物业费“阵痛”_物业费

　　又是年冬来时。每当此时，接踵而来的物业纠纷问题频频出现。近日，济南一小区内近60户居民，因为拖欠物业费被物业告上法庭。说起来每个月交给物业百八十块但是具体物业费是什么项目的费用有什么样的收费标准，由谁制定以及物业的应承担的相关责任有哪些大部分住户或许并不清楚，而由此引发的纠纷在很长一段时间内使物业管理费成为了“被”关注的焦点。
　　作为广大业主来说，物业公司向自己提供了服务，收取费用本无可厚非。因为物业费本来就是物业产权人使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通，治安和环境等项目，进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业费用收取本应该不是一件难事。在享受了别人提供服务的同时，并支付相关的劳务费用，这看似天经地义的事情。但其实这件事情却经历着难以言说的阵痛。
　　物业费的飞涨，谁之过?
　　曾听到很多业主抱怨，“物业费太贵了!动不动就乱涨价!”“物业费刚发出通知来说涨价了没两天这又涨了，唉，”等诸多呼声。笔者走访了济南市市区内几个知名小区的物业管理公司并从相关负责人处了解到对物业费进行涨价的主要原因还是受物价不断上涨的影响。作为物业公司来说，人工费、劳务费、维修费等是他们必须承担的费用。“如果再按照以前的收费标准来收取物业费，连运营成本都赚不出来。最困难的时候甚至连打扫卫生的保洁工人都招不到。”对于物业管理公司来说，涨价行为亦是不得已而为之。
　　物业管理费用的征缴本就存在着不交少交欠交等个别不规范行为，近年来有愈演愈烈的形势，似乎成为一件司空见惯的事情。谈及物业费用为何每每成为老大难问题的原因，物业管理公司和业主各执一词。有业主表示，物业管理公司的服务态度和服务质量是他们有如此行为的最重要的原因之一。在对小区内的物业设施以及自家的管道维修等问题反映过多次之后，业主们经常迟迟得不到解决。而物业管理公司往往正是因为费用没有及时收全的缘故，无法快速地解决业主提出的问题。而此时物业管理公司若再加之物业费价格的上涨，或许在某种程度上更加激化了业主与物业管理公司的矛盾，才造成了众多物业纠纷问题的频繁出现。
　　有业主说起物业费涨价问题也曾与物业管理公司沟通过但是他们给出的答复令人不太满意。“当时物业说涨价经过物价局批准了，但我们要物价局的资料，工作人员并未拿出来。”对此物业管理公司却说：“一定幅度内的涨价可以不经过物价部门批准。”笔者在相关部门，解到物业公司涨价有两种途径；一是物业公司提出涨价申请经物价局部门审批通过后才能涨，第二种途径就是物业公司可同业主委员会协商，只要双方达成协议后便可涨价，但涨价幅度应该在物价局规定的范围之内。而对于没有业主委员会的情况来说物业费上涨必须严格经过物价部门的批准力可实行。
　　停车难，难于上青天
　　买车在时下成为一种常见的消费行为，但是对于有些小区的业主来说停车真就变成，比蜀道还难的一件事情。有些小区的业主迫不得已，将车辆停置在小区外无人看管的区域内。而提起停车看管，收费问题物业管理公司也是肚子的苦水。
　　某知名小区业主郭女士反映早在购买房产时她就向开发商交齐了停车位的费用。让她费解的是高价买了停车位，在自己的停车位上停车还要向物业交车位服务费，否则车辆受损物业概不负责。明明车位和房子同属于自己的产权，既然已经交了物业管理费，为何还要交车位服务费，她表示不能赞同这做法，认为这是物业公司在变相乱收费。还有业主反映，有些小区内对于没有购买车位或者是外来车辆的停车费按次收取费用较高还是比较难以接受。
