涨。开发商通过银行，间接地绑架了政府，因为在承担了开发商转嫁而来的几乎全部风险后，政府必须小心翼翼地维持高房价，防止房价下跌给国营银行可能带来的损失。
　　如果说，银行在房价上涨过程中提供了资金支持的话，那么，炒房者则在房价上涨过程中，提供了人气支持。炒房者的介入，挤压了真正的房屋需求者可以选择的余地，制造并强化了房源紧张的虚假现象，而这种供应紧张的现象是开发商求之不得的，在房价步入快速上涨轨道中的时候，开发商也主动囤积房屋，延缓销售进度，进一步强化供不应求的状况。再加上整个房地产市场是不透明的，房地产市场中的各个既得利益主体，通过对信息的垄断，散布虚假的信息，制造羊群效应，使购房者始终处于一种紧张和不安的状态中。
　　简单来说，这就是推动中国房价上涨的根源。
　　
　　财权与事权的脱节
　　
　　地方政府对待房价的态度是明确而且坚定的，那就是推动房价的上涨。
　　早在2006年6月，在国家先后出台国八条、国十五条等相关政策对房市进行强力调控之际，京市朝阳区的一名政府官员说：“敢于拉动房价是负责任的一种做法……房地产业现在已成为重要的税源和财政收入来源，为经济增长提供的支持很大。”
　　2008年10月22日，浙江省委常委、杭州市委书记王国平表示：“一旦杭州楼市大落、房价大跌……最终受害的还是老百姓。”2008年12月10日，时任南京市江宁区房管局局长的周久耕表示，将联合物价部门，对个别低于成本价销售的楼盘、房价“假摔”愚弄消费者的楼盘进行查处，原话是“查处恶意降价楼盘”。2009年1月12日，合肥市规划局局长王爱华更是在当地某电视台一直播栏目中极力推销楼盘，并喊出“买房就是爱国”的口号，而合肥市委书记孙金龙则亲自掏腰包买下一套80多平方米的高层住宅，以鼓励人们买房。
　　地方政府为何不约而同地力托房价?
　　高房价就是地方政府的命根子。1994年分税制改革后，中央财政收入迅速增加，地方财政所占比例快速萎缩，而中央政府和地方政府的事权划分并不清楚，造成上下级政府间事权相互交叉，混淆不清。由于地方财政缺口大，地方政府不得不严重依赖房地产业。而在分税制改革的同时，中国规定土地出让金全部归地方所有，由此导致的结果不难想象，地方通过疯狂卖地，通过大力扶持房地产业，来弥补资金缺口。在全国不少地方，来自房地产业的税收与来自建筑业的税收占到了地税总税收的2／3，一些地方政府的卖地收入甚至占到财政收入的60％，成为名副其实的土地财政。
　　周久耕的话充分说明了地方政府的这一现实困境。周久耕说：目前江宁多数楼盘是在2006年、2007年拿的土地，楼面地价都在2800元～3200元／平方米之间，加上建安、财务以及营销等各类成本，5500元／平方米左右应该是个保本价。现在售价不到5000 元／平方米，就意味着开发商贴钱给老百姓盖房子。根据周久耕所说的数据，土地价格在房价中的成本，已经占到60％，如果再加上相关税费收入及腐败给地方官员带来的隐性收入，地方政府维护高房价的动力不言自明。
　　为了弥补资金缺口，地方政府除了维护高房价，还大肆违法出让土地。国土资源部的统计显示，2004年至2006年，全国违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的平均比例为17.02％。2007年9月15日至2008年1月15日，全国土地执法百日行动共清查三类土地违法案件3.17万件，涉及土地336.4万亩。由于土地出让金悉数归地方财政，并且，土地出让金以非税收入的形式游离于预算之外，使得地方政府不仅尽享土地出让金带来的丰厚收益，在支配这笔庞大资金的时候也不受相关法律的约束。
　　这同样与财权与事权不对等有关，鉴于地方政府的困境，有关部门在处理地方政府的违法案件时也常常给予一定的理解。因此，截至目前，土地违法只有1％的人被党政纪查处，0.1％的人被追究刑事责任。
　　解决中国的高房价问题，不能不解决高地价的问题。地价中的巨大泡沫是房价泡沫的一个重要根源，而要挤压泡沫，就必须从根源上解决问题，如果不能解决地方资金不足的问题，地方政府的卖地冲动就不可能被抑制，地方政府与开发商联手推高房价的利益链条也不可能被打破。
　　
