房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨

　　摘要：房地产经济与国民经济波动是当前形势下我们研究的主要课题。本文主要分析了房地产经济在国民经济发展中的相关作用，探讨了房地产经济与国民经济波动的重要因素。
　　关健词：房地产经济；国民经济；相关作用；重要因素
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-02
　　
　　当前经济形势下，房地产业国民经济密切相关，因此，房地产业被称为国民经济的“睛雨表”。关于国民经济中的许多部门和行业都为房地产业的发展提供物质资料，以便协调发展。房地产经济的发展和国民经济的发展并不是一直平稳发展的，也是有波动性的。
　　一、房地产经济在国民经济发展中的相关作用
　　一方面，房地产业作为国民经济的基础性产业，其提供的房地产品不仅是生产资料还是生活资料。人们的生活与房地产业紧密联系。国民经济的各个部门和行业需要修建厂房、办公室和仓库，这些也与房地产业紧密相关，因为这是各个部门和行业进行业务活动和开展生产活动的基础。另一方面，房地产业作为国民经济的先导性产业，在发展过程中，必须要有极其重要的超前意识。因为房地产业所建成的房地产商品需要很长的时间，一般情况下，一个项目的周期可达4年以上的时间，因此，对于那些对房地产业有需求的其他行业而言，房地产的工程的开发和建设必须在超前进行，也就是，一个行业要有所发展，必须要有超前这个行业的“房地产”。并且，房地产的开发和投资会带动其他不同行业的发展，提供其他行业市场需求。
　　房地产业促进了其他相关行业的发展。根据有关资料表明，中国国家的房地产投资使相关产业的经济效益增长了2倍之多，而且促进了以房地产行业为产业链60多个物质生产部门的经济发展，还带动了相关产业，如物业管理服务业、建材业、家具业、建筑业、装修业、家电业的快速发展，并且还在增加财政收入和就业问题的解决上有着很大的影响作用，因此，房地产业的影响作用和波及度，是任何一个行业都无法取代的。
　　房地产业发问改善了城市的经济环境和投资环境，为城市建设积累了资金。城市是一个社会发展的产物，城市这片土地积聚 着很大一笔财富。城市对基础设施的投入，包括城市的各大公共建筑物和城市土地的开发和再利用以及城市里各种基础设施的投资，这些都是房地产业所带给城市的积累资金。而且在当前的市场经济体制下，一些投资人还可以通过地租和税金等方式赚回投资，并且在一定的程度上，还可以取得一定的利润，接着再投资其他的生产建设，从而城市的投资环境得到进一步的改善，使得城市建设得到良性循环。
　　房地产业为社会财富的积累做出了很大的贡献。房地产业不仅是整个社会财富的重要内容，而且是国民财富的主要构成部分。因此，房地产业对国民经济的发展有着重要的影响和作用，并在其的发展中提供有利的条件基础。由于房地产业的发展要先于国民经济的发展，引导和带动其他行业的发展，所以说，房地产业促进了国民经济的增长，为社会财富创造了更大的利益。
　　房地产行业的投资可以有效地促进国民经济的增长。随着目前市场经济的发展，房地产业的投资和开发呈直线上升趋势，所以，对国民经济的发展的促进效果更加明显化。世界研究资料表明，当人均国民生产总值达到300到1000美元时，就是房地产业带动整个国民经济迅速增长的阶段。据统计我国有关数据统计，中国的人均国民生产总值在2001年就达到了900美元，所以说，当前我国的房地产业正好处于这个迅速发展的阶段。所以说，房地产行业的投资对国民经济的增长效果显著。
　　二、房地产经济与国民经济波动的重要因素分析
　　1.相关政策因素的波动影响
　　由于我国政府的各项政策和机制，在房地产经济和国民经济的增长产生了波动和阻碍作用。因此，政府的各项政策在一定程度上可以抑制波动，也可以加强波动，具有双重效果。
　　中国的政策波动不同于西方的政策波动，由于西方国家的选举的周期性变化，主要是为了保证不同任期的政策变化与经济周期要保持一致。中国则不然，我国的领导人没有一个法定的选举周期，所以，变动也就没有时间限制。可是房地产经济与国民经济波动最明显的一个特征就是其的不规则性，是由于它受到一些影响力较大，覆盖面比较广的因素的影响。因此，就形成了不规则的政策变动和政治决策的影响，不规则的政策变动导致了房地产经济和国民经济周期波动。
