【政府开发商最后的救命稻草？】 开发商不交房政府管吗

　　有困难，找市长。问题是中国早已不是计划经济的时代。 　　和购房者鏖战长时不胜的开发商，将目光转向政府，希望政府能够出手救市。潘石屹为同行兄弟叫苦称开发商缺钱到了“前所未有的地步”，并将政府称为“解放军”，且高呼“楼市崩盘最受苦的是农民工”来打动政府。
　　中国房地产协会、全国工商联等机构上书，要求根据目前市场情况调整调控政策。
　　在这种情况下，担心GDP回落的不少地方政府，推出了一系列刺激楼市消费的优惠政策，希望能够托住高位运行的GDP。从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，现在地方政府救市已经到达长三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。
　　中央政府也确实有了类似“示好”的动向。中国人民银行10月8日晚宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率和人民币存贷款基准利率，这是1个月内央行第二次宣布降息。这被开发商认为是政府调整宏观政策的“开始一步”。
　　各方利益的博弈空前激烈。更多的声音认为中央政府不会再出更严厉的调控政策，但也不会出手救市。一切以市场的方式进行：强者生存，弱者出局。
　　
　　地方诸侯救市潮
　　
　　在房地产市场下滑迹象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”优惠政策，刺激不景气的楼市。
　　最引人注目的是南京救市新政。“十一”黄金周之前，南京市政府发布了20条救市新政。除了提高公积金贷款额度、二套房低于面积再享受优惠贷款利率、取消一房一价等利好外，南京市还将首次对购房者提供购房补贴。
　　此前，西安市政府也出台政策。9月初，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》，包括土地、公积金、税收、金融等领域的一系列优惠政策，其中最为引人注目的是对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴：西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额0.5%至1.5%的政府补贴。按照今年上半年西安市商品房销售均价4340元／平方米计算，购买90平方米及以下面积住房，西安市民最高可获5859元财政补贴。
　　河南省政府也发布了类似政策。一是购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付额度由目前的30%调减为20%；二是从2008年9月1日起到2009年8月31日，各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率；三是凡购买经济适用房的免除房地产交易税，购买普通商品房的可按一定比例减免房地产交易契税。
　　地方政府救市大潮愈演愈烈。继南京、西安、重庆等市之后，杭州市政府出台拯救楼市的“24条”意见，上海公积金管理中心网站也贴出了上调补充公积金贷款额度一倍的通知。据不完全统计，截至10月16日，全国已有17个地方政府纷纷以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的利好政策,以期市场重回健康的轨道。广州、深圳虽没有正式出台文件，但在土地供应规模、限价房上市等方面明显加强了政府的调控力度。
　　
　　中央政府压力几何
　　中国的房地产有多大的调整空间？
　　
　　这个问题一定程度上可以转换为，中国的GDP有多大的回落空间？中国GDP增长从去年最高的11.9%回落到今年二季度的10.1%，一年内急速回落将近2个百分点，如果继续回落，多少是底线？
　　经济下滑的最大压力来自就业。所以，判断GDP的增长速度，其中的关键应该看就业数据。2003―2006年，中国每年城镇新增就业人数在900万人左右，2007年城镇新增就业人数上升到1200万人，今后几年，每年保持1000万人的新增就业人数应该是最低目标。就业人数增加主要和经济发展速度相关，目前中国的就业弹性大概在0.11左右，也就是说，经济每增长一个百分点，可带动就业增长0.11个百分点。以此推算，如果要保证1000万人的新增就业，9%―10%的GDP增长应该是底线。
　　可以预见的是，在8月份的CPI回落至4.9%、通胀压力有所放缓的背景下，“保增长”将成为下半年乃至明年的经济主旋律，这也决定了房地产业继续往下调整的空间比较有限。如何保增长？从短期看，增加出口和扩大内需都不是可以立即生效的举措，最有调控空间的还是投资，而房地产以及相关产业依然占据投资的大头。
　　在中国固定资产投资中，制造业比重最大，其次为房地产开发，如今中国制造业面临外需放缓、成本上升等压力，短期内大规模投资的可能性不大，更为可能的选择还是寄望于房地产投资。所以，政府应该不会继续再推出更加严厉的调控政策。
　　再看消费。在过去很多年，中国一直很难找到启动内需的有效方式，而房地产业的快速发展在很大程度上刺激了国内消费，这也是房地产行业对中国经济增长做出的贡献。但同时也应该看到，当房价过高甚至超出大多数人的消费能力时，反过来会抑制消费，并不利于中国经济甚至房地产自身的发展。
　　但是，中国的内需市场之所以难于启动，除了社会保障体制尚未健全之外，9亿农民被摒弃在消费市场之外是一个重要原因。目前中国的城市化率大概在45%左右，如果以70%作为未来城市化率的目标，政府腾挪的空间显然很大。
　　
　　真的会有政策利好么
　　
　　房地产行业在中国经济的地位举足轻重，但目前国际环境风云变幻，热钱和投资银行纷纷撤回海外资产，也包括在中国楼市的投资，这些都是此前中国楼市和股市出现退潮迹象的背后原因。这样的大环境下，中国经济的走向难以捉摸。同样，中国楼市能否依靠刚性需求、价格回稳和宏观政策获得转机，这仍是一个国内与国际，市场与政策，消费与供给多方博弈的迷局。
　　中国房地产市场早就进入大的调整周期，这种调整并不是一年半载可结束的，而是要经历一个漫长的时期。2007年下半年以来，国内房地产市场的政策、金融市场的环境、居民对房地产市场认识等方面都发生了深刻的变化，而这种变化意味着国内房地产市场将出现重大的调整，或房地产市场将进入周期性调整期。先是挤出房地产的泡沫，然后是对房地产市场进行产品定位。
　　知名地产评论人士牛刀撰文认为：“即使中央政府出手救市，也绝不可能是以维护高房价为目的的救市，而是以放大成交量为出发点的救市，只要需求方购买力达不到目前房价所要求的水平，房价下跌的趋势是谁也救不了的。”
　　其实，宏观调控本身就是一种救市，这种救市并不是单纯以打压房价为目的，而是以改变住宅的供应结构为导向，设法以改善供给的方式来适应需求，在满足住宅住的功能的同时化解楼市泡沫，降低金融风险。这显然还是以民生为本。
　　当然，也有分析人士指出，在当前出口受阻和GDP增长形势恶化的背景下，不排除中央政府基于保增长目的出台政策刺激房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
　　
　　Government,
　　Developers’ Last Straws
　　
　　The developers began to hope that the government can save the capital market. China Real Estate Association and All-China Federation of Industry & Commerce petitioned the State Council for adjusting the regulation policy according to the current situation of the market.
　　Under this situation, some local governments such as Xi’an and Nanjing which worried about the setback of the GDP introduced a series of preferential policies to promote the consumption in property market.
　　In the evening of October 8, the People’s Bank of China declared that from October 15, the RMB Deposit Reserve Ratio would be reduced by 0.5 percentage points and from October 9, the one-year deposit and lending rates would be reduced by 0.27 percentage point respectively. Other deposit and lending benchmark interest rates would be adjusted accordingly. This is the second interest reduction in one month.
　　Most of the people think that the central government will not put forward the more strict regulation policy, and also won’t save the capital market. Everything will continue according to the market: The survival of the strongest, the elimination of the weak.

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