　　高房价已经走到尽头
　　
　　尽管地方政府极力维护，但是，透支严重的高房价在经历2008年摇摇欲坠般的震荡后，已经无法维持。
　　供需决定房价走势。中国房地产现在面临的困境是，供应迅速增大，而购买力严重不足。以北京为例，其房地产投资迅猛增长，从2001年到2007年，北京市投资保持房地产开发投资比重过半的格局。2008年上半年，房地产开发投资占全社会投资比重仍然高达49.8％。房屋供应量持续增大。来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至2008年12月15日，北京尚未销售的新建商品房加上现房，还有35.7745万套房子没有销售出去，其中住宅15.1664万套，而北京市上半年总共才卖出3.9万套住房。
　　另一方面，相对于越涨越高的房价而言，民众的购买力是严重不足的。曾有开发商说，他们是为富人建房的。这种说法即使算不上愚蠢，至少也是一种无知。事实上，从西方发达国家的房地产发展历史来看，中等收入者历来都是房屋的购买主体。中等收入群体成为决定房价走势的关键，而中国的中产阶层迟迟不能形成。在富人对住房的消费严重饱和(很多富人拥有多套住房)的情况下，中等收入者的缩水，使得中国房价失去了一个最重要的推动力量，高房价成了无本之木、无源之水。
　　受次贷危机影响，许多企业倒闭，人们的整体收入水平下降，而全国许多地方的房价并未出现像样调整，这样，导致房价偏离民众的实际购买力越来越远，商品房空置面积日益严重。2008年11月25日，华远集团董事长任志强承认：“按目前这种销售量下滑速度，2008年全国商品房空置有可能将升至1.5亿～2亿平方米左右。”由于对于垄断过于自信，尽管面临空置大幅上升的风险，潘石屹、任志强等开发商，依然喊出了不降价甚至逆势涨价的口号。对于一个长期单向运行的市场，开发商作出这种误判，地方政府难道不是负有同样的责任吗?
　　许多地方政府官员声称，房价的下跌将影响对57个行业的拉动作用，这是一种对经济学的无知，或者是一种偷换概念。目前，最大的问题是缺乏成交量，维持高房价的结果是低迷的成交量，这不是更影响经济的拉动吗?相反，如果开发商主动适应市场，降低价格，把房价降到与民众购买力相对接的地步，激活成交量，不是更有利于拉动其他行业的发展吗?
　　许多人只是看到了房地产业务对GDP的拉动作用，而没有看到房地产业对经济发展的巨大蚕食作用。从2003年至今，一线城市的房价涨幅普遍在两到三倍以上。中国日前的房价，只有高收入者能够坦然承受，而中等收入者和低收入者则不堪重负。在许多城市，购买一套房，相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入，他们哪里还有能力消费?
　　无论从个人的购买力来看，还是从中国经济的大局来看，高房价都没有维持的必要，更何况，缺乏购买力支撑的高房价根本就不可能维持得了。
　　经济规律是不可违逆的。2008年12月21日，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》要求，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售，此“意见”被业界称为“降价令”。地方政府也开始面对现实。据报道，1月12日，“北京市市长郭金龙、市委副书记王安顺、副市长陈刚等人参加各团的分组审议时，不约而同地谈到了北京目前的房价问题。他们明确表示，政府不会为高价房托市……”
　　2009年，外部经济环境的恶化与内需购买力的下降，同时构成了促使房价下跌的强劲动力。中国房价中巨大的泡沫，将在下跌中逐渐挤压。问题是，地方政府财权事权不对称的状况必须尽快解决，商品房比重过大的状况也必须解决，否则，官商勾结下的房价泡沫还会卷土重来。还应该认识到，市场化的方式只能解决一部分住房问题，或者说，只能解决高中收入者的问题，中国大部分民众的住房问题，仍需要依靠保障性住房来解决。这牵涉中国房地产问题的重新定位，但这种调整已经是现实的迫切需要。

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