【浅谈房屋承租人优先购买权制度的完善】承租人优先购买权制度探析

　　房屋承租人优先购买权是保证承租人在出租人出售房屋时，在承租期间享有优先购买权。我国《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《民法通则》若干问题的意见第118条：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。上述立法和司法解释已就房屋承租人的优先购买权予以明确，本文结合该项权利的法律性质从理论及司法实践中试作如下分析和探讨。
　　一、房屋承租人优先购买权的概念及法律性质
　　房屋承租人优先购买权是指作为房屋承租人的公民，法人或其他组织在承租房屋期间，在出租人出卖租赁房屋时，依照法律的规定享有同等条件下优先于其他人购买的权利。通常在房屋租赁关系中存在着出租方和租赁方两方当事人，当出租方在该房屋被承租期间要出售时，应当根据法律的规定告知承租人该房屋要出售，是否购买出租人拟定出售的条件下，是否行使优先购买权由承租人予以明确，由于房屋优先购买权涉及到日常生活中的房屋买卖能力，租赁关系的变化，第三人买卖的合法性问题，方能明确界定其权利的存在，从而在司法实践中确保法律的正确实施，充分维护当事人的合法权益。
　　1、该权利是一种法定的权利，而非约定的权利。不管承租人和出租人在订立房屋租赁合同时，是否对承租人享有优先购买权作出约定，不影响房屋承租人优先购买权的存在，也不影响承租人主张自己的权利，因为无论是合同法或是最高法院司法解释，其法律表述均是“应当提前告知”。这是法定权利的最直接体现。
　　2、该权利是一种附条件的形成权。所谓形成权是指由法律赋予的权利人仅凭自己单方行为即可使法律发生、变更、消灭的权利。由于房屋承租人一旦行使优先购买权，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同，无须出租人承诺。又由于承租人的优先购买权以同等条件为前提，因此其又是一种附限制条件的形成权。
　　3、该权利是一种具有物权性质的请求权。关于承租人的优先购买权是否具有物权性质有两种看法：一种观点为承租人优先购买权本身不是直接对租赁物享有权利，因而不具有物权性质，仅具有债权效力即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立购买合同的请求权。另一观点认为，承租人的优先购买权具有物权性质属于物权范畴。是指物权的各种变动必须以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展示，方能生效的法律原则。
　　4、该权利是一种期待权。此种优先购买并不是房屋承租人在任何时候都能享有的一种现实权利，承租人的优先购买权发生于出租人转让租赁房屋所有权时，在此之前，其优先购买权只是一种期待权。
　　5、该权利是一种专属权。由于房屋承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利仅属于房屋承租人本人，故不能转让和继承。但是如果房屋承租人承租租赁房屋是供家庭成员共同使用，则承租人死亡时，其家庭成员应视为享有优先权。
　　二、房屋承租人优先购买权制度的意义
　　房屋是不动产，作为生产、生活资料可以满足人们的居住的使用功能。承租人之所以承租房屋是基于对房屋使用的客观要求，他已经形成了对房屋的一种依赖关系，此时如出租人将房屋出售，应首先考虑承租人购买，因此法律规定了优先购买权制度，这一方面维护了承租人对财产的稳定使用状况，另一方面对出租人在行使所有权方面适当限制，这一制度的设立对于稳定社会秩序、安定人民生活应该具有积极的促进作用。
　　三、我国租赁房屋优先购买权制度存在的不足之处
　　结合房屋承租人优先购买权制度的法律性质分析，就有关租赁房屋优先购买权方面的法律而言，仅有《合同法》第230条、最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条及国务院1983年12月发布的《城市私有房屋管理条例》的规定是明确的，但过于简单，涉及到第三者买卖优先购买权制度下，在实践操作中主要存在下列问题与不足：
　　1、宣告房屋买卖无效后没有约束原产权人卖房屋的法律规定。法院在处理房屋承租人优先购买诉讼中可以依据合同法及最高法院的司法解释判决出租人与第三人之间的买卖合同无效，这是现行法律及行政法规的规定，但对于房屋承租人的优先购买权如何落实则没有规定，目前在司法实践中，各地法院根据一些具体情况己经有了一些判例，因而还有待于在这些判例的基础上结合相关法理作进一步的立法，或由最高法院作出司法解释以利司法实践。