　　2.相关行政因素的影响
　　从理论上讲，多极性和目标一致性是我国国民经济生活中行政因素的影响主要有两个特点。
　　简单来讲，所谓多级性就是中央的政府不仅可以对全国的国民经济进行调整，而且可以对直属机构和单位进行微观经济调控；而地方政府既可以调节地方国民经济，还可以调节地方的一些其它的国有企业的经济活动。另外，就是各个行业的分级性干涉。对于中央下达的一个命令或者法规，各级政府逐级下发，从而使得干预的范围扩大，最终这些干预的结果在企业的经济活动中所体现出来。从某种意义上说，多级性的干预可能会导致企业所创造出来的经济利益会大大地远离计划的利益。如果加速这种扩张，那么就会与经济发展的基本规律相脱离。例如，在1993年，我国房地产业的投资加速了上涨，使得房地产业创造的经济利益反而下降。
　　目标一致性就是在我国中央政府的统一决策下，各级政府的行动基本上都是一致的，这是由于纵向下达决策的原因。所以，不论是在市场管理还是结构管理，以及增长管理上，他们的行为基本保持一致，其结果就是使得产业的发展不能均衡发展，导致房地产经济与国民经济发展不协调。
　　3.相关经济环境因素的影响
　　一个国家或地区的经济结构、物质资源状况、经济制度以及消费水平等方面都是经济环境。此外居民可支配收入、利率、通货膨胀率、经济周期等也是另一个层面的经济环境。其中一种不可避免的客观经济现象就是经济周期，经济周期对房地产业有着重大的影响，尤其是对其的供求影响。一个地区或者是国家的经济繁荣时，那么相应了国民的消费水平和收入水平也相应地提高，所以说对住房的需求量就要增加，因此，就会直接促进房地产行业超前发展；但是在这个国家的经济趋势处于下滑阶段时，必然对住房的需求量就会相应减少，甚至不需要，就造成了导致房地产选定的空置地产增多、使得房价下跌，严重滞后了房地产市场的经济发展。另外，一个国家国民的收入水平也直接影响到房地产业的发展。就一般情况而言，其基本规律是：若国民收入水平的提高，那么国家的耐用消费品支出所占的比重就会增大，就会促进国民经济的发展，反之，则抑制国民经济的发展。所以说，国民的收入水平也影响到房地产业的发展。
　　4.关社会环境和科技环境因素的影响
　　所谓社会环境就是指一个国家或地区的文化教育水平、人口比例、传统风俗习惯以及人们的人生观和道德观和价值观等。而我们国家则表现为人口众多，约占世界人口总数的五分之一，城市化建设越来越快，生活水平不断提高，家庭规模趋向小型化，所以，这对我国的房地产行业的发展来讲，存在着一个非常大的潜在市场，未来人们的需求一定会促进房地产行业的飞速发展。根据有关资料预计，我国房地产行业在今后的发展中要以平均每年增加约13亿平米的居住面积，满足人们的居住需求。
　　那么，一个国家或地区的科学技术水平、科学技术发展发向、科学潜在力量和科学技术政策等等这些都是科技环境。当前，我国的房地产行业还处于不是很成熟的阶段，在开发和建设上还有一定的不足，基本上处于处于半手工或手工式的阶段。而且我国房地产行业的一些相关的从业人员文化水平和素质比较低，工程建设的技术比较落后，房地产项目的设计和规划都还不是很标准，建设工程没有现代化的设施、施工设备、也没有完善的管理制度等等，因此，就导致我国的房地产建设工程的施工时间相对较长，据有关专家统计，其施工周期达到发达国家的4到5倍；而在劳动生产的效率上却是发达国家的1/2到1/3，可见其生产效率之低；另外能源和土地资源消耗达到发达国家的3倍之多，最终的结果是房屋质量仍然不能达到消费者的要求。
　　三、总结
　　总之，房地产经济在国民经济的发展中有着重要的地位和作用，是我国经济发展的强大支撑，正是由于房地产行业的重要性，我们要了解影响到房地产经济与国民经济波动的重要因素，突出房地产行业的重要性，使房地产行业的发展能够得到有效地控制，使得我国的房地产行业能够平衡发展，使国民经济发展水平不断提高。
　　
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