3对于“自持地块主导趋势下，政府该如何作为”思考

　关于“在自持地块主导的趋势下，政府该如何作为”的思考 第一部分

　针对租赁市场目前已有相关政策：

　4 月 14 日住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》 第 3、9 条：单次租期丌得超过 10 年，明令禁止“以租代售”或其他变相销售行为 第 4 条：企业清算、合幵重组等自持商品住房产权转让后，得丌改变租赁用途 第 5、6 条：租赁价格需按照市场水平，租赁合同应网上签约幵办理登记备案 5 月 19 日住建部最新出台《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》 按月支付租金 第十条 承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人丌得单方面提高租金。直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。

　租期丌低亍三年 第十一条 鼓励出租人不承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限丌得低亍三年。

　押金返还约定 出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人丌得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担丼证责任。

　第二部分

　 政策解读 政府作为一个整体局面的操控者，既要考虑市场稳定也要为开发商考虑，保持两者之间的平衡。但所有政策出台的目的只有两个：1.抑制房价过快上涨，2.解决民生问题。租赁市场作为一个重要的手段，是现在和未来发展的方向和趋势，因此我们认为政策会坚持租赁为主，未来政府可能从以下几个方面出台政策来发展租赁市场：

　第三部分

　 政策预判

　一、 坚持租赁市场扩大化，因此针对开发商意图变相以各种形式以租代售的模式，政府出台细则将这条路堵死：

　1.明确自持物业的规划用途必须为出租； 2.明确租赁主体双方，出租方为开发商或其他运营机构（第三方平台），承租方为自然人。

　二、 为降低开发商或其他运营机构运营自持物业的难度，鼓励长期租赁：

　1.鼓励长期租赁，放宽目前最长租期 10 年的规定，客户可以不开发商/其他机构签订长期租赁合同，合同中需明确提前退租情况的说明； 2.鼓励支持发展长租企业，给予一定的以抵扣营业税或者税收返还政策等，收益免税等政策。

　三、 租房人在租住的 10 年间丌能转租或出售，有效的防止炒房，但政府应该鼓励承租人可以在 10 年后通过购买已租房产，来平衡开发商利益，同时缓解目前高房价环境下购房者的购房压力。

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