　　2、对于“同等条件”没有法定的界限。《合同法》、《最高法院司法解释》、《城市私有房屋管理》等法律法规均规定了在“同等条件”下的优先购买权，在现实中如：房屋共有人在出租人出卖房屋时与承租人是否能以“同等条件”来比拟参照，此时的优先购买权应属谁所有；第三人也即买卖人与出租人基于某种特定的关系，如亲戚或者交易外的其他照顾、优惠条件等能否定在同等条件之外；能否仅以同等条件定义为价格条件，在付款的时间、方式上能否定义在“同等条件”之列等等。
　　3、法律规定的“合理期限”与最高法院司法解释、私房管理条例的“三个月期限”存在法律上的冲突。从法律上看《合同法》规定“合理期限”是上位法，优于最高法院的司法解释及国务院的行政法规，但这一规定的后果是由于立法上没有注意衔接，把原来很确定的事情变成了很模糊的事情。不利于司法实践的操作，另一方面，三个月的起算日如何确定的问题也应该明确。
　　4、房屋承租人优先购买权应在什么期限内行使，权利人的救济时效问题。在现实中，侵犯房屋承租人优先购买权的情况确实存在，但现有法律对此项权利未设定特别救济期限，应该理解为普通诉讼时效的规定，这样的规定应该说是时效长了，因为买房者经过艰苦的谈判，花了大量的人力和物力，交了大量的过户费，办证也经过了相当长的时间，却被法院宣告无效，很显然，与世界上通行的鼓励交易原则有相悖之处，不利于维护交易安全，从这个角度而言，救济时效应适当缩短。
　　5、房屋承租人经济实力不足以支付购房款时优先购买权能否支持。实践中，房屋承租人如果提起诉讼要求确认出租人与第三人的买卖无效，要求判决以出租人与第三人的交易价与自己成交，这些均是合理的，但问题是房屋买卖毕竟是涉及到大额资金的流转，如果承租人在规定的期限内不能提供交易的所需资金时，其优先购买权能否支持，法院又该如何操作呢？
　　四、房屋承租人优先购买权制度的完善
　　1、针对现行法律规定关于侵害房屋承租人优先购买权时权利人可以请求法院宣告该房屋买卖无效，与此同时进一步确认房屋承租人对租赁房屋以租赁同第三者约定的交易价格成交，这样规定一方面解决了出租人在租赁期内与第三人达成买卖协议并被宣告无效后房屋的归属问题，防止出租人在租赁期间设置障碍故意不与承租人达成买卖协议，等待出租期满，回避房屋承租人的优先购买权，另一方面彻底解决了承租人的优先购买权，并落到实处。目前在司法实践中已有这样的判例。
　　2、“同等条件”应当体现为同等价格，房屋共有人在行使优先购买权时其权利应优先于承租人的优先购买权，从市场经济的角度而言，不应将交易价格之外的其他因素列在“同等条件”之外。笔者认为在房屋买卖过程中最关键，也是买卖双方最关心的问题就是房屋的价格问题，除此之外还有付款方式、期限等，对“同等条件”，当双方对房屋归自己所有时，提倡竞价原则，一方面使该财产体现最大的社会价值，另一方面免去了房屋归谁所有的有利举证问题，体现了一种公平。
　　3、从法律的统一性角度考虑，告知期限仍应定为三个月为宜，最高法院在其适用《民法通则》解释中提出：出租人出售出租房屋，应提前三个月通知承租人，这一规定比较明确，利于操作。但《合同法》第230条规定为“合理期限内”这样规定反而使这一问题变得模糊起来。至于期限，可以保持立法上的一致，由于出卖人与第三人达成协议，通知房屋的承租人起算，往后计算三个月，即当出租人拟出售房屋时，与第三人达成出售的价格条件等，并告知承租人该房屋要与第三人交易并征询承租人是否愿意以上述条件主张优先购买权，并在此价格条件及告知后三个月内做出决定是否优先购。
　　4、房屋承租人优先购买权行使的期限应考虑《合同法》的基本原则与鼓励交易原则的冲突问题，期限上应有所限制。我国合同法的一个基本原则即鼓励交易原则，这一原则是贯穿这部法律的全部的，要求在交易活动中，尽可能地维护交易安全，不轻易宣告买卖合同的无效。从这一角度出发，房屋承租人的优先购买权行使的期限应有所限制，因为该权利救济时效过长，不利于维护交易安全，救济时效过短，不利于保护优先购买权人的利益，应结合《合同法》关于撤销权一年的期限规定，同时鉴于我国《合同法》第55条对可撤销权和第75条对债权人撤销权规定的除斥期间均为一年，故而关于承租人优先购买权和行使的经过期间均为一年除斥期间逾期，承租人的优先购买权则绝对归于消灭。
　　5、房屋买卖毕竟涉及到大额资金的支付问题，如果房屋承租人优先购买权成立，但在规定的期限内不能提供交易所需资金时，笔者认为此种情形的出现应确认该房屋原来的交易有效，房屋承租人的优先购买权丧失。当优先购买权人主张权利并获得法院支持后不能提供所需资金时，排除恶意诉讼，应视为履约不能，否则出租人的权利无法保障，应限定交易资金的交易期限，一方面督促优先购买人及时支付购房款，落实优先购买权，另一方面使第三人的巨额交易风险降为最低，同时又不违背出租人出售房屋的本来意愿。
　　综上所述，由于现行房屋承租人优先购买权制度的规定过于简单，不利于司法践实的操作，笔者认为，适当增加相关内容，使该项制度进一步完善和充实。
　　
　　（作者单位：安徽省宿松县国土局）
　　责编：姚少宝

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