[楼市的冬天？] 楼市进入冬天模式

　　十年一觉黄金梦。2007年底的一个寒颤之后，中国楼市从“黄金十年”的美梦中醒来，窗外寒风呼啸。 　　中国楼市在经历一轮疯狂暴涨之后，寒潮终于在2007年底袭来，一场前所未有的降价风潮率先在深、沪、京蔓延开来，进而波及全国。今年1-7月，房地产销量相较去年同期减少11%，令很多开发商的资金状况如同麻花般脆弱。
　　另一组数据显示，今年1-7月，中国主要14个城市在建项目的总面积同比增长了24%，高于去年23%的增幅；同期新开工项目面积同比也增长15%。而这种逆势扩张，将在今年第4季度使开发商的现金流更是雪上加霜。
　　而与此同时，业内接连传出摩根士丹利、花旗银行、雷曼兄弟等国际投资机构计划出售在华物业的消息。这些海外投资机构自2003年始就进入中国房地产市场，四处出手收罗优质项目，购入金额据不完全统计在三百五十亿元人民币以上。如今，在中国楼市深陷低迷已近一年的情况下，他们也疲惫了。
　　楼市的冬天真的来了吗？
　　
　　跳水
　　
　　如同高台跳水一般，深、沪、京的楼市率先从高峰一落而下。
　　深圳，这个位于广东沿海的经济繁荣城市，曾于2007年8月，创造了中国城市商品住宅均价的最高纪录――18000元/平方米，这个价格较一年前翻了一番。并且，2007年上半年，深圳楼市缔造了中国楼市半年暴涨50%的神话，无数楼市富翁应运而生。
　　当年9月，国家信贷政策进一步收紧，深圳楼市在狂飙中戛然而止，而后正式进入下降通道，先是量价齐滞，后是量价齐跌，飞流直下，截至8月，深圳市房价降至不到11000元/平方米，成交量较去年同期下跌近60%，甚至回落到10年前的水平。
　　深圳房价大幅跌落之下，一些贷款买房的深圳市民采取了“断供”。2008年6月，一篇署名为“风语”的《深圳断供已过千亿，次贷危机浮现》博客文章称，其所在的蛇口片区某商业银行断供达到15亿元。作者以该银行的规模推断，整个深圳地区断供规模可能达到千亿元。究竟有多少贷款买房者中断还款，目前尚不明确。
　　上海市一直被地产商鼓吹为“保值升值功能最好”的中心楼盘，8月成了降价的领头羊。
　　位于内环内――上海最繁华地段的君御豪庭、上海新昌城的均价都跌去了20%。中远两湾城，位于普陀区的楼盘的成交价，5个月内(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。此外，上海市中环和远郊的一些楼盘价格，都出现了10%左右的下调。
　　如今，号称“最后壁垒”的北京房地产项目打8.5折的情况已经非常普遍，或者可以说普遍来讲北京房价已经下降了15％。在今年的黄金周中，北京楼市出现了成交量惨象。
　　楼市价格下跌的面积进一步扩大，包括杭州、重庆、大连、沈阳等城市的房价都出现了下跌。来自国家发展改革委、国家统计局的调查显示：2008年7月份全国70个大中城市的房屋平均销售价格同比涨幅连续5个月下降。
　　
　　考验
　　
　　房地产下行，直接考验中国的金融系统。
　　据不完全统计，截至2007年底，国内房地产企业的负债率平均超过80%，且大多都是银行债务。
　　中国最大的国有商业银行之一中国建设银行，正迫不及待地找房地产企业讨回贷款。该行在今年8月中旬发表的一份报告中表示，目前正加紧催收到期的房地产开发贷款。
　　招商银行也在2008年中报发布会上说，鉴于房地产行业受经济周期影响较大，招行计划把房地产开发贷款的总量控制在5%左右。上半年，这家老牌股份制银行对房地产企业的贷款余额，已经下滑到了110亿元，这个数字比2007年的年底大约减少了10亿元。
　　采取类似行动的，不仅招行和建行。央行数据显示，自2008年1月以来，国内商业银行房地产贷款的增幅连续7个月回落。截至2008年6月底，中资银行各项人民币房贷不良率比上年末上升0.22个百分点，已经逼近3%的国际警戒线。