　　物业管理公司则表示，收取一定的费用出发点是为业主着想。不仅仅是规范了小区内的停车主要是为了防止外来车辆“蹭”车位。同时还可以照顾到小区内老弱妇幼的安全保持小区内部车辆畅通。并且，他们收取的这一项是“服务费”，并非管理费，二者有严格的界定：“服务费和车位费根本不是回事。某小区物业管理公司相关负责人告诉笔看。笔者了解到多家小区的车位管理费标准发现各小区收费情况均不相同，而大多数收费标准都是依据柜关文件的规定来收取。对于停车费，只允许小区物业收取车辆看管费，收了看管费之后物业要对车辆出现的意外负相应责任。可按月收取，但是地上停车位的租赁费则是不允许收的。
　　物业管理费是一条牵扯到房地产开发商，物业管理公司和业主三大主角的动脉。业主与物业管理公司产生的纠纷免不了是因为开发商的遗留问题而产生的。在这条产业链的源头上开发而与物业公司应该进行权责的明晰化，物业管理公司收取费用，涨价与否若按照规定与业主进行友好的协商和沟通，在服务质量和服务态度上能及时到位，而作为备业主，虽缴纳了费用享受到服务也应明确服务与费用成正比的客观事实。如此来，便可以在很大程度上避免纠纷的产生及扩大。
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　　为加强济南市物业服务收费管理，根据《济南市城市物业管理服务收费暂行办法》的规定，结合济南市实际，参照外地经验，经研究确定济南市物业管理服务等级收费标准及有关事项如下：
　　一、本通知所规定的等级收费标准，适用于市区范围内各类物业和县(市)高层公寓、高级住宅、别墅、写字楼、综合搂、商厦、酒店、工业园等物业管理收费。
　　二、居民住宅小区物业管理公共性服务等级收费标准为(按套内建筑面积计)：
　　一级：每月每平方建筑面积0.50-0.80元：
　　二级：每月每平方建筑面积0.40-0.60元：
　　三级：每月每平方建筑面积0.25-0.35元：
　　四级，每月每平方建筑面积0.15-0.25元，
　　装有电梯的住宅，本着自愿的原则办理乘梯手续，常住人员每人每月5元，临时乘客单程每人每次0.10元，
　　三、公共性服务内容包括公共设施、设备日常运行、维修及保养；公共卫生保洁(含楼道、地下室卫生)、收集生活垃圾：清理化粪池；疏通公共部位的排污管道；环境绿化；安全保卫：公共照明等。实行物业管理的小区，公共性服务内容每减少一项，收费标准相应降低。
　　四、商层公寓、商级住宅区(组团)、别墅、写字楼、综合楼、商厦、酒店、工业园等物业管理服务收费，由物业管理企业根据业主、非业主使用人的要求和所提供服务的内容、服务水平及管理成本，报市物价部门审批中准收费标准。业主委员会可根据物业管理服务质量和业主满意程度，以中准收费标准为基础上浮、在10％的幅度内协商议定。
　　五、住宅小区收费等级的评定，采取物业管理企业申请，市物价部门会同物业管理行政主管部门按照《济南市住宅小区物业管理等级服务评定标准》，对申请评定的小区按得分多少确定等级，下文公布。
　　六、物业管理企业根据评定等级，向市物价部门提出收费中请，填写《济南市物业管理服务收费申报表》一式两份，附资质证书、营业执照等有关资料，经市物价部门审批后，方可收费。
　　七、经民政部确认的享受最低生活保障的住户按不高于四级收费标准计收。
　　八、住宅小区内的办公、商业用房服务收费标准可高于同一区城住宅收费标准，办公用房不得超过100％；商业用房不得超过200％。
　　九、物业辖区内设有专用停车场的，按规定标准收取看管费(标准附后)。没有专用停车场地的，在不影响物业辖区内公共秩序的情况下，划出汽车车位线，收取车位费，车位费属全体业主所有、专款用于弥补公共性服务收费不足的部分，不得挪作它用。
　　十、汽车车位费每辆每周50元，物业公司不负责车辆丢失或损坏的赔偿。

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