　　中国银行和房地产公司的联姻始于1996年。从这一年开始，中国开始试行资本金制度――要求投资项目必须首先落实资本金。按此规定，房地产企业一旦凑足占项目总投资1/5的资本金，就可运作一个商品房开发项目。
　　除了向银行贷款，房地产公司似乎也没有更好的选择。因为在以银行为主导的金融体系下，企业融资渠道非常有限。
　　另外一方面，个人住房按揭贷款也相当宽松，刺激了市场需求。从1998年开始，个人住房贷款成为银行热门的金融产品，各家银行纷纷降低贷款条件，首付款一降再降。到了2000年，各商业银行竞争白热化时，甚至推出了零首付。
　　零首付虽然减免了当期负担，却加重了未来还贷的负担。以10年期30万元的住房按揭为例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就约为3200元，这比付3成首期后月供高出了1000元。随着经济形势的变化，如果利率上调，购房者未来债务负担就会增加，从而影响其还贷能力。
　　
　　洗牌
　　
　　如同中国经济经历了30年的高速发展面临转型，年轻的房地产业也同样面临转型。房地产行业的调整也是一次重新洗牌的过程，一些资质较差的公司则将被淘汰，优秀的地产公司将会生存得更好。对于年轻的中国房地产市场，6万多家的房地产企业显然太多。同时，对于任何一个自由竞争的市场，从超额利润回归到平均利润是一个必然的发展过程，房地产也概莫能外。
　　房地产是一个资金密集型产业，在相当程度上可以视为类金融行业，在行业的相对低谷时期，融资能力将成为房地产企业生存的关键。现在的房地产行业陷入了一个恶性循环，首先是银行信贷收紧，其次是股市低迷导致融资无门，最后是销售额下降带来现金流恶化。
　　房地产企业的资金困境将会如何演化？从银行信贷看，在宏观调控的紧缩背景下，短期之内指望银行松动信贷的可能性极微，出于宏观调控和自身控制风险的要求，银行对房地产的信贷规模将设置较高门槛，只有资质较好的地产公司有望获得银行贷款，小公司获得贷款的难度大大高于从前。银行信贷的厚此薄彼，也会在相当程度上促进地产行业的调整和分化，强者恒强的局面将会演绎得更加明显。
　　在资本市场，由于市场的持续低迷，以及管理层为了减轻股票市场的供给压力，短期之内对IPO（首次公开募股，指一家私人企业第一次将它的股份向公众出售）和再融资的控制将极为严格。从下半年几家房地产公司的融资动态看，公司债开始成为很多公司的首选。自7月份以来，保利地产、北辰实业、新湖中宝以及中粮地产分别发行了43亿元、17亿元、14亿元和12亿元的公司债，万科发行不超过59亿元的公司债也刚刚获得通过。在融资渠道不畅的背景下，公司债有望成为房地产公司融资的主要方式。
　　这也从另外一个角度证明优秀公司抵抗行业波动的能力强于劣质公司。以发行公司债为例，公司的净资产是发债的主要依据，比如要求股份公司的净资产不低于3000万元，发行债券总额不超过净资产的40%等等。对于习惯了大手笔融资的地产公司而言，过去一次定向增发至少也能募集十几亿元的规模，当发行公司债受到公司净资产制约之后，很多小公司的融资规模将大受影响。但是对类似万科、保利这样净资产超过百亿元的大公司而言，即使通过发行公司债，也可以轻而易举募集数十亿元资金，这是其他小公司望尘莫及的能力。在经过短暂调整之后，地产公司的两极分化将会明显体现出来。
　　在经历了过去的黄金十年之后，房地产行业终于迎来了一轮像样的调整，实力不济的公司将被迫倒下，优秀的公司则将走向卓越，迎接下一个黄金十年